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'셧다운'이 부동산 시장에 미치는 여파

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연방 정부의 셧다운(Shutdown)이 2주를 지나 장기로 접어들 조짐을 보이고 있다. 

정무 업무가 마비되면서 쓰레기 수거는 물론 공원 박물관 미술관 등 휴업으로 인해 서서히 실생활에도 여파를 몰고 오고 있다.


연방 정부 폐쇄는 다세대 주택의 대출에서부터 정부 계약, 소매 지출에 이르기까지 상업용 부동산 산업의 여러 측면에 영향을 미치기 시작함에 따라 그 부정적 효과는 셧다운 사태가 곧 해결되지 않을 경우 의외로 커질 수 있다.

 

민주당이 하원을 장악하고 있는 가운데 트럼프 대통령이 국경장벽 예산 지원을 주장하면서 정치 마비가 지속되고 있는 데 폐쇄를 끝내기 위한 지출안 통과 협상이 무산된 터라 셧다운 사태는 더 오래 지속될 것으로 전망된다. 


만약 1월 12일까지 계속된다면 미국 역사상 가장 긴 정부 셧다운이 되는 데 현재 상황으로 볼 때 사태 해결에 더 오랜 시간이 걸릴 수 있다는 부정적인 전망이 지배적이다. 

트럼프 재임 기간 동안 세 번째이자 가장 긴 이번 셧다운으로  현재 380,000명의 연방 공무원이 직무에서 떠나 있고 420,000명은 보수 없이 일하고 있다. 


이로 인해 800,000명의 직원들은 소득 감소에 직면해 있고 그들이 정부에서 수행하던 업무의 중단은 몇몇 주요 상업용 부동산 부문에 파급 여파를 만들고 있다.


다가구 주택 

주택 개발부(Department of Housing and Urban Development: HUD)는 셧다운 기간 동안 인력 부족으로 인해 주택 프로젝트에 대한 대출 처리와 연방주택 규정 집행을 하지 못하고 있다. 

작년에 발표한 지침에 따르면, 주택개발부의 7,497 명의 직원 중 셧다운 기간 동안 풀 타임으로 근무할 직원은 343명에 불과했다. 


연방 주택 관리청 (Federal Housing Administration)은 신규 주택 대출은 보증을 하겠지만 전국 부동산중개인 협회(National Association of Realtors)의 보고서에 따르면 신규 주택을 제외한 다른 대출 프로그램에 대한 보증은 하지 않을 것으로 본다. 


NAR의 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 현재 주택은 물론 임대 주택으로 활용되는 다가구주택이 부족하기 때문에, 다가구주택의 대출 승인이 지연된다면 주택시장에 어려움이 생길 것으로 보인다고 분석했다. 


정부 폐쇄로 인해 주택은 이미 가격이 둔화되고 거래가 줄어드는 상황이라 셧다운 사태가 부동산 시장과 경제에 명백한 부정적인 결과를 낳을 수 있다는 것이다. 

 

실제로 정부의 공정한 주택 관리와 품질 검사 집행은 폐쇄 기간 동안 지연이 되고 있다. HUD의 가이드 라인에 따르면 공정한 주거와 기회 평등 업무에 종사하는 454명의 직원 중 9명만 폐쇄 기간 중에 근무할 것으로 예상했다. 


NAR에 따르면 현재 주택 대출에 필요한 대출기관의 서류를 포함해 국세청 (Internal Revenue Service)의 서류 처리가 중단되고 있다. 

패니 메이(Fannie Mae)는 대출자가 연방 정부 직원이 아니거나 국세청(IRS)의 서류양식을 필요로 하는 경우 모기지 처리를 돕기 위해 폐쇄 종료 시까지 사용할 임시 지침을 발표하기도 했다.


Office 

자영업자는 폐쇄 기간 동안 대출을 받는 데 어려움을 겪고 사업 확장과 사무실 공간을 늘리려는 여러 신생 회사와 점포, 개업을 원하는 소규모 소매업체에 잠재적으로 영향이 미쳐진다. 

중소기업청 (Small Business Administration)은 게시물을 통해 정부 자금이 부족하기 때문에 추가 통지가 있을 때까지 활동이 중단될 것이라고 밝혔다. 


이는 신생 기업이 자금 조달에 필요로 하는 대출 신청 업무를 처리하지 않는다는 것을 의미한다. 은행은 또한 셧다운 동안 중소 기업에 제공하는 대출을 줄이거나 업무를 중단할 수 있다. 

 

대규모 은행의 중소기업 대출 승인 비율은 2013년 9월 연방 정부 셧다운 기간 동안 20% 감소했었다. 정부 계약에 의존하는 기업도 정부 폐쇄로 인해 상처를 받을 수 있다. 


정부 지출 1조2,400억 달러의 약 4분의 1을 담당하는 부처가 자금 조달을 이미 중단했다. 

워싱턴 비즈니스 저널은 해당 부서에 의존하는 계약자를 위한 기금이 차단됐다고 보도했다. 이로 인해 국토 안보부, 주정부, 교통부, 농무부, 법무부 등에 의존하는 기업들이 우려된다고 북 버지니아에 있는 정부 정보 시장 관련 기업은 주장했다. 
 
연방정부와의 조달계약 자금은 DC, 메릴랜드와 버지니아 주가 가장 많이 받고 있고  뉴멕시코와 코네티컷 주가 뒤를 잇고 있다. 정부가 부분 폐쇄 할 때 가장 큰 피해를 입은 사람들은 1 인당 연방 자금 지출이 가장 높은 주에 거주하는 사람이다. 자금 지급 차단이 해제될 때까지 계약 업무가 중단될 수 밖에 없기 때문이다. 
 
일반 서비스 행정부 (General Services Administration)를 통해 사무실 공간을 연방 정부 기관에 임대해 준 건물주는 아직 걱정할 필요가 없지만 길어지는 폐쇄로 인해 문제가 발생할 수 있다.
 
정부 투자 서비스 사업을 운영하는 부동산관리업체 존스 랭 라살(JLL)은 정부가 언제가 될 지 모르지만 임대료를 지불할 것이므로 개인이나 기업은 임대 의무를 이행해야만 하며 그런 동안 어려움에 봉착할 수 있다고 본다. 이를 테면 60 일 또는 90 일이 지나면 2 ~ 3 개월치  임대료를 체불하는 것인데 그 여파는 만만치 않다.

소매
 
월급을 받지 않는 수십만명의 직원들로 인해, 특히 연방 공무원이 집중된 DC 매트로 지역의 소매점들은 매출이 현격히 줄어들 가능성이 있다. 

DC 지역 레스토랑 운영자들은 이미 일이 줄었고 업무가 중단되는 동안 손님의 발길이 뜸해졌다고 어려움을 호소하고 있다. 이처럼 셧다운이 워싱턴 매트로 지역 경제에 가하는 압력은 엄청나다. 
개인들이 운영하는 로컬 레스토랑들은 현지 고객에 주로 의존하고 있기 때문에 연방정부 직원이나 방문객들에 많이 의존한다. 그러므로 정부 폐쇄의 영향은 광범위하고 심각하다. 
 
DC에 있는 레스토랑과 술집들은 이미 제 임금을 못받는 상태에서 외식을 주저하는 연방 공무원들에 대해 특별 우대를 하고 있다. 

유명 요리사들이 운영하는 레스토랑에서는 점심 시간에 무료 샌드위치를 포함, 최소 12 개의 DC 레스토랑이 연방 노동부 공무원에 대해 특별 할인 혜택을 제공했다. 
전국의 맥주 양조장도 폐쇄 기간 중 어려움에 직면할 수 있다. 알코올과 담배 세무국은 폐쇄 기간 동안 운영이 중단되고 펀드가 확보될 때까지 서류를 검토하거나 승인하지 않는다는 통지를 웹 사이트에 올렸다.

수제맥주 제조 뉴스 레터에 따르면 이로 인해 양조장들은 새로운 맥주 또는 라벨을 승인 받을 수 없어 당분간 새로운 제품을 출시 할 수 없게 된다. 
 
한 예로 버지니아 소재 포트 시티 양조장 (Port City Brewing)은 새로운 사업을 앞두고 그동안 노력해온 결과가 수포로 되고 있다고 허탈해 했다. 그 이유는 새 제품을 제 때에 출시하기 위해 상표허가를 승인 받지 못하면 양조장 직원, 곡물 제공 업체, 홉 공급업체, 라벨 프린터, 박스자 제조업체와 궁극적으로 유통 업체 전체 작업 등에 연쇄적으로 영향을 미치기 때문이다. 연방정부 폐쇄가 맥주 소비자에게 까지 영향이 미쳐질 수 있음을 보여주는 것이다.

숙박 호텔
DC에서 알래스카까지 전국의 국립 공원과 연방 정부가 자금을 지원한 공공 박물관은 폐쇄 기간 동안 방문객이 감소해 주변 로컬 지역의 관광수입을 감소시키고 숙박 산업도 영향이 미쳐지게 된다. 

스미소니언 연구소는 연휴 기간 동안 문을 열어둘 수 있었지만, 기금이 계속 소진되면서 국립중앙 박물관과 국립 동물원 17 곳이 모두 폐쇄됐다. 스미소니언과 국립 동물원 등의 폐쇄는 워싱턴 지역의 1월 방문객수를 크게 줄일 것으로 우려된다. 
 
전국 주요 국립 공원 또한 폐쇄로 영향을 받고있다. 
일부는 오픈은 했지만 공원의 중요 관리 기능이 마비돼 쓰레기가 넘치고 화장실은 폐쇄됐으며 방문객들의 안전이 보장되지 못하고 있다. 

결국, 정부의 업무 중단으로 폐기물 정리에서 다세대 주택 대출, 소매 지출에 이르기까지 모든 일상에 필요한 경제 활동들이 정상화될 때까지 피해가 늘어날 것으로 보인다.


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