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부동산 폭락 후 10년... 미 부동산 시장 어떻게 변했나

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지금 부터 10년 전인 2008년 가을은 미국경제가 거의 자유낙하를 하던 시절이었다.

미경제의 위기는 부동산 시장의 붕괴로 요약된다.


수많은 집들의 가치가 폭락, 차압 또는 숏세일로 처리되는 신세가 됐고 두세채의 주택을 지녔던 사람들은 집을 포기하고 렌트 세입자로 전락했다.

지난 10년 사이 미국의 부동산 시장은 어떤 변화가 있었을까.


대출심사 강화

10여년전 부동산이 천장을 치고 있을 때 사람들은 거의 누구나 원하면 집을 살 수 있는 구조였다. 이자만 내면 되는 것, '내고 싶은 만큼만 납부하면 되는 모기지' 상품도 있었다.


나아가 아예 소득관련 서류를 필요로 하지 않는 이른바 노닥(no-doc) 융자도 흔했다. 다운페이 할 돈이 없고 소득출처도 불분명함에도 노닥 융자로 집값의 최대 125% 까지 융자가 나오는 케이스도 있었다.

그러나 이제 상황은 달라져있다.


소득대비 비용 비율 준수가 엄격해지고 노닥은 찾아볼 수 없게 됐다. 모든 융자심사 과정에서 소득의 규모와 출처에 대한 철저한 심사가 자리를 잡고 있다.

다운페이의 경우에도 프로그램별로, 소득액 등을 감안해도 최저 3-3.5%는 내야하는 식으로 정착되고 있다.


크레딧 스코어

부동산 붐 시절 주택구입자의 크레딧 점수는 620-640점만 되도 최고로 좋은 조건의 이자율로 모기지를 얻는 것이 가능했다.

FHA론 같은 경우 500점대 중간만 되고 융자가 될 정도였다.


그러나 현재는 다르다. 렌더들은 크레딧 점수가 주택을 구입하는 데는 큰 영향을 못미쳐도 주택을 유지하는, 즉 모기지를 제때 내는 능력을 평가하는 데 있어서는 유용한 지표임을 인식하게 됐다.

그래서 크레딧 스코어는 주택구입과정에서 융자의 성패를 가늠해주고 이자율의 고저를 정해주는 결정적인 요소중의 하나가 됐다.


현재 융자가 나올 수 있는 크레딧 스코어의 최저치는 대략 620점으로 꼽힌다. 그 이하의 점수로 융자를 얻기는 거의 힘들다고 보는 것이 좋다. 


과거 부동산 붐 시절에는 융자신청의 25% 정도가 640점 이하였으나 현재는 그 비율이 3-4% 미만이다. 신용점수가 낮으면 아예 융자신청을 할 엄두를 안내는 것이다.
현재 융자신청에 있어 안심할 수준의 크레딧 스코어는 760점이다. 그 이하가 되면 컨벤셔널 론에서도 약간 더 높은 이자율을 감수해야 한다.

2018년 7월을 기준으로 할 때 융자신청자들의 FISCO 스코어 평균은 751점이다. 
이는 부동산 경기가 폭발적이었던 2004-2006년과 비교해 볼 때 무려 100점이나 차이가 나는 것을 볼 수 있다. 

과거의 경우 660-710점 정도면 거의 차질 없이 융자를 받을 수 있었다. 그러나 현재 모기지 신청자의 70% 이상이 700점 이상이다. 크레딧 스코어는 이제 가장 중요한 신용평가 항목으로 대두되고 있다. 

주택소유율
부동산 경기가 한참이었던 2004년 전국의 주택소유율은 69.2%였다. 그러나 부동산 폭락과 함께 주택소유율도 곤두박질 쳤다. 
부동산 경기가 회복되면서 소유율은 소폭으로 오르기 시작했다. 
2016년 2사분기때의 경우 62.9%를 기록했고 2년 뒤인 2018년 2사분기때는 64.3%로 조금 더 나아졌다.

관련 통계에 따르면 주택시장 붕괴 때 차압이나 숏세일 등으로 집을 잃은 사람들이 다시 주택을 구입한 비율이 35% 정도에 달한다.

뒤집어 보면 집을 잃은 사람들의 65%가 아직도 자기집을 구입하지 못했다는 의미다.
렌트 거주자들의 90%는 주택구입을 원하고 있는 것으로 나타나고 있다.
주택시장에 돌아오거나 새로 진입할 예비 구입자들은 충분히 있는 셈이다.

그러나 높은 주택값과 제한된 리스팅 물량, 신규주택 건설의 위축, 이사 비율의 감소 등이 이들의 주택구입에 장애물로 작용하고 있다.

2018년의 경우 전국적으로 소화해 낼 수 있는 신규주택 물량은 120만채에 달하나 실제로 건축되거나 진행중에 있는 것은 90만채에 불과하다. 신규 공급 자체가 달리고 있는 것이다.

지나치게 뛰고 있는 주택값에 비해 임금이 뒤따르지 못하는 것도 부정적인 요인으로 작용한다. 
주택가격이 최저 시점에 있었던 이래 지난 6년간 주택값은 평균 48%가 돌랐지만 이 기간중의 임금 상승율은 14%에 그쳤다.

사람들이 되도록이면 잘 안움직이려는 것도 뚜렷한 변화다.
과거 부동산 호황시절에 비해 집을 팔고 새로운 것으로 옮기는 비율이 현저하게 줄어들었다. 
일단 부동산 폭락으로 집을 잃었거나, 아니면 심각한 위기에 몰렸던 사람들은 설령 집값이 지금 회복되고 있다 하더라도 새주택 구입시 무리수를 쓰는 것에 대해 상당한 부담을 가지게 됐다. 베이비 무머 세대 외에 X 세대로 불리우는 40대 중장년층들이 그 들이다.

이들은 부동산과 관련해서는 여간해서 모험을 하려하지 않는다. 집의 에퀴티가 충분할 정도로 넉넉히 쌓이기 전까지는 재융자나 더 큰 주택으로의 이사 등에 대해 지극히 관망적인 자세를 보이고 있다.

향후 전망
전국적으로 부동산 시장이 과거 폭락세를 벗어나 거의 다 회복된 것으로 평가되지만 동시에 지난 3-4년간의 괄목할 만한 상승세도 서서히 하강국면으로 돌아서는 것으로 평가되고 있다. 

전문가들의 대체적인 견해는 현재의 부동산 시장이 셀러 시장에서 바이어 시장으로 전환하는 것과 함께 집값 상승율도 둔화되고 거래 또한 보합세를 유지할 것이라는 전망이다.

시기적으로는 대략 2010년을 기점으로 둔화국면이 본격화돼 2022-2023년까지 둔화세가 이어질 것으로 보고 있다.

물론 그 사이에 외부경제 여건의 변화에 따라 얼마든지 달라질 수 있지만 현재 미 부동산 시장 자체가 가지고 있는 여러가지 구조적인 요인들을 종합할 경우 이제 급격한 상승기는 꼭지를 치거나 쳤고 다시금 전반적인 둔화세에 접어들고 있다는 분석이 많다.

부동산 시장의 경기 주기는 7-8년설에서 10-15년설 등 다양한 이론들이 많다. 그 어느 것을 적용해도 부동산 경기가 만만년 계속될 수는 없다. 이제 부동산 시장은 한동안의 회복세를 거쳐 서서히 조정국면으로 접어든다고 봐야 한다는 것이 중론이다.


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