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주택 가격 정점에 도달했나?

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주택 거래가 감소하면서 가격도 점차 상승폭이 꺾이고 있다.

주택 거래가 부진한 원인에 대해 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)는 수년간 괴롭힌 '범인'을 찾았다고 분석했다.


부동산중개인협회가 거래 통계를 공개한 직 후, 연구부서는 앞으로 4분기 동안 재고 감소에 대책이 있어야 하는데 그렇지 못할 경우 기존 주택 매매는 현시점이 피크가 될 수 있다고 의견을 내놓았다.

이는 거래 추세로 볼 때 현재가 최고점이자 정점이 되어 앞으로 거래가 점차 감소하고 가격 상승폭도 줄어들 것이란 의미다.  


주택 경기의 정체 현상

금융위기가 발생한 지 10년이 지난 지금, 주택 경기가 다시 하강 국면에 빠질 것이라는 주택 피크(peak)의 개념은 무시무시한 공포가 다시 오는 것이 아닌가 하는 우려를 갖게한다. 


그러나 이는 자연스러운 것이며 과거의 부동산 시장의 붕괴 같은 대폭락은 일어나지 않을 것이라고 봐도 된다. 즉 그저 거래가 조금 줄고 가격이 소폭 하락 하는 정도라 생각하면 된다.

부동산경제 분석기관 블랙 나이트(Black Knight)에 따르면 여전히 110만 명이 넘는 미국인들이 집은 소유하고 있으나 연체와 기타 다른 이유로 차압에 처할 가능성을 안고 있다. 


그동안 시계 진자가 강하게 흔들릴 경우를 대비해 매우 엄격한 대출 기준이 제정되었고 이로 인해 부동산 시장에서는 많은 주택소유자들을 차압의 위협에 묶어 놓았다. 조그만 충격이 주택시장에 가해지고 모기지를 연체할 경우 은행들이 지체 없이 차압을 진행하는 법이 마련된 것이다.   

그러나 정상적인 주택시장 상황에서는, 다른 금융 시장과 마찬가지로 정상적이고 예측 가능한 주택 흐름에 대한 예상이 가능하다. 


부동산 거품이 터지면서 지난 몇 년 동안 여러 목소리가 쏟아져 나왔다는 점도 주목해야 한다. 많은 도시의 주택가격이 계속 상승하면서 시장 역학을 무시하는 정도의 일부 과열 현상도 있었지만 이는 수요가 크지 않고 공급량이 적기 때문에 말 그대로 일부에 해당하는, 우려할 수준은 아니다.

현재 추세를 주택경기 순환 과정에서 최고점이라고 부르는 것은 단순히 주택 가격과 매매가 상승 추세를 멈추는 것이 아니라 하락할 수도 있음을 의미한다.


전국부동산중개인협회(NAR)는 주택 매매 동향에 대해 기존주택 매매가 2018년에 약 550만 채가 넘으면 최고 수준이 될 것으로 예측했었다. 현재 이 수준을 넘었기 때문에 더 이상 매매가 늘어나거나 가격이 상승하지는 않을 것으로 분석할 수 있다. 물론 가격이 당장 하락하지는 않겠지만 상승세가 꺾이는 추세를 눈에 띄게 볼 수 있다. 


주택시장이 직면한 가장 큰 문제는 기존주택 매매 수치에서 보여지는 수급 불균형이라는 것에 대부분의 부동산 전문인들은 동의한다 수급 불균형은 쉽게 말해 공급을 결정하는 재고량과 수요를 결정하는 잠재 바이어 사이의 차이(gap)를 말한다. 

그런데 한가지 의견이 다른 부분이 주택가격이다.


거래가 줄더라도 주택가격은 떨어지지 않을 것이란 의견이 상당수 존재한다.

이는 재고 즉, 주택 매물이 모자라기 때문에 어쩔 수 없이 가격 상승을 초래한다고 보는 단순하지만 시장에 적응된 의견이다. 매물이 모자라면 당연히 주택 가격은 계속 올라갈 것이라고 믿는다. 

그러나 가장 중요한 경제 여건을 감안할 때, 금리 인상에 따른 모기지 금리가 계속 오른다면 어느 시점에서는 주택 수요가 감소할 것이다. 지금 주택 수요가 꺾이는 시점이 되었다고 보는 것이 바로 정점에 도달했다는 의견이다.

이는 모기지 금리의 추가 인상을 견딜 수는 있지만, 결국 모기지 금리 상승에 따른 수요 임계점에 도달하면 주택 경제는 하강한다는 논리에 근거한다. 그 임계점은 모기지 금리가 5%가 되는 시점이라고 보고 있다. 
그러나 주택모기지업체 프레디 맥 (Freddie Mac)은 아직도 가격이 더 상승할 여력이 있다고 본다.  

기존 주택 매매가 속도 제한에 도달했다 하더라도 주택시장에서 많은 사람들이 상승하는 모기지 금리를 감당할 수 있을 것이라고 인식하고 있다. 이 경우 모기지 금리 임계점은 5.75% 수준이다.
2019년 까지는 매매가 줄더라도 아무 무리 없이 주택가격이 오른다는 분석이다.
 달라스 연방은행은 최근의 주택 경기 정체가 금리 상승 때문인지 답했는데 주택 부문을 매우 신중하게 지켜보고 있다면서 금리가 아닌 다른 요소가 있다고 했다.

노동비용, 노동력 부족, 자산 가치 그리고 높은 모기지 금리가 모두 가계의 경제성장에 영향을 미치는 일부분이라고 밝히고 2019년은 전반적으로 성장세가 약해질 가능성이 있다고 했다. 그러면서도 주택 소유에 대한 욕구가 줄지 않기 때문에 어려운 여건에도 주택 매매는 계속 증가할 것으로 예상했다. 그 이유는 일반적으로 공급 과잉이 주택 침체의 원인인데 2005-2006년 주택 건설이 과도하게 붐을 일으켜 가격 폭락을 초래했지만 현재는 공급 과잉은 아니라는 분석이다. 

그러나 주택시장이 둔화하는 원인에 반드시 공급 과잉만 존재하는 것은 아니고 수요 부족도 우려해야 한다. 물론 현재 경제 여건이 호황이라고 여기고 있어 주택 수요 감소는 여전히 금리에 좌우될 가능성이 매우 높다.
 
주택수요가 줄더라도 이는 큰 문제는 되지 않을 전망인데 기본적으로 금리 인상에 따른 두려움에 기인한 위축 현상이므로 수요의 감소가 큰 폭이 아니기 때문이다.

주택시장의 침체 현상
그렇다면 주택시장이 침체라고 불려질 만한 상황이 도래할까?
만약 주택 경기에 침체가 있다면 다소 약하고 평범한 바닐라 경기 침체(Vanilla recession)가 될 것이다. 재고 매물이 완만하게 상승하고 이에 따라 일시적인 혹은 부분적인 공급 과다로 인해 주택 가격 상승이 둔화될 수 있다. 

재고가 늘어나는 이유는 임대로 전환된 주택이 매물로 나오는 경우를 예로 들 수 있다.
일부 임대료가 주택 가격보다 낫다고 판단되는 지역은 꾸준히 임대가 높은 수요를 보이고 있다. 주택을 살만한 여유가 없기 때문이 아니라 임대로 사는 것이 주거비를 낮출 수 있기 때문이다. 금리가 오르면 임대 매물을 소유한 부동산 임대업자들의 금융 비용이 올라간다. 

이를 감당할 수 없을 때 즉 임대비를 더 이상 올릴 수 없을 때 임대 주택을 매물로 내놓는다. 이 경우 임계 수준이 되는 모기지 금리는 5.5% 안팎이다.
주택 구입자 입장에서 버틸 수 있는 모기지 금리는 5%에서 5.75% 수준이며 임대업자가 매물로 내놓는 수준은 5.5%이므로 수요와 공급간에 불균형이 있다.
이 불균형을 해소하는 기간 동안 주택시장은 침체 현상이 나타날 것으로 보인다.
연준의 금리 인상 추세를 감안하면 2019년 하반기에 시작될 전망이다.  
그리고 불균형을 해소하는 마찰적 기간은 아마 1년 반 정도 지속할 가능성이 높다.
 
앞으로 2 년 정도가 걸릴 것으로 예상되는 주택경기 침체 현상에 대한 세부 사항을 예측하는 것은 쉽지 않다.
가장 과대 평가된 지역의 주택시장이 가장 많은 타격을 입을 가능성이 높다.
이를테면, 서부지역의 수백 명의 기술 노동자들이 일자리를 잃는, 지역적인 경기침체를 예상할 수 있다. 

해당 지역의 많은 사람들이 모기지를 갚지 못하거나 일자리를 찾아 다른 도시로 가는 현상이 발생한데 따른 것이다. 
이러한 상황을 맞게되면  많은 사람들이 경제에 압박감을 느끼지 않더라도 정상적인 주택 가격보다 더 낮은 가격으로 주택을 내놓게 된다. 동시에 고급 주택에 대한 수요는 줄어들 것이다. 
 
커다란 경제적 추락을 겪고 나면 같은 현상을 겪을 때 미리 겁을 먹는 패닉(panic)이나 똑같은 경제적 어려움을 겪지 않으려는 통증(pain)기피가 나타난다.
실물경제와 금융 그리고 재정경제 중 어느 부문이 다음 경기침체를 야기하는 가장 힘든 부위인지 정확하게 파악하는 것은 불가능하다. 그러나 모든 부위로 통증이 퍼질 수 있다는 점을 고려해 다른 부위로 퍼지는 것을 막을 수는 있다.

경제가 침체에 빠지더라도 주택시장은 자그마한 바닐라 침체 정도에 그칠 것이란 분석이 현시점에서의 지배적인 의견이다.
예를 들어 2014년 유가가 폭락하자 석유 산업이 축을 이루는 휴스턴에서 주택 가격 상승률이 12%에서 4%로 크게 줄었다. 그럼에도 주택 매매는 크게 줄지 않았고 연체도 늘지 않았다. 이처럼 지역경제가 악화되더라도 주택경기는 버텨내는 경우가 있다. 

결국, 마찰로 인한 불균형 기간을 제외하면 주택 가격은 적은 폭이지만 계속 상승할 수 있다.
경제가 침체 빠질 가능성은 적지만 특정 산업이 과열에서 진정되는 조짐은 있다. 이는 지역경제에 영향을 줄 것이지만 겁을 먹거나 과도한 우려로 집을 팔지는 말아야 한다.
페인(pain)이나 패닉(panic)은 진짜 침체에서 비롯되는 것이 아니기 때문이며 앞으로 경제침체가 온다면 국지적이고 일부 불균형을 해소하기 위한 과정으로 여기면 된다.


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