부동산, 머니

주택시장, 가격·매물 모두  바이어 마켓으로 전환

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부동산 시장이 셀러 마켓에서 바이어 마켓으로 전환됐다는 평가가 나오는 가운데 이를 뒷받침 하듯 거래가 줄어들고 매물은 증가하는 현상이 뚜렷해지고 있다.


전국 부동산협회(NAR)에 의하면 2018년 12월의 기존주택 거래 계약 건수는 전달에 비해 2.25 줄어들었다.


주택계약건수는 향후 1-2개월 뒤의 주택 클로징 현황을 보여주는 것으로 부동산 거래가 확실히 줄고 있다는 것을 반영한다. 


NRA에 의하면 월별 주택계약건수는 지난 12개월 동안에 걸쳐 연속적으로 감소했다. 또 12월 한달간의 체결된 계약 건수 자체도 2013년 12월 이래 가장 저조한 숫자다.

일부에서는 모기지 이자율이 낮아짐에 따라 보다 활발한 거래가 이루어질 것으로 내다봤었다. 30년 고정 모기지 이자율은 지난해 11월 중순경에만 해도 5%대를 상회했으나 지난해 12월31일 기준으로는 4.61%까지 내려 갔었다.


바이어들은 그러나 이자율의 하락에도 불구하고 높은 주택값과 상대적으로 높아진 모기지 이자율 등이 위축 요인으로 작용하면서 주택 구입에 소극적으로 선회한 것으로 풀이 된다.


클로징 된 주택들도 12월 들어 크게 줄어들었다. 12월에 클로징 된 주택들은 10월쯤에 계약된 것들로 주택거래가 지속적으로 줄어들고 있음을 보여주고 있다.


지역적으로도 북동부 일원은 기존주택 거래가 2% 증가했으나 이는 전년도에 비해 오히려 2.5% 포인트가 줄어든 것이며 미드웨스트 지경은 월 평균 0.6%, 연간으로는 7.25%가 감소한 것으로 나타났다. 남부 지역은 연간 13.5%로 집계됐으며 서부지역도 월 1.7%가 증가했으나 이 역시 한해 전 보다는 10.8% 포인트가 감소한 상황이다.


결국 미전역에 걸쳐 편차는 있지만 주택거래 감소가 보편화돼고 있는 것이다.

이 가운데 특기할 것은 지난 수년간에 걸쳐 거의 폭발적으로 집값이 오르고 거래도 급증했던 서부 지역의 거래가 큰 폭으로 떨어졌다는 점이다.


부동산 전문 사이트 코어로직에 따르면 남 캘리포니아 지역의 12월 주택거래량은 1년 전 보다 무려 20.3%나 줄어들었다. 12월 거래량만을 기준으로 본다면 2007년 이래 가장 큰 감소폭이다.

로스앤젤리스나 샌디에고, 벤튜라, 샌버나디노 및 오렌지 카운티 등 일원의 12월 기존주택 거래량은 평균 8.2%가 하락했다.


LA를 비롯한 남캘리포니아 지역은 통상적으로 11월과 12월중에 평균 12% 대의 거래 증가율을 기록해왔던 곳이다. 


이런 것들을 감안해 볼때 이 기간중에 오히려 10% 가까이 거래가 줄어들었다는 것은 전례없는 큰 폭의 침체로 받아들여질 수 밖에 없다. 코오 로직의 앤드류 르페이지 분석가는 이같은 위축은 지난 11년 이래 가장 큰 것이며 월별 기준으로도 8년 만에 가장 낮은 거래라고 지적했다.


캘리포니아 지역의 주택거래 가격 중간값은 515,000불을 기록, 1년전 보다는 1.1%가 더 오른 것으로 돼 있지만 인플레율 등을 반영하면 2007년 부동산 가격에 비하면 여전히 13.2% 가 낮은 것으로 나타나 아직 까지는 부동산 호황기 때의 가격을 회복치 못한 것으로 분석되고 있다.


전국적으로 나타나는 또 하나의 현상은 기존 주택 외에도 신규주택 건설이 여전히 부진하다는 점이다. 신규주택 건설은 지난 30년 평균 보다 50% 가량이 줄어들었을 정도로 부진을 면치 못하고 있다. 이는 주택업체들이 부동산 경기 붕괴 이후 여전히 신규건설에 소극적인 입장을 취하고 있으며 주택건설 비용이 지속적으로 높아지고 있는 것 등에 따른 것으로 평가되고 있다.


이는 또 주택 구입 여력을 가진 사람들 대다수가 소형주택 정도나 구입할 수 있는 수준에 머물고 있다는 것도 주요한 요인으로 지목되고 있다. 


즉 미국 전체의 주택구입자들 가운데 모기지 융자를 23만불 이상  받을 수 있는 사람의 비율이 절반 정도 밖에 안된다는 것이다. 다시 말하면 주택구입 역량을 가진 사람들의 절반 가량이 모기지융자액 23만불 이하의 소형주택 정도나 구입할 여력이 있다는 의미다. 


이에 반해 전국 대형 주택건설업체들이 짓는 주택들의 60% 이상이 융자금 40만불 이상의 중대형 주택들에 몰려 있는 것으로 나타나 주택구입자들의 절대 다수를 차지하는 소형 주택의 신규 건설 물량은 여전히 부족을 면치 못할 것으로 지적되고 있다.



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