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주택 매물이 적은  이유와 대책 (2)

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오래된 기존 주택도 보충되어야

시간이 지남에 따라 기존 주택은 점차 낡고 노후화됨으로 교체해야 한다. 

미국 인구통계국 (United States Census Bureau)은 단독 주택, 아파트의 손실률을 해당 세대의 나이와 위치에 따라 계산한다. 인구통계국의 추정에 따르면 미국 주택시장은 소멸되는 주택을 대체하기 위한 신규 주택이 연간 약 35 만 채가 필요하다.


주택 시장이 제대로 기능하려면 증가하는 인구에 공급을 맞추고 없어진 주택을 대체하는 것 외에도, 비어있는 집이 원활하게 매매와 임대가 되어야 한다.

빈집은 시장에서 유동성을 높이고, 장래의 구매자로 하여금 집을 잘 찾을 수 있게 한다. 주택 판매자는 또 자신의 주택을 판매 리스트에 올리는 데 자신감을 갖게해주어야 한다. 그래서 공실률은 주택시장 활력의 중요한 지표가 된다. 공실률이 너무 높으면 시장이 쇠약해지는 반면, 너무 낮으면 시장의 효율성이 떨어진다. 


미국 주택의 공실률 추이를 보면 2010년 이래 재고 부족으로 인해 공실률이 급격히 감소했다.

미국의 많은 빈집은 계절 단위 또는 휴가에 쓰는 휴가용 주택이다. 


미국 전체 주택의 약 3%가 계절적으로 비어 있는 휴가용 주택이다. 주택 재고가 늘어나면 휴가용 주택에 대한 수요도 늘어난다. 휴가용 주택 수요는 연간 약 10만개 수준이다. 

주택 건설 협회 (NAHB)는 휴가용 주택 재고가 2009년에서 2014년까지 매년 12만개 증가한 것으로 추정했다. 전반적인 경제성장이 계속되고 특히 부유한 가계가 호황을 누리고 있는 가운데 휴가용 주택 수요가 계속 증가할 것으로 예상할 수 있다. 


매매 혹은 임대를 위해 시장에 내놓은 빈집도 점차 증가하는 추세를 보이고 있다. 

연중 빈집이 증가한 이유 중 하나는 주택 수요의 지리적 변화 때문이다. 

집은 수명이 길고 요구되는 것 보다 더 오래갈 수 있는데 신용위기 이후 미국 인구가 남쪽과 서쪽으로 흘러 들어감에 따라 인구 규모가 컸던 중서부와 동북부의 많은 도시들은 인구가 급격히 감소했다. 연중 내내 비어있는 공실률이 10% 내외로 일정하게 유지된다면, 중서부와 북동부는 계속해서 집이 비어 있고 더 이상 필요가 없기 때문에 추가로 10만 채의 주택정도가 필요하다. 


미국 연간 주택 수요

전체적으로, 주택 수요를 충족시키려면 매년 162만채의 주택이 필요하다. 

이는 늘어나는 가계를 수용하기 위해 110만채, 낡아 없어지는 기존 주택을 대체하기 위해 30만채, 휴가용 주택 수요를 충족시키기 위해 10만채 마지막으로 효율적인 시장을 유지하기에 충분한 빈집을 제공하기 위해 12만채 등으로 구성된다. 


이 추정치는 평균 기준선으로, 주택 수요와 관련된 상당 수준의 불확실성을 감안하더라도 최소한 연간 130만채가 필요하다. 2017년 기준으로 지어진 주택이 모자랐기 때문에 적어도 50,000 가구는 집을 살 수 없었다. 

이런 장기 수요에 부응하기 위해 필요한 주택은 얼마나 될까?
162만채는1년 부족한 수를 말하지만, 미국의 주택 건축은 지난 10년 동안 약세를 이어왔다. 현재의 주택 공급은 현재 미국 경제의 장기 수요에 부합하는 데 필요한 수준보다 약 250만 채가 부족한 것으로 추산된다.

우선, 장기 주택 공실률은 약 13%가 될 것으로 예상되고 있다. 
최신 인구조사국의 2018년 2분기 실시 주택 공실현황 조사에 따르면 공실률은 12.3%이다. 현재의 시장 상황만을 고려해 목표 공실률이 13%라고 가정하면, 주택시장은 대략 균형을 이루거나, 아마도 주택 공급이 약간 부족한 상황으로 볼 수 있다. 

또한 이 조사에 따르면 2018년 2분기 현재, 미국 가구 수는 약 1억 2,100만 가구다. 가구의 목표치를 이해하려면 가정 형성에 영향을 미치는 요인을 이해해야 한다. 
주택 비용, 소득, 고용, 교육, 결혼과 자녀, 인종과 지리 같은 것들이 가구 형성에 영향을 미친다. 이런 요인들 중 주택 비용이 가계 형성에 가장 큰 걸림돌이며 노동 시장 결과가 그 뒤를 따르는 것으로 나타났다. 목표 가구수는 쉽게 말하면 세대수다. 

그러므로 적정 가구수에 상응하는 주택 수는 1억 2,250만 채에서 1억2,360만 채 범위에 있다고 볼 수 있다.
여기에 더 많은 수의 가구를 수용하고 공실률을 13 %로 유지하려면 주택 공급이 250만 채 증가해야 한다. 연평균 공실률이 1% 줄어들 때 즉 공실률이 12%로 떨어지면 주택 공급도 90만 채만 증가해 1억3,920만 채가 필요해진다. 그러므로 공실률의 비율에 따라 필요한 주택수도 달라진다. 

나타나는 지역별 현상 
현재의 주택 공급과 앞으로의 수요 사이의 격차를 메우기 위해 주택 건설은 가속화될 필요가 있다. 
우선 장기 수요에 비해 현재 부족한 연간 37만 채의 공급 격차를 메워야 한다. 
그 다음은 주택 재고량을 목표 수준까지 끌어 올려야 하는데 이를 위해서는 얼마간 과잉 공급이 불가피하다.

미국 주택시장이 미흡한 이유 중 하나는 고용이 튼튼하게 성장한 지역의 주택 재고가 비탄력적으로 공급되었기 때문이다. 고용 성장이 강한 지역으로 장기간 탄력적으로 주택 공급이 이어진 텍사스가 대표적인 모범 사례다. 즉 숙련된 건설 노동자의 부족과 재고가 부족한 상황에서도 단기적으로 주택 공급이 수요를 충족시켰기 때문이다. 전통적으로 탄력있는 주택 시장에서도 주택 가격은 장기 평균 수준보다 훨씬 높다.

특히 인구가 감소한 중서부와 동북부 지역에서는 주택당 과다 거주율이 급격히 증가했다. 이는 한 집에 여러 세대가 거주하는 것을 말하는데 이로 인해 빈집이 늘어나 연중 공실율은 20%를 초과했다. 이런 어려움에 처한 지역 사회는 단시일 내에 상황이 전환될 가능성이 거의 없다. 연중 계속되는 공실율은 미국 전체의 장기 공실율 상승에 영향을 줄 것으로 본다.

물론 시간이 지남에 따라 이 같은 인구가 탄력적인 지역들의 주택 공급도 늘어날 것이지만 그 사이에 주택 비용 압박으로 인해 주택 비용이 낮은 지역으로 이사하도록 만들 가능성이 있다. 가격이 싼 주택 시장으로 주택 수요가 이동하면 장기 공실률도 감소하기 시작하는데 이는 오랜 시간이 걸리는 문제로 디트로이트 시의 예에서 알 수 있다.

한 마디로 요약하면 현재 건설업체들은 수요를 충족시키는 충분한 주택을 짓지 않고 있다. 
연간 건설률에 입각해 살펴 보면 장기 주택 수요가 요구하는 수준보다 약 37만 채가 부족하다. 그리고 수년간의 낮은 수준의 주택 건설로 인해 장기간의 주택 수요를 수용하려면 90만 채 ~ 400만 채가 부족하다.
 
주택 건설이 점차 회복될 것으로 예상하지만 신규건축 수준이 연간 장기 주택 수요의 증가 추세에 맞추려면 여전히 1년 이상이 걸릴 것으로 보인다. 총 주택 부족분을 메우기 위해 주택시장은 연간 162만 채 이상을 공급해야 할 수도 있다. 충분한 건설이 시작되기 전까지 주택 가격이 소득 이상으로 계속 상승하면서 수백만 가구의 주택 소유를 막는 현상이 지속될 가능성이 있다. 이것이 현재의 주택시장 모습이다.


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