부동산, 머니

House-rich Cash-poor

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집을 소유한 사람은 부자일수도 그렇지 않을 수도 있다.

미국에서는 모기지(주택융자)를 얻어 집을 산 뒤 매월 상환하기 때문인데, 이 돈이 주택가격보다 많으면 쪽박 차는 신세가 된다. 지난 2008년 집을 던진 이유가 여기에 있다.


반대로 집 가격이 오르면 차액으로 현금을 남길 수가 있고 차분히 상환금을 갚다 보면 에퀴티(equity)가 생기고 이것을 목돈이 필요할 때 뽑아서 쓴다.  

 미국의 이런 주택정책은 잘 돌아가는 듯 했으나 지난 10년간 뼈 아픈 고통을 겪어야 했는데 바로 무분별한 주택융자에 기인한다. 


최근 경기가 좋다는 뉴스로 상대적으로 금리가 올라가고 융자는 까다로운데 이를 교묘히 이용한 융자가 고개를 들고 있다. 

대부분 주택 융자에 대한 깊은 이해가 부족하기 때문에 결국 집을 빼앗기고 마는 위험에 처할 수 있다. 


소위 에퀴티를 담보한 것이어서 기본적인 융자의 차이를 정확히 알아야 이에 대한 위험과 잘못된 판단을 하는 일을 방지할 수 있다


에퀴티는 집 소유의 근거

주택 관련 대출, 즉 모기지는 크게 주택융자 신규 모기지(Mortgage loan. New Purchase Loan), 재융자(Refinancing), 홈에쿼티론 (Home Equity Loan)의 3가지다.


집을 새로 살 때 생기는 모기지 대출이 바로 이것인데 법률적 관점에서 모기지(mortgage)는 금융 거래에서 부동산을 담보로 하는 경우 해당 부동산에 설정되는 저당권 또는 그 저당권을 나타내는 증서를 말한다. 


즉, 일정기간 동안 얼마 만큼의 돈을 갚아나겠다는 부채 서류가 바로 모기지 론(mortgage loan)이다. 


은행 입장에서는 저당증권을 발행해 장기주택자금을 대출해주는 제도를 가리킨다. 일상적으로는 '모기지 론'을 간단히 '모기지'로 쓰는 경우가 많다. 

모기지론은 주택구입 할 때 100% 모두 돈을 주고 사는 경우가 많지 않기 때문에 모자라는 부분을 융자를 받아 대신 그 주택을 담보로 하고 사는 것이다. 

이는 다른 대출상품들에 비해 상환기간이 길다. 


가장 보편적인 것이 15년과 30년 모기지이며 금리를 그 기동안 어떻게 정하는가에 따라 변동·고정 모기지로 세분된다. 융자와 관련해 이 신규 모기지를 가지고 사기를 치거나 소비자를 속이는 행위는 부동산 시장 폭락으로 신용위기를 거치는 동안 거의 대부분 해소되었다.

또 하나는 기존에 가진 집의 융자 조건을 바꾸는 재융자(Refinancing)가 있다. 


신용위기 동안 낮은 금리로 갈아타려고 한창 인기가 높았던 융자 상품으로 말 그대로 기존에 받은 융자 상품을 다른 융자 상품으로 바꿔 타는 것이다. 

집을 살 때 지불한 다운페이가 시간이 지나면서 집값이 오르면 에퀴티가 되고 집값이 내리면 잠긴 돈이 된다. 


일반적으로 이자율을 낮추기 위한 방법의 일환으로 기존에 받은 모기지 대출을 새로운 모기지 대출로 갈아타는 것이지만, 돈이 필요하거나 모기지 지출을 줄이려고 할 때가 있다. 

예를 들면, 모기지보험(PMI)을 얻은 경우이다.  


다운페이먼트가 20%미만인 경우 모기지 보험을 들어야 하는 경우가 발생하는데, 주택 가격이 상승하는 시장상황에서는 다운페이를 더하고 재융자를 통해 기존 부채 비율을 감소시켜서 모기지 보험를 내지 않아도 되기 때문에 금융비용을 절감시킬 수 있다. 

그리고 가장 민감한 캐쉬아웃(Cash-out)이 필요한 경우이다. 


사업자금, 주택개조, 의료비 납부, 자녀학자금 등 목돈이 들어가는 추가자금이 필요한 경우 재융자를 한다. 최근 신종 융자는 이 경우에 해당한다.

마지막으로 홈에쿼티론 (Home Equity Loan)은 민감하기에 명확히 알아야 한다.


우선 주택을 담보로 하는 대출이라는 사실을 명심해야 한다. 홈에쿼티론이 모기지론과 다른 점은 대출 시점이 소유권이 이전된 이후라는 점, 기간이 일반적으로 짧다는 점 이다. 

크게 Home Equity Line of Credit (HELOC)과 Home Equity Loan(HEL)이라는 두 가지로 나눠볼 수 있다. 


주택신용한도담보 즉, HOME EQUITY LINE OF CREDIT (HELOC)은 일정한 금액의 크레딧라인을 설정, 필요할 때마다 사용할 수 있다. 사용한 금액에만 이자를 지불할 수도 있는데 이자율이 변동되므로 이자율이 올라갈 경우 월 상환금액도 올라가는 것이 단점이 있다. 수시로 상환 가능하다는 장점도 있다.

 

HOME EQUITY LOAN (HEL)은 이자율이 변하지 않고 고정되어 HELOC에 비해 이자가 더 낮다. 

1차 모기지 보다는 높으며 원금과 이자를 분할 상환하기 때문에 HELOC보다는 월 상환부담이 높다고 볼 수 있다. 


그런데 문제는 은행들이 이 융자를 까다롭게 하기 때문에 이를 악용, 론샥(Loan shark)같은 고리대금업이 집을 목적으로 목돈을 빌려준다는 선전을 하고 영업을 하고 있다.


병원비와 사업자금이 발목 

미국생활에서 가장 큰 경제적 문제는 의료비, 즉 아팠을 때 병원간 후 집으로 날아든 청구서이다. 

평범하고 안락하게 생활하던 가정이 집안의 가족이 아파 병원을 갔을 때 혹은 장기간 입원을 하거나 수술을 했을 때 파산 직전까지 가는 이들이 많다. 심지어 파산한 경우도 비일비재하다.


미국가정의 예를 통해 이 난감한 상황을 볼 수 있다.

캘리포니아 주 오렌지 카운티에 사는 어느 부부와 두 아들은 스페인 스타일의 집에 살았다. 그런데 아내가 암으로 사망 한 직후 의료비와 보육 비용 청구서를 보고 아무 것도 할 수 없었다.  당장 신용 카드와 친구들에 도움을 받았으나 수천 달러의 빚만 더 늘어났다.


가장 확실한 해결책은 120만 달러로 평가된 주택의 약 50만 달러의 에퀴티를 활용하는 것이라고 판단했다. 그래서 기존 모기지를 재융자하려 했지만 은행은 긍정적인 답을 주지 않았다. 


그는 이미 2년 전 일자리를 잃었을 때 이미 한차례 재융자를 했기 때문이다. 또한 아내의 암치료를 위해 병원에 있는 동안 소득이 줄고 빚이 늘어나 그의 부채-소득 비율(LTV)은 은행의 융자가 손에 닿지 않게 만들었다. 재융자를 받을 자격이 안 된다는 것을 알게 된 바로 그 날, 누군가가 도와 주러 왔는데 그것은 186,000 달러를 준다는 광고지이다.


어떤 대출 회사가 집의 소유 지분, 즉 에퀴티와 교환하여 돈을 제공한다는 광고다. 쉽게 말해 50만 달러 상당의 에퀴티를 담보로 잡고 186,000 달러를 빌려 주는 것이므로 대략 담보 가치를 37%만 인정한 고리대출이다. 


은행 재융자가 막혔을 때, 그가 가진 유일한 옵션은 집을 팔아야 한다는 생각에 이르렀고 두 아들이 집 밖으로 내몰리는 것은 상상 조차 하기 싫었다. 또한 집을 팔고 더 작은 집으로 규모를 줄이는 방안도 생각했으나, 그 유일한 집에 애착이 너무 많았다. 세상을 떠난 아내는 생전에 그 집의 차고 벽에 연필 자국을 남겨 놓았고 그것은 가족의 성장을 고스란히 보게 해 주었기 때문이다.


결국, 그는 50만 달러나 되는 에퀴티를 지키려고 그 대출회사와 계약을 했다. 그런데 그 회사는 3주 만에 채권자들에게 돈을 대신 지불하고 그 집이 당장 팔릴 수 있도록 대대적인 보수와 유지 관리를 할 수 있게 만들었다. 그 비용은 모두 20만 달러였다.

계약한 고객 모두는 잠재적 함정에 대해 알고 있지만 그럼에도 불구하고 계약을 한 것으로 파악됐다. 


샌프란시스코 바로 남쪽에 집을 소유하고 있는 자영업자인 고객은 이 업체가 자영업자의 고충, 즉 언제 돈이 들어오고 언제 돈이 없는지 현금 흐름 패턴을 정확히 알고 있었고 사업의 고충도 너무 잘 알아 어찌 할 수 없었다고 했다.

 

또 다른 이는 2014년에 집을 사서 비즈니스를 꾸리는 동안 집이 오르고 사업도 늘려야 하는 상황에 닥쳐 정확한 가치를 가지고 들이 미는 업체의 유혹에 넘어가지 않을 수 없었다고 한다. 혹시 잘못되더라도 은퇴를 위한 최소한의 비상수단은 있다고 했지만 에퀴티를 담보로 한 것은 잘된 결정이 아니라고 본다고 솔직히 말한다.


문제는 Cash Poor

HomeOwner라고 불리는 이 프로그램은 아직 법적 조사가 진행되지 않고 있지만 사례가 더 늘어나면 불법성 여부를 판단할 것으로 보인다. 수년간 이용되었으나, 최근 한해 동안 이용자가 크게 늘었다. 주택 시장은 대불황에서 거의 회복했을 뿐 아니라 이미 일부지역은 가열된 상태다. 

약 1,400만 가구가 현재 "equity rich"이다. 즉, 집에 최소한 50 %의 에퀴티를 가지고 있다는 의미다.


수많은 주택소유자와 수만 명의 미국인은 여전히 버려진 빈집과 정체된 지역 경제로 부터 압박을 받고 있고 도시와 마을이 경제의 흐름에 따라 불황과 호황이 반복된다. 


1,400만 가구가 의료비, 주택 개량 비용, 자녀 학자금, 사업 자금 명목으로 목돈이 필요하지만 현금이 없는 경우, 에퀴티를 담보로 돈을 받은 후 집을 빼앗길 우려가 높다. 

미국 전체 에퀴티의 가치는 15조 달러 규모다. 에퀴티로는 부자이나 현금이 없어 가난한 상태에 빠질 우려가 있다. 


또한 에퀴티 담보는 집에서 오래 살았던 사람에게 집중되어 있기 때문에 퇴직자처럼 특정 현금 흐름을 필요로 하는 사람들이 무방비 사태에 있다.


노령화와 은퇴자의 급증에 따라 과거 62세 이상 주택소유자에게 매달 일정 금액을 주고 배우자 중 한 명이 사망하면 집을 처분해 돈을 가져갔던 역모기지(reverse mortgage)보다 더 위험한 이런 대출이 여러 융자업체들이 하나 둘 늘어나 성업을 이루고 있다. 


약간씩 차이는 있으나 에퀴티를 담보로 돈을 빌려주고 집을 가져가기 위한 목적이라는데 동일한 모델을 가지고 있다. 


그럼에도 세부적인 사항만 해결하면 이 비즈니스가 아무 문제없다고 선전하고 있는데 특히, 대출이 아니라서 대출기관의 적용을 받지도 않을 뿐더러 감독도 받을 필요가 없다고 주장하고 있다.   

그리고 담보로 잡은 주택의 가치가 떨어지면 손실을 분담한다고 말하고 있지만 실제적으로 그 말의 의미는 숏세일을 하겠다는 것과 같다. 


게다가 고객이 계약을 파기하거나 취소하는 경우 주택 소유주로부터 압류할 수 있도록 규정을 정해 놓았다. 


이런 부당한 계약에 따른 피해는 미국인들도 쉽게 찾아내기가 힘들어 본격적인 피해 규모는 아직 알 수 없으나, 경기가 어려워지거나 주택시장이 문제가 될 때 파장이 커질 듯하다.


주택 담보 대출 (reverse mortgages)에 대해 광범위하게 보고서를 발행하는 도시연구소(Urban Institute)는 이 문제에 대해 조금 더 시간을 가지고 파악할 필요가 있다면서 대출이나 융자에서 불법적이거나 부족한 부분을 보완하는 방식이 되어야 할 것이라고 판단했다.  


에퀴티는 집을 소유하는 근거가 되는 한 부분이다. 위에 예로 들었던 남자는 결국 집을 팔았고 쫓겨났다. 


에퀴티의 절반도 안되는 융자금을 받고 집 전체를 내주게 된 것이다.

부동산 경기 회복으로 집값이 뛰면서 에퀴티도 늘어나 부자가 된 것 같지만 정작 돈이 필요할 때면 조달할 방법이 없어 이같은 사기에 노출될 가능성이 높다.

하우스 푸어는 남의 일이 아님을 명심할 필요가 있다.



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