부동산, 머니

차압주택, 회복 빨랐다

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경기 침체기에 차압 된 주택은 정상적인 주택보다 훨씬 빠른 속도로 가치가 상승했다.


부동산 웹 사이트 질로우(Zillow) 의 분석에 따르면, 경제위기 기간 중 압류 주택은 지난 해에 비해 10.3 %의 높은 가치 상승률을 보였으나 전체 평균 주택 상승률은 6.5 %에 그쳤다. 

실제로 시장 전체적으로 회복 속도가 느려지더라도 차압 매물을 더 가치 있게 평가했다.

많은 부동산시장에서 차압주택은 이제 그 어느 때 보다 귀하게 대접을 받고 있다. 


경기 침체 이후 차압주택의 가치는 74.5 % 증가한 반면 정상 주택의 평균 가치는 46 % 상승했다. 증여되거나 차압된 주택은 경기 침체기에 가치가 크게 떨어져 여전히 정상 주택보다 가치가 낮다. 


실제로 차압 주택의 중간 가격은 207,000 달러였으며, 정상 주택의 중간가격은 216,700 달러였다. 여전히 정상 주택의 95.5% 정도 가격에서 거래되고 있다고 볼 수 있다. 


질로우(Zillow)는 주택 시장이 10 년 전까지는 차압을 당한 주택이 매매에 어려움을 겪거나 외면 받았다고 한다. 


그러나 시장은 결코 거래를 외면하지 않았는데 경제 회복이 꾸준히 진행되면서  차압 주택에 대한 관심이 서서히 나타나 거래가 되었다고 한다.  

낮은 가격에 내놓았기 때문에 경제가 회복될수록 먼저 차압주택부터 팔려나가기 시작한 것으로 분석했다. 


지금도 지난해 보다 매물은 다소 적지만 남아 있다.

질로우(Zillow) 보고서는 차압 처분 주택의 가치 상승으로 누가 혜택을 보았으며, 누가 그로 인해 더 나빠질 지 분석했다. 


전반적으로 차압주택이 폭락했다가 다시 회복하는 과정을 통해 벌어진 주택폭락 상황의 승자는 압류된 주택을 저렴한 가격에 구입하여 임대로 바꾼 부동산 투자자이다.


실질적으로 그들의 재산 가치가 상승했을 뿐만 아니라, 수천만 명의 저당 잡힌 세대가 주택을 얻기 위해 임대 시장에 강제로 내몰리면서 상승하는 임대료에 대한 이익까지 받았다.


그 같은 요인으로 인해 위기 동안 처분된 주택의 소유주이자 대다수를 차지한 저소득층 미국인들에게는 이중고가 되는 사태가 발생하여 경제 여건이 악화되었다. 


모기지 낼 돈이 없어 가진 집을 두고 거리로 나앉는 대신 렌트를 얻어 아파트나 집을 구해야 했는데 너도나도 임대에 몰리는 바람에 임대료는 껑충 뛰었던 것이다. 

한편 낮은 모기지 금리를 이용한 많은 사람들이 집값 측면에서 시장의 바닥 1/3에 해당되는 주택을 구입할 수 있게 해주었다. 


결국, 차압 매물은 다시 낮은 금리를 이용할 형편이 되는 부동산 업자들이 투자자로 나서 싸게 구입한 뒤 비싼 가격에 렌트를 주고 돈을 번 것이다. 

이제 그 주택이 정상 주택보다 더 높게 가격이 올라 매물로 내놓는다면 더 비싼 가격에 팔 수 있어 또 한번 차익을 누리게 되는 것이다. 

결국,차압 매물은 부동산 투자자에게 이익이 고스란히 돌아갔다.


주택 차압의 초기 파도는 이러한 저급 주택의 가치를 떨어 뜨렸고, 많은 주택 소유자를 형평성이 없는 부정적인 상황으로 몰아 넣었다. 

이는 주택의 가치보다 더 많은 모기지 융자금을 빚졌음을 의미한다. 이로 인해 이들 개인이 더 나은 융자로 옮기거나 재 융자하기가 어려워졌고, 많은 사람들이 채무 불이행을 당하고 차압처분을 받았다. 


그로부터 이들 차압 주택의 원 소유자들은 이전 부동산에 대한 가격 인상 효과를 누리지 못하고 구경만 할 수 밖에 없었을 뿐만 아니라, 수년 동안 급증한 임대 비용으로 인해 많은 주거비 부담을 안고 있다. 

질로우( Zillow)는 전국적으로 부의 격차가 확대되었는데 이것도 주요한 원인이 된다고 분석했다.



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