부동산, 머니

부동산 최신 트렌드는  이자 오르고, 가격 주춤

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미국 경기의 호전으로 계속 금리를 인상하는 가운데 부동산 시장의 트랜드에 새로 나타난 특징이 있다. 이런 추세는 올 연말까지 지속될 것으로 보여 내년 주택시장을 가늠하는 중요한 사안이 될 듯 하다.

하나는 모기지 금리가 서서히 오르는 추세에 있어서 주택 구입자가 어떻게 움직이는 가 하는 점이고 금리가 오르는 데도 가격이 떨어지지 않고 상승세를 유지할 지 여부, 그리고 밀레니얼의 주택 구입이 늘어나고 있다는 점이다.

이런 세가지 특징을 보이는 것이 현재 주택시장의 두드러진 추세다.  


모기지 금리 5% 넘을까?

 모기지 금리는 8년 동안 5% 이하로 유지되어 왔다. 정확하게는 2011년 2월 2주 동안 30년 고정 모기지 금리가 5%를 넘었지만 마치 물고기가 강에서 튀어 오른 소리는 났는데 정작 보지는 못한 것과 같다.

 

조만간 모기지 금리가 5 % 이상 상승할 것이며 거의 몇 달 동안 유지될 가능성이 있다. 그러나 금리 전문가들은 2018년 4/4 분기에 발생하지는 않을 것이라고 본다. 

전국부동산중개자협회 (National Association of Realtors), 패니 메이(Fannie Mae) 그리고 프레디 맥(Freddie Mac)은 4 분기에 30년 고정 모기지 금리가 0.1 % ~ 0.2 % 증가할 것으로 예측한다. 30 년 고정 금리 모기지는 7 월에서 9 월까지 평균 4.74 %이었는데 이런 예측이 정확하다면 4 분기 평균은 4.9 %로 오를  것으로 보인다.


이처럼 모기지 금리가 오르는 것이 확실하다면 금리가 상승 할 때 

1) 당황하지 말고 맘에 드는 적당한 집을 찾기 전에는 절대로 집을 서둘러 사지 말고.

2) 오르는 속도를 감안하여 적당한 때에 이자를 락인(lock in)하는 것이 좋으며

3) 모기지 비용을 줄이기 위해 포인트를 주고 돈을 더 내는 것이 유리하며

4) 집에 필요한 비용 범위를 수정해야 한다.


모기지 금리가 오르면 집을 마련하려는 사람은 막차를 탄 기분으로 잠재 고객으로 몰리는 경향이 있다. 

절대로 서두르게 되면 낭패를 보기 때문에 서둘지 않아야 한다.

중국과의 경제 주도권을 둘러싼 갈등이 커지고 미국의 경기가 물가 상승 압박을 받으면서 금리 인상에 따른 모기지 금리도 당분간 오르는 추세에 있을 것으로 보인다.  

올해 말 한차례 더 금리를 올릴 예정이라 12월까지 모기지 금리는 주택 시장의 변화도 민감한 사안이 된다. 


모기지 금리가 5%에 돌입할 준비를 하고 있고 있기 때문에 아마도 5%가 부동산 시장의 변화가 나타날 기준점이 될 것으로 보인다.

  

 매물 증가 여부가 관건, 여전히 가격은 오름세

 또한 부동산 시장은 금리 인상의 직접적 영향보다는 그에 따른 파생적 변수가 작용될 전망이다. 

현재까지 매매가 떨어지는 경향은 크게 보이지 않고 가격도 가파른 상승세는 아니지만 오름세를 유지하고 있다.


투자가들이 대거 매입해 렌트 유닛으로 활용하는 주택들이 금리 인상에 따른 투자수익을 실현하고 매물로 내놓을 경우가 해당된다.투자자들이 금리인상에 따른 금융비용이 늘어나 수익률이 떨어지면 가진 주택들을 매물로 내놓고 현금화한다.


매물이 늘어나면 가격이 떨어질 수 있으나 매매는 증가할 가능성이 높다.   

전반적으로 부동산 시장에 불어왔던 중국의 '왕서방' 열풍은 없지만 올해 부동산은 가격의 상승 속에서 거래는 늘어날 전망이다. 매물이 늘어나지 않더라도 가격은 다소 오르겠지만 거래는 점차 속도를 늦출 것이다.


적정 매물량은 5개월치 거래물량인데 현재 4.3 개월로 가격은 쉽게 떨어지지 않고 있다.

부동산중개인협회(National Association of Realtors)에 따르면 기존 주택의8 월 평균매매 가격은 267,300 달러이다. 이는 지난해 8 월에 비해 4.9 % 증가한 것으로 3 개월 연속 가격 상승률이 5 % 미만인 추세를 보인 것이다. 


3개월 연속 5% 미만으로 상승한 것은 2014 년 6 월에서 8 월까지가 마지막이었다.

한편, 매물로 나온 주택 공급은 증가 추세에 있다. NAR에 따르면 8 월 170만 채의 단독 주택이 팔렸다. 재고 증가는 주택 구매자에게 희망적인 신호가 될 수 있다.

이에 따라 4/4 분기가 올해 말 판매자의 시장(seller's market)에서 구매자 시장(Buyer's market)이 될 가능성이 있다. 그럼에도 모기지 금리 상승이 주택 판매를 위축시키지 않을 정도로 주택 수요가 여전히 많은 것이 특징이다.


 매물 증가 여부가 관건, 여전히 가격은 오름세

 또한 부동산 시장은 금리 인상의 직접적 영향보다는 그에 따른 파생적 변수가 작용될 전망이다. 현재까지 매매가 떨어지는 경향은 크게 보이지 않고 가격도 가파른 상승세는 아니지만 오름세를 유지하고 있다.


투자가들이 대거 매입해 렌트 유닛으로 활용하는 주택들이 금리 인상에 따른 투자수익을 실현하고 매물로 내놓을 경우가 해당된다.투자자들이 금리인상에 따른 금융비용이 늘어나 수익률이 떨어지면 가진 주택들을 매물로 내놓고 현금화한다.


매물이 늘어나면 가격이 떨어질 수 있으나 매매는 증가할 가능성이 높다.   

전반적으로 부동산 시장에 불어왔던 중국의 '왕서방' 열풍은 없지만 올해 부동산은 가격의 상승 속에서 거래는 늘어날 전망이다. 매물이 늘어나지 않더라도 가격은 다소 오르겠지만 거래는 점차 속도를 늦출 것이다.


적정 매물량은 5개월치 거래물량인데 현재 4.3 개월로 가격은 쉽게 떨어지지 않고 있다.

부동산중개인협회(National Association of Realtors)에 따르면 기존 주택의8 월 평균매매 가격은 267,300 달러이다. 


이는 지난해 8 월에 비해 4.9 % 증가한 것으로 3 개월 연속 가격 상승률이 5 % 미만인 추세를 보인 것이다. 3개월 연속 5% 미만으로 상승한 것은 2014 년 6 월에서 8 월까지가 마지막이었다.

한편, 매물로 나온 주택 공급은 증가 추세에 있다. NAR에 따르면 8 월 170만 채의 단독 주택이 팔렸다. 재고 증가는 주택 구매자에게 희망적인 신호가 될 수 있다.


이에 따라 4/4 분기가 올해 말 판매자의 시장(seller's market)에서 구매자 시장(Buyer's market)이 될 가능성이 있다. 그럼에도 모기지 금리 상승이 주택 판매를 위축시키지 않을 정도로 주택 수요가 여전히 많은 것이 특징이다.

 

밀레니얼 세대, 시장에 진입

 

35 세 이하 인구의 올해 2/4 분기 주택 보유율은 36.5 %이다. 

이는 2013년 이래 35 세 이하 인구의 가장 높은 주택 보유 수치다. 밀레니얼 주택 소유는 2016 년 34.1 %를 바닥으로 상승세를 보이고 있다.

그럼에도 불구하고 밀레니엄 세대는 이전 세대가 누렸던 소유 수준에는 미치지 못한다.

 

Urban Institute가 2015 년 조사한 바에 의하면 25 세~ 34 세 사이의 밀레니얼 세대가 구입한 주택은 베이비 붐 세대와 X세대가 같은 나이에 구입했던 주택 비율보다 8 % 포인트 낮다. 밀레니얼의 주택 소유 비율이 이전 세대와 동일하게 유지 된다고 가정하면, 현재 약 340 만 명의 주택 소유자가 있어야 한다.


사회 경제적 복합적 요인으로 인해  밀레니얼의 주택 소유가 낮은 것인데 가장 큰 요인은 늦은 나이에 결혼하는 경향에서 비롯된 것이다. 


게다가 밀레니얼은 더 많은 교육 빚을 지고 있으며, 그 중 많은 사람들이 값비싼 도시에 모여 살고 있기 때문에 다운페이할 돈을 모으는데 시간이 오래 걸리고 있다.

그럼에도 밀레니얼의 주택구입이 늘어나고 동시에 첫 주택구입의 가장 큰 비율을 차지한다는 점에서 새로운 추세로 보이며 이는 장기적으로 주택시장을 밝게 하는 요인으로 평가되고 있다.


또 하나, 금리가 오르더라도 구입자의 조건이 크게 바뀌는 것은 아니다는 사실이다. 주택을 사지 못하는 사람이 안고 있는 가장 큰 이유는 다운페이할 계약금을 낼 여력이 없기 때문이며 렌트를 살고 있는 이유이기도 하다.

이런 사정을 고려할 때 모기지 금리가 오르면서 가격이 떨어지지 않고, 밀레니얼이 새로 시장에 진입하는 추세에 따라 매물이 늘어나는 지 여부가 부동산 시장의 가장 중요한 요인이 될 것이다. 


부동산 시장 트랜드

금리 인상에 따른 모기지 이자 상승

●모기지 금리가 현재 수준 4.6%에서 5%가 경계점

● 가격 약하게 오르며 거래도 증가 유지  


랜트 투자 유닛이 매물로 전환될까? 

● 렌트 물량이 매물로 돌아 오는 것은 금리 부담을 줄이고 수익을 현실화

● 매물로 내놓으면 일시적으로 가격이 떨어질 수도 있으나

● 임대 물량이 줄고 임대료가 올라가 결국 주택 가격 상승


주택 가격이 떨어지지 않는다

● 매물이 아직 적어 셀러 마켓 유지


밀레니얼 시장 진입

● 사회 경제적 여건으로 여전히 주택 소유 비율 낮아

●2015년 이후 점차 증가하는 추세 



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