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주택시장, '바이어 마켓'으로 바꿔져

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2019년 부동산 시장은 어떻게 예상될까.

CNN, CNBC 등의 부동산전망을 종합하면 2019년은 바이어 마켓으로 규정된다.

주택사장은 그동안 줄곧 셀러스 마켓을 유지해왔다.


경제회복, 부족한 매물, 낮은 모기지 이자율, 신규주택 공급의 부족, 두터운 주택구매대기자층, 소득상승,실업율 저하 등 하나같이 양호한 조건들이 겹치면서 지난 수년간에 걸쳐 주택시장은 강력한 상승세를 유지해왔다. 캘리포니아를 중심으로 서부 주요 도시들은 한해 평균 두자릿수로 주택값이 뛰었고 전국 50대 대도시 메트로 지역들도 거의 다 주택경기 호조세를 보였다.


이에따라 전국의 주택시장은 일부만을 제외하고 복수 오퍼에 리스팅 가격 보다 높은 가격을 제시해야하는 셀러스 주도의 장세가 계속돼왔다.

그러나 이같은 기조는 2018년 후반을 기점으로 확연히 변하는 추세를 보였고 2019년에 들어서면서 부동산 전문가들은 확실히 바이어 마켓으로 전환되고 있음을 단언하고 있다. 

물론 집값은 여전히 오르고 있다.


지난해 11월 한달 동안의 주택값 상승율을 년단위로 환산하면 전년 대비 5.1% 오름세를 보인 것으로 나타났다. 그러나 이는 한달 전인 지난해 10월을 기준으로 한 5.4% 보다는 확실히 떨어진 것이다. 


부동산 전문 사이트 코어로직은 2019년에는 주택값 상승율이 년 5%를 밑돌 것으로 전망하고 있으며 다른 전문가들도 이런 흐름이 계속될 것으로 보고 있다. 몇 년에 걸쳐 과열 조짐 마저 보였던 집값이 이제 고삐가 잡히고 있는 형국이다.


전문가들은 이처럼 셀러스 마켓에서 바이어 마켓으로 전환되는 가장 큰 이유로 모기지 이자율의 상승을 들고 있다.  지난해 11월을 기준으로 30년 고정 모기지 이자율은 평균 4.9%로 이는 2011년 이래 가장 높은 상태다. 모기지 이자율의 상승은 당연히 주택 모기지 부담액을 높이기 때문에 주택구입 의욕 자체를 약화시키게 마련이다.


또 지난 몇년간에 걸쳐 주택값들이 가파르게 오른 결과 현재 수준이 적정 주택가격을 넘어선 것이라는 평가도 나오고 있다. 지난해 3월의 경우 전국 50대 주택마켓에 대한 분석에서는 전체의 50% 이상 주택시장에서 주택 가격이 과다하게 평가된 것으로 결론지은 바 있다.


같은 관점에서 조사한 결과 지난해 11월에는 그 비율이 44% 가량으로 낮아졌다. 과열 주택 시장이 줄어들었다는 것은 그만큼 주택가격이 약세로 돌아섰다는 것을 의미한다. 이런 환경이 조성되면서 셀러들의 애스킹 가격도 점차 다운되고 있는 것으로 나타났다. 


관련 통계에 의하면 주택을 매물 리스트에 올리면서 제시한 애스킹 가격은  지난 3개월 사이에 평균 3.3% 가량 낮아졌다. 3개월 정도의 기간 사이에 팔려고 내놓은 집들이 평균적으로 3% 이상 값을 낮추고 있는 것이다.


이는 전국적인 평균치이지 캘리포니아 같은 여전히 강세를 보이고 있는 지역을 제외하면 지역적으로는 애스킹 가격의 하락폭이 10% 에 육박하는 곳도 있다. 즉 일부 과열돼 있는 지역을 빼고는 전국에 걸쳐 집값을 그 전 보다 내려서 팔거나 혹은 실제로 더 싼 값에 거래가 되고 있다는 증거다.


여기에 주식시장의 부진도 주택경기의 위축을 가져다 줄 수 있는 또 하나의 변수가 되고 있다. 주식가의 하락은 주택 소유자들의 재정적 확신감을 저하시키고 이러한 불안심리가 주택시장의 거래나 가격 형성에 영향을 미치게 된다는 설명이다.


전문가들은 이같은 상황등을 종합 고려해 볼 때 이미 지난해 하반기부터 물꼬가 바뀌었던 대로 2019년은 주택거래에 있어 바이어 마켓이 본격화되는 전환점이 될 것이라고 전망하고 있다.


다만 여전히 지역적으로 강세가 유지되는 곳도 있어 급격한 상황변화는 안일어나겠지만 전국 50대 주택시장을 포함, 전국적으로도 부동산 거래가 셀러 위주에서 구매자, 즉 바이어 위주로 바뀌는 것은 피할 수 없는 대세인 것으로 전망하고 있다. 



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