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부동산 융자, 부채한도 비율 피할 수 있는 방법 많다

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지난 주 주택 구입 융자 신청을 했던 H씨는 융자가 불가능하다는 얘기를 들었다. 

스몰 비즈니스를 운영하는 강씨는 “수입이 들쑥 날쑥해 융자신청을 받아주는 모기지 렌더가 없다는 말을 들었다”고 밝혔다. 


생애 첫주택을 구입할 예정인 한인 정모씨는 “대학 학자금 융자와 크레딧 카드 부채 때문에 부채-수입비율(debt-to-income ratio)이 55%라서 두 곳의 에이전트로부터 퇴짜를 맞았다”고 전했다. 많이 완화됐지만 주택 모기지 규제 가이드라인 탓에 여전히 주택 바이어들 가운데 애를 먹는 사람들이 있다.


특히 스몰비즈니스의 주인이자 종업원이기도 한 자영업자들은 정기적이고도 안정적인 수입을 얻지 못한다는 이유로 충분한 여력이 되는데도 융자 관문을 통과하지 못하고 있다. 

첫주택 구입자들의 경우 대부분 학자금 상환액과 카드 부채를 끼고 있기 때문에, 웬만한 고수익자가 아니라면 엄두를 내기 힘들다. 


융자전문가들은 "중산층을 상중하로 나눈다면 중상층-중위 계층과 하위 계층 거의 모두가 융자에 어려움을 겪고 있다”고 진단하고 전하기도 했다. 


연방소비자금융보호청(Consumer Financial Protection Bureau, CFPB)의 ‘자격있는 모기지 규정(qualified mortgage) 모든 모기지 발급시 모기지납부 능력 규정(Ability-to-Repay rule)을 준수해야 한다. 


이 규정에 의하면 모기지를 감당할 정도의 수입을 지닌 사람만이 주택을 사야만 주택시장이 안정될 수 있다는 믿음하에 세전 수입(pre-tax income)에서, 주택 모기지를 포함한 월간 총부채가 차지하는 비율이 43%를 넘어가면 모기지 발급을 원천 봉쇄한다. 


당국에서는 이 규정을 지켜 모기지를 발급하는 은행은 발급 모기지를 둘러싼 각종 모기지 발급 책임에 대한 소송 면책권을 부여하기 때문에 민간 모기지 렌더도 자발적으로 따르고 있다. 


자격을 갖추지 못한 모기지 융자는 국책모기지 기관이 인수나 보증을 하지 않기 때문에, 렌더 스스로 신청자의 경제적 속살을 더욱 샅샅이 살펴볼 수밖에 없게 된다.


이같은 43% 룰이 적용되면서, 크레딧이 좋고 수입조건과 재정여건이 훌륭한 신청자는 오히려 융자얻기가 더 수월해졌다.  자격 미달 신청자가 넘쳐나기 때문에, 자격을 갖춘 융자 신청자에게는 


더욱 파격적인 융자조건을 제시하는 렌더들이 늘어나고 있기 때문이다. 

하지만 43% 룰에 막혀 융자신청이 좌절된 사람이라고 하더라도 여러가지 길은 있다. 

얼마든지 합법의 테두리 안에 방법을 찾을 수 있기 때문이다. 

경계비율 근처 부채비율 
43%를 약간 넘어 46% 정도까지는 어느 정도 룸이 존재한다. 
민간 모기지 융자 즉 컨벤션 융자(conventional loans)는 일단 발급된 후 페니 매이나 프레디 맥 등 국책 모기지 기관에 팔려 나가는데, 43%를 약간 넘는 융자의 경우에는 여러가지 사정이 감안돼 통과가 되고 있는 것으로 나타났다. 
어느정도까지 용인되느냐는 융자업계에서 논란이 일고 있으나, 44%나 45%까지는 문제없다는 것이 대체적인 의견이다. 

공동융자 신청
융자업계에 종사하는 에이전트들은 공동 융자신청자(co-borrowers)를 세우는 방법을 제시하고 있다. 

주택 융자시 해당 주택에 거주하지 않더라도 공동 융자 신청자를 세울 수 있다. 
부채비율이 낮은 친척과 지인 등이 일종의 코사인을 하는 것인데, 일정 한도 내에서만 책임을 지거나, 원구입자의 부채 비율 조건이 완화될 경우 재융자 등을 통해서 공동 융자신청자로부터 빠져나올 수 있다. 

융자전문가들은 “이 같은 방법을 통해 융자에 성공하는 바이어가 상당수”라고 밝혔다. 
예를 들어 “뉴저지주에 거주하는 아들을 위해서 코사인을 해주었는데, 융자가 쉽게 나왔다”는 식이다. 

이 같은 코사인 규정은 국책 모기지 기관마다 다른 정책을 취하고 있다. 
프레디 맥(Freddie Mac)이 보증하는 모기지는 코사인 융자신청을 폭넓게 수용하고 있는 반면 페니 매이(Fannie Mae)는 좀더 까다로운 조건을 내걸고 있으나, ,문호를 완전히 닫은 것은 아니다. 

FHA 융자는 50%
연방주택국(Federal Housing Administration, FHA) 융자가 예전 같지는 않지만 여전히 FHA융자는 첫주택 구입자와 중산층 이하 주택 구입자들에게 희망이 되고 있다. 
모기지 다운페이먼트가 정률 3.5%로, 국책 모기지 기관의 20%(규정은 최소 5%)에 비해 훨씬 낮기 때문이다. 

또한 FHA 융자는 43% 룰을 매우 느슨하게 적용하고 있다. 
AMC 모기지의 한 관계자는 “FHA는 연방정부기관이긴 하지만, 저소득 첫주택 구입자 등을 지원하기 위해 이 비율을 50%로 높여서 적용하고 있다”고 전했다. 
연방보훈부의 군제대자 융자(VA loans)와 연방농무부 농촌 지역 융자(Department of Agriculture’s loan program)의 경우에도 상당히 느슨한 규정을 적용하고 있다.

 Downpaymentresource.com
다운페이먼트를 높이는 방법도 생각해 볼 수 있다. 
다운페이먼트 비율을 높이면 매달 모기지 페이먼트가 줄어들기 때문에 부채비율도 감소한다. 

문제는 부채비율을 43% 미만으로 내리려면 넉넉한 다운페이먼트가 필요하다는 점이다. 전문가들은 다운페이먼트를 보조하는 각종 재정보조 프로그램을 눈여겨 볼 것을 당부하고 있다. 
 Downpaymentresource.com에는 전국적으로 모두 1,600여개 달하는 주택 구입 자금 마련을 프로그램 정보를 살펴볼 수 있다. 이 프로그램의 적용을 받을 수 있는 주택은 현재 리스팅된 주택의 70%에 달한다. 

자영업자 
자영업자들은 상대적으로 어려움이 많다. 
퍼스트 포트폴리오 융자 관계자는 “43%룰은 자영업자들의 수입증명을 사실상 봉쇄할 수 있다”고 밝혔다. 

임금 근로자들은 W-2 폼을 통해 쉽게 자신의 수입을 증명할 수 있지만, 자영업자의 경우 상당한 곤란을 겪을 수 밖에 없는 것이다.

최근 수년간 렌더들은 자영업자 세금보고 실적은 완벽한 수입증명으로 보지 않으려는 경향을 보여왔으며 43%룰은 렌더에게 보다 좋은 핑계거리를 제공해준 셈이다. 
사실상 43% 룰을 자영업자에게 그대로 적용하는 것은 상당한 무리가 뒤따른다. 

만약 연간 10만불의 소득을 올리는 사람이 9개월 동안에는 매달 1천불 미만의 소득을 올리고 나머지 세달 동안 나머지 금액을 번다면 융자 조건 탈락이 불가피하다. 

렌더는 불규칙한 수입으로 인해 모기지를 감당하기 어렵다고 판단할 수 있는 것이다.
그러나 전문가들은 렌더를 설득하기 나름이라는 말을 하고 있다. 
불규칙한 수입조건이라고 하더라도 안정적으로 모기지를 납부할 수 있다는 확신이 들게끔 각종 서류를 준비하는 준비가 필요하다는 것이다. 

조만간 주택 구입을 고려하고 있는 자영업자의 경우 적어도 6개월 이상은 기준에 맞는 수입 정도는 신고해야 한다. 


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