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모기지 이자율 오르는데 포인트 살까?

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모기지 이자율이 높아져 가면서 주택구입 열기도 영향을 받고 있다. 

모기지 전문가들은 모기지 이자율이 현재와 같은 추세로 오를 경우 올해 말, 즉 2019년 말쯤에는 30년 고정모기지의 이자율이 5%에 달할 것으로 보고 있다.


5%는 과거 두자릿수 이자율 보다는 훨씬 낮은 것이지만 그래도 지난 수년 간 4% 초반대를 유지해왔던 것에 비하면 크게 오른 상태다.

바이어들 입장에서는 어떡하든 모기지 이자율을 낮추고 싶어한다.


그런 과정에서 시도되는 것이 융자를 하면서 포인트를 사는 것이다. 포인트는 디스카운트 포인트라고도 불리운다.


포인트를 구입하는 것은 이자율을 좀 더 낮추기 위한 수단이다. 즉 융자회사에 일종의 비용과 같은 명목의 선금을 주면서 대신 이자율을 떨어뜨리는 방법이다.

1포인트는 융자금의 1%를 의미한다. 즉 포인트는 융자금액에 따라 같은 1 포인트라 하더라도 금액이 달라진다.


그렇다면 여기서 판단해야 할 것이 포인트를 구입해서 좀 더 낮은 이자율로 가느냐 아니면 포인트 없이, 즉 융자비용을 최소화하되 다소 높은 이자율로 가느냐에 대한 결정이다.

예를 들어 모기지를 18만불을 얻는다고 가정하자.


조건은 두가지다. 이를 30년 고정 5%로 하느냐 아니면 0.375 포인트를 사면서 이자율을 4.875%로 낮추느냐로 선택을 할 때가 있다. 

이 경우 포인트 구입비용은 675불이 된다. 바이어는 클로징을  할 때 이 비용을 내게된다. 

그렇게 되면 월 페이먼트는 포인트 없이 갈 때 보다 한달에 14불씩이 줄어들게 된다. 5%와 4.875%간의 이자율 차이에 따른 계산 결과다.

결국 18만불의 모기지를 얻을 때 포인트 구입비로 675불의 선금을 내면 매달 모기지 이자금액을 14불 줄일 수 있다는 의미다.

월 14불씩 적게 내는 이자가 얼마나 모아지면 포인트 비용을 상쇄하게 될까. 계산을 해보면 대략 48개월이 조금 넘게 된다. 즉 4년 정도가 지나면 비로서 이자를 월 14불 줄이는 것이 전체적으로 이익이 되는 셈이다. 

48개월은 포인트 구입의 브레이크 이븐 포인트가 되는 셈이다.


이를 분석하면 이 바이어는 구입한 주택에서 최소한 4년 이상은 살아야 포인트를 구입해 이자율을 낮춘 혜택이 나타나기 시작한다. 


달리 말하자면 월 페이먼트를 낮추겠다는 생각에서 목돈을 주고 포인트를 구입할 경우 해당 주택에서 얼마 만큼 살 것이냐가 중요한 결정 기준이 된다는 것이다.


결국 포인트를 구입하면 모기지 밸런스는 높아지되 이자율은 다소 이득을 보게되는 데 주택을 구입해 5년 10년, 혹은 그 이상 해당 주택에서 살겠다면 이는 충분히 시도할 만한 것이지만 2-3년 이내에 되팔고 이사를 가겠다고 생각한다면 이는 대차대조표상으로도 손해가 나는 일이 아닐 수 없다.


따라서 융자를 얻으면서 포인트를 구입하는 것의 타당성 여부는 해당 주택에서 얼마나 오랫동안 살 것인가를 먼저 정한 후에 신중하게 결정하는 것이 좋다.

물론 여기서 포인트 구입 비용으로 지출한 금액은 택스 리턴시 디덕터블 혜택을 볼 수  있다. 

2019년 개정된 세법에 따르면 깅글은 12,200불까지, 부부 공동 보고시 24,400불까지 아이테마이즈 디덕션이 가능하다.

그러나 개정된  세법에서는 기본 공제가 크게 올랐기 때문에 과거와 같은 아이템 공제를 택하는 경우는 크게 줄었다. 


따라서 막연히 택스 디덕터블을 염두에 두고 포인트를 구입하는 것은 바람직한 방법이 아니다.



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