부동산, 머니

플리핑이 사라진다

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집을 고쳐서 시장에 내놓는 것은 부동산 시장이 회복되는 지난 수 년 동안 투자자들 사이에서 가장 유행하던 방식이었다. 


그런데 수리비용이 증가하고 수요가 줄면서 이런 플리핑(flipping: 대체적으로 수리가 많이 필요한 주택을 수리하거나 업그레이드 해 높은 가격으로 파는 것이 목적)이 급격하게 줄고 있다.

비용이 증가한 것은 경기회복으로 인건비와 자재값이 모두 올랐기 때문이고 수요가 부족한 것은 모기지 금리가 오르면서 구매자들의 구입 여력이 위축되고 있기 때문이다.


플리핑은 사실 주택 투자의 오랜 방식의 하나로서 이런 플리핑 감소가 무슨 의미가 있는지 파악하기란 쉽지 않다. 하지만 플리핑이 감소하는 이유는 지금의 어정쩡한 주택시장의 경기와 관련 있다는 것만은 추론이 가능하다.


싼 주택 거의 없어 플리핑 안돼

한때 뜨거웠던,  집을 수리해 되파는 일은 높은 수리  비용과 상대적으로 낮은 수요로 인해 시장에서 활기를 잃은 상태에 있다. 


그동안 일부 투자자들은 낡거나 문제가 있는 주택을 저렴한 가격으로 매입한 후 이를 고쳐 다른 구입자에게 팔거나 투자자에게 넘겼다. 그런 일이 수년간 계속되어 왔지만 이제는 수익을 남기기가 점점 어려워지면서 플리핑이 부동산 시장에서 존재감을 잃고 있는 상황이다.

수지가 맞지 않는다는 것은 비용이 많이 드는 반면 가격을 높여 받을 수 없다는 것이 주된 원인이지만 사실은 애당초 주택매입 가격이 너무 올라 있다는 데 기인한다. 


즉, 그동안 꾸준히 주택 가격이 오르는 과정에서 플리핑이 필요한 집들 마저 가격이 너무 올라버린 바람에 이런 주택을 사서 다시 비용을 들여 가격을 올린다는 것이 무의미해지고 있는 것이다. 


주택 플리핑의 수는 지난 8월 기준으로 한 해전인 2017년 8월에 비해 전국적으로 18% 감소했다. 플리핑 건 수는 지난 6개월 중 3개월 동안 두 자릿수 비율로 감소했다. 또한 지난 8월의 플리핑건 수는 거의 7년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 또한 플리핑 주택은 파는데 평균 186 일로 훨씬 더 오래 걸렸다.


전통적인 플리핑 모델은 플리핑할 주택을 구입하는 데 있어 우선 집값이 아주 싸야하는 것을 기반으로 하기 때문에 이제 주택가격이 지역을 불문하고 전반적으로 올라있는 상황에서는 플리핑에 투자를 한다는 것 자체가 큰 리스크를 안게되는 것이다. 

물론 자신이 살기 위한 목적으로 고치는 것은 진정한 플리핑이 아니다. 


올해  플리핑이주택 시장에서 고전한 이유는 우선 모기지 금리 상승으로 인해 첫 주택 구매자를 포함, 모든 계층의 주택구매자 사이에서 주택구입 수요가 줄었기 때문이다.

게다가 수리 비용이 올라 차익을 얻으려면 가격을 많이 올릴 수 밖에 없는 데 이런 집들은 주택은 당연히 시장에서 인기를 얻기 어렵기 마련이다.

 

대개 플리핑은 투자가 목적이다. 그래서 구입한 주택 가격에서 다시 올려 시장에 내놓아 받을 수 있는 최저 가격선이 정해져 있다. 


이른바 마진 폭이다. 대략 비용 투입 최소한 20~30% 정도의 수익이 보장되야 하는데 이 수치가 점차 줄어들면서 플리핑에 대한 기대가 떨어지고 있는 것이다. 


플리핑은 대개 건축업자가 투자 목적으로 하는데 집값이 가장 높은 캘리포니아에서는 플리핑이 년 평균 22% 이상 감소세를 보이기도 했다.


주택 가격은 지난 2년간 급등했지만 지금은 모기지 금리가 오르고 있다. 또한 인건비와 자재 비용이 상승하고 노동력 부족으로 인해 플리핑 비용 자체가 한층 더 높아지고 있다.

건축업자들은 자신의 노동력이나 기술 및 고용하고 있는 인력들을 활용해 수리 작업을 저렴하게 수행할 수 있지만 일반 투자자 같은 다른 사람들은 플리핑을 하려다 엄청난 비용으로 인해 낭패를 보는 사례도 적지 않다. 


특히 대규모의 플리핑 회사와의 경쟁에서는 비용의 차이가 한층 더 많이 난다.

또한 플리핑 전문회사들은 적정 부동산 구입을 담당할 전문가 팀을 가지고 있지만 개인이나 소규모 회사는 플리핑 '물건'을 중개인에 의뢰할 수 밖에 없다. 


적정 주택을 찾아내는 데 있어 차이가 안날 수 없다. 특히 전문가 팀은 시장에 나오지 않는, 기관이 소유한 주택들을 직접 찾아낼 수 있어 가격 경쟁력이 비교가 안된다. 

메릴랜드 소재 부동산 중개업체 롱앤포스터(Long and Foster)는 플리핑 업계가 갈수록 전문화된다고 지적했다. 


기존의 플리핑 시장은 개인이 한 번에 주택 한채를 사서 고치고 다시 파는 과정이 보통이었다. 그런데 지금은 해당 프로퍼티를 찾아내고, 자금 조달 및 수리 작업이 일관 작업과 같은 매우 체계적인 대기업형 비즈니스 모델로 바뀌었다. 


그리고 차압주택들이 대부분 투자자들을 중심으로 거래되고 노년층이 소유한 오래된 주택들은 수리 비용이 너무 많이 들어 이제 대규모 기업형 플리핑이 아닌 개인 차원의 플리핑 사업은 제대로 수익을 낼 수 없는 상황에 이르렀다는 평가다.


이런 이유로 은퇴연령층에 도달한 많은 주택 소유자들이 낡은 집을 팔 엄두를 못 내고 그 집에 그냥 눌러 사는 방식을 택하는 경향이 증가하고 있다.


주택 구입자들도 플리핑을 할 엄두를 못낸다. 주택 모기지 금리는 1년 전보다 훨씬 높아져 요즘에는 일부 주택 매매자들은 아예 가격을 낮춰야 하는 상황이다. 그래서 현재 많은 주택 구입자들은 아예 수리를 스스로 한다는 전제 아래 가격이 헐한 주택을 찾고 있다.


플리핑을 하고자 할 경우 집주인으로서가 아니라 투자자라는 시각을 갖고 행해야 한다.

주택 플리핑의 기본은 비교적 빠르고 상대적으로 저렴한 비용을 들여 할 수 있는, 예를 들어 부엌의 캐비닛 교체나 페인팅과 같은 겉모양만 고치면 되는 집을 고르는 것이 일반적이다. 


차압 주택인 경우 비어있는 기간과 비어있는 동안 집 안팎에 상당한 손상이 가해져 있는 경우가 많기 때문에 플리핑 대상 주택으로서는 적합치 않은 경우가 많다.


차압주택들은 특히 주택 전소유자가 집을 포기하기 전 가전 제품은 물론 블라인터,커튼, 조명기구 그리고 배관까지 집에서 가치가 있을 만한 것은 거의 모든 것을 손댔을 가능성이 크다. 

한마디로 배 보다 배꼽이 더 큰 식의 리스크를 안을 수 있는 것이다.


플리핑 주택으로 적합한 것은 구조가 간단하고 지붕이나 전기, 배관 등에 있어 큰 업그레이드가 필요하지 않은 것이 최선이다.  그런데 이런 주택들은 당연히 찾기가 쉽지 않다. 

 

현재 임대를 주고 있는 싱글 주택의 대부분은 투자 회사들이 플리핑을 한 후 임대해 주는 투자용 주택들이다. 


이는 부동산 시장에서 이미 플리핑이 재미를 보던 시절은 지나갔다는 의미다. 

잎으로 모기지 금리가 계속 올라갈 것으로 추정되는 상황에서 주택 수리 비용 또한 따라  오르고 그 결과 투자 수익이 줄어들게 되면 설령  임대 주택들이 매물로 나온다 하더라도 플리핑의 기회는 거의 없을 것으로 판단되고 있다. 


다만, 은퇴층 주택소유자들이 자신의 집에서 노후를 지내기 위해 집을 고치는 자가 수리는 꾸준히 진행되고 있다.

플리핑이 점차 사라진다는 것은 또한 저렴한 주택이 없어지는 것을 의미하며 주택 가격이 상향 평준화 되고 있음을 시사하는 것이기도 하다. 



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