부동산, 머니

매물이 없을 땐  리모델링이 답이다

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부동산 시장의 가장 큰 문제는 매물 품귀 현상이다. 집을 사고 싶어도 못 가고 이사를 하고 싶어도 못하는 일이 나타나고 있다. 현실적으로 선택하는 일은 이사를 포기하거나 맘에 들지 않는 집이라도 내 것이라면 과감하게 수리하고 고치는 것이다. 이제 이런 추세가 유행처럼 번지면서 너도나도 자기 집을 경쟁하듯 리모델링에 몰두하고 있다


흥행에 성공한 리모델링

'조건에 상관없이 집 삽니다'(We buy houses any condition). 주요 도로에서 인근 주택가 골목 좁은 길까지 붙어 있던 광고 푯말이다. 


집을 사들이는 주요 목적은 기존의 낡은 헌 집을 허물고 새 집을 짓거나 내부 공사를 통해 개선하기 위해서다. 그나마 이젠 이런 집들 조차 매물로 나오지 않아 내 집을 평생 살 각오를 하고 대대적인 리모델링 공사에 착수하고 있다.


워싱턴DC에서 15마일 떨어진 멕클린은 한국에서 온 공무원이나 공공기관 파견자가 가장 선호하는, 워싱턴에 직장을 둔 미국 상류층이 몰려 사는 전형적인 주거타운이자 오피스 타운이다. 이곳도 1950~1960년대 지어진 오래된 단층집을 허물고 다가구 주택이나 단독 주택 짓기가 유행이었다가 이젠 리모델링이 한창이다. 

리모델링이 유행할 수 있는 이유는 돈에 여유가 있기 때문이다.


부동산 폭락으로 주택 시장이 침체된 이후 지금까지 10년간 집을 뺏기지 않기 위해 열심히 모기지 페이를 빈틈없이 부은 결과 에퀴티가 상당한 수준으로 쌓였다.

은행들은 모기지 융자만으로는 돈벌이가 제대로 되지 않자 이 에퀴티를 사용하도록 유도하는 리모델링 융자 프로그램을 만들어 고객들을 모으기 시작했다. 

재융자보다는 약간 다른 프로그램으로 은행은 물론 주택 소유자들도 만족스러운 결과를 가져 왔다. 


모기지 이자가 별로 높지 않았기 때문이다. 10년 이상 모기지를 갚았으므로 에퀴티는 최소 주택 가격의 50%는 될 정도로 돈에 여유가 생겼고 집을 팔아서 갈 만한 곳이 없어 할 수 없이 차선책으로 선택한 것이 내 집 꾸미기에 올인하는 일이다.

리모델링은 결국 쌓여 있는 에퀴티를 가장 적합하게 활용할 만한 용도로 간주되면서 활성화됐다.  


또한 지역 규정이 완화된 것도 한 몫 했다.

주택 가격에 비헤 소득이 적어 임대 주택에 몰리면서 주택 가격과 임대료의 동시 상승을 초래했는데 이를 해결하기 위한 대안으로 나온 것이 넓은 마당이나 별채는 두 가구 이상으로 허용하는 법안이다.


리모델링 목적 투자에서 거주로

오래된 주택의 특징은 집터가 넓어 단독주택을 2채 지을 수 있거나 다가구주택을 다시 지어 수익성을 크게 높일 수 있다는 점인데 새로 별채를 지으면 거의 두 채에 해당하는 돈이 만들어 지기 때문이다. 


주택의 수명은 40년으로 간주하므로 80년대 초반 주택 붐을 타고 대량으로 지어진 주택들이 곧 리모델링 대상에 포함될 예정이다.  현재 절반 이상이 40년이 넘은 주택들이며 80년대 초반 주택을 포함하면 거의 70%에 육박한다.  


대도시 매트로의 인기 주거지역에는 1950~1980년대 지어진 방 3개에 화장실이 하나 반인 구식 스타일의 단층집이 많다. 


대부분 넓은 땅을 차지하고 있지만 매매가격은 워싱턴의 경우60만~80만 달러 수준으로 상대적으로 매우 싼 편이지만 임대료는 월 3,000~4,000달러 수준으로 높아 낡은 집을 새로 지으면 확실한 투자 기회가 된다.  


집을 방 4개짜리 2층집으로 리모델링하면 매매가격은 80만~110만 달러, 임대료 월 4,000~5,000달러 수준으로 뛰어오른다.

집값이 계속 상승하는 중이기 때문에 단장된 깨끗한 집을 갖고 있으면 집값 상승을 기대할 수도 있다. 


그럼에도 대부분 리모델링의 목적이 본인이 여생을 마치기로 작정을 하고 본격적으로 나만의 공간 꾸미기에 돌입했다는 것이 특징이다. 즉, 매매 목적이 아니라는 뜻이다.


재건축에 드는 건설비용은 평균16만~30만 달러 수준이다. 투자의 귀재로 불리는 버크셔 해서웨이 최고경영자(CEO) 워렌 버핏도 가장 매력적인 투자수단 중 하나는 단독주택이라고 밝힌 바 있다. 낮은 금리를 활용해 주택을 장기 보유하라는 충고였다.


현재 미국 주택건설업계의 골칫거리는 은행 등 금융회사가 몸을 사리는 탓에 소규모 주택건설업체들이 건설자금을 조달하지 못하고 있다는 점이다. 

하지만 재건축은 사정이 다르다. 에퀴티가 넘치는 집 주인이 현금으로 조달해 건설자금을 주기 때문이다. 


단독주택 재건축이 늘고 있다는 사실은 간접적이나마 통계로도 확인할 수 있다. 

기존 집을 허물고 새로 집을 지어 주인이 거주할 경우 신규 주택 건설 통계에는 잡히지만 신규 주택 판매 통계에는 잡히지 않는다. 이런 신규 주택 건설과 신규 주택 판매 건수의 격차는 20만 가구에 육박한다. 


부동산 에이전트들에 따르면 집값 상승세와 매몰 품귀가 맞물려 살던 집을 새 집으로 짓는 경우가 부쩍 늘었다고 한다. 그 이유로는 워싱턴이나 뉴욕 모두 장기적으로 안정적인 높은 수익을 기대할 수 있는 환경이 갖춰진 배경 때문이라고 분석했다.


대대적인 공사 아닌 경우 내 손으로

미국 사람들은 예전부터 자기 집을 스스로 꾸미고 고치는 일에 익숙해져 있다. 

리모델링으로 가장 호경기를 누리는 기업이 바로 홈디포이다.


전문 시공업자가 아닌 평범한 가정의 아버지들이 주말이면 트럭과 밴을 몰고 홈디포를 아침부터 뒤지고 있다. 주말 내내 차고 문이 열리고 부지런히 망치질을 하며 전기톱 페인트 통들이 널려있다.


불경기라서 직접 하는 게 아니라 스스로 애착을 갖고 재미를 붙여서 하는 취미 같은 작업이 되었다. 


게다가 Home Renovation Tax Credit제도를 시행해 주는 지역이 있어서 주택 개량에 들어가는 리모델링 비용을 세금 환급으로 일부 돌려주고 있다. 


직접 집 수리를 하면 하나하나 고쳐나가는 재미도 있지만 가족들이 필요한 시설이나 개선 사항을 무엇보다 가족들이 잘 알고 특히 아버지들이 정확하게 필요한 것을 짚어내고 바꿀 수 있는 장점 때문이다. 그래서 어느 전문가 못지 않게 제대로 해낸다. 


다만 실내 장식은 손이 많이 가고 정교해야 하므로 인테리어 전문가에게 맡기고 있다. 요즘은 온라인 사이트에서 동영상 등 여러 가지 자료를 쉽게 찾아볼 수 있어서 원하는 디자인을 미리 구상해 놓고 전문가가 작업하기 쉽도록 협의하는 방식이다. 

특히 중년층들은 자신들만의 편리한 생활 기능을 찾고 있기 때문에 직접 자신들이 하는 일들이 상당히 있다. 


휠체어가 다니도록 턱을 없앤다거나 침대와 화장실에 비상 벨을 다는 것 주방과 부엌을 일체형으로 만들어 식사 준비와 식사를 같은 동선에서 하도록 하는 것 등이다. 

그리고 마당과 뜰도 턱을 없애 쉽고 용이하게 오갈 수 있게 하고 잔디를 한 쪽으로 밀고 자그만 텃밭을 꾸미는 것도 직접 행한다.


차고에서 직접 집안으로 들어 올 수 있도록 간이 엘리베이터를 설치하기도 하고 지붕 한 쪽을 뜯어내 통유리를 덮어 밤하늘과 자연 채광을 직접 받도록 해 건강 유지에 신경을 쓴다.

화장실도 다양한 모양과 구조로 편리하게 활용할 수 있도록 바꾸고 필요 없는 공간은 과감히 없애기도 하는데 지하층에 해당하는 레크레이션 룸이 바로 그곳으로 오히려 춤이나 음악 감상을 전문적으로 할 수 있게 업그레이드 하는 경우다.


이처럼 리모델링은 초기에 주택 가치를 높이려는 투자 목적으로 행해졌으나 지금은 더욱 편리하고 안락하게 거주하는 공간으로 평생을 같이 하기 이해 진행하고 있는 것이 특징이다. 이사 갈 곳이 없고 마땅한 주택이 나오지 않을 바에야 현재 사는 공간을 최대로 활용하고자 하는 지극히 실용적인 현상이라 할 수 있다.  주택시장이 안정된 대도시 메트로 지역의 경우 향후에도 리모델링은 꾸준히, 그리고  뜨거운 분야가 될 전망이다. 


미국이나 한국이나 형편에 따라 혹은 필요에 따라 이사를 가는 것은 당연한 일이지만, 정도의 차이는 분명 존재한다. 

서울과 미국을 놓고 비교하지만 한 주택에서 거주하는 기간이 3.8년대 12년으로 세 배 이상 벌어진다. 

한인들의 경우 집을 살 수 있는 여유자금과 경제력의 제한, 자녀의 학년이 높아지면서 학군을 따라 옮기려는 욕심 등이 작용해 아무래도 미국인들보다 이사빈도가 높은 것이 보통이다. 
경제력이 좋아지고 더 큰 집에 대한 필요가 생겼을 때 한인과 미국인이 일단 취하는 태도가 다르다는 사실도 주목할 필요가 있다.

상당수의 미국인은 이럴 때 리모델링을 고려한다. 
새로운 집을 찾고 융자를 얻고 헌 집을 팔고 이사를 가는 과정이 한국보다 훨씬 복잡하고 어렵기도 하려니와 한국보다 훨씬 폐쇄적인 커뮤니티 환경 탓도 있다. 

커뮤니티를 떠나면 어딜 가도 새로 시작해야 하는 뜨내기가 된다. 
고등학교 학군을 고려해 중학교 졸업을 즈음해 이사를 하는 것은 아이에게 말 못할 부담을 준다. 아이는 킨더 때부터 쌓아온 기존의 친구관계 인맥을 모두 버리고 그 넓은 고교 캠퍼스에서 새로 시작해야 한다. 

학군을 고려한 이사도 한번 더 숙고할 필요가 있는 것이다. 
물론 리모델링도 쉬운 일은 아니다. 시행착오도 많고 위험도 상당하다. 
그러면 리모델링은 어떻게 해야하는 걸까. 우선 리모델링 설계전문 회사를 선택해 자문을 구한다. 

세탁실과 주방 등을 고치고 차고 위로 화장실 딸린 크고 넓은 매스터 베드룸을 주문하는 식으로 자신의 취향과 기대를 반영한 설계도를  만드는 것이 첫 단계다. 

비용이 감당된다면 바닥을 마루로 교체하거나 화장실도 리모델링 리스트에 추가할 수 있다. 
이같이 조사해 본 결과 예를 들어 견적이 16만5천불쯤 나온다고 가정해 보자. 
현재 살고 있는 주택의 에쿼티가 이 정도는 감당할 수 있다면 융자는 쉽게 나올 수 있다. 융자회사는 레노베이션 론이나 컨스트럭션 론 등을 통해 리모델링후 예상되는 주택가치의 80%에서 85%까지 융자를 내준다. 

그러나 이 같은 융자도 재융자이기 때문에 현재 시세의 이자율로 모기지를 갱신해야 한다. 공사를 원하는 리모델링 업체는 이때부터 주택소유주와 리모델링 비용 협상을 진행하게 된다. 
예를 들어 차고 위로 올릴 매스터 베드룸의 빌트인 옷장과 기존의 매스터 배드룸의 화장실 리모델링을 포기하고 시공업체의 설계비 1만불을 감해주는 조건 등으로 11만5천불의 버짓을 확정하는 식이다.  

이렇게 정해 놓고 시작했지만 공사 도중 지붕과 거터가 지나치게 낡아 교체해야 한다는데 의견이 모이고 카운티 소방 조례에 의해 모든 침실과 트인 공간 위에 화재경보기를 설치해야 한다는 사실이 발견돼 2만5천불의 예산이 추가될 수도 있다. 이후 주택 감정가치는 리모델링에 투입한 예산을 상쇄하고도 남았다. 

주택 리모델링시 융자 고려사항 
리모델링의 최대 걸림돌은 물론 예산이다. 여유자금이 많으면 걱정이 없겠지만, 리모델링을 둘러싼 융자시장은 지나치다 싶게 발달해 있다. 

이사에 수반되는 융자비용과 판매비용, 직접 이사비용과 이사후 새집에 맞춘 가구 장만비용, 커뮤니티와 자녀 학교 이전에 따른 무형의 심리적 비용 등을 고려하면 지금 사는 집을 고쳐서 사는 것이 훨씬 더 경제적일 수 있다. 

컨스트럭션 론과 레노베이션 론의 경우 리모델링을 통해 주택가치가 높아지는 것을 고려해 융자 운신 폭이 훨씬 넓어진다. 
앞에서 에를 들었던 것 처럼 기존주택의 낮은 이자율 모기지를 살리면서 리모델링 자금을 조달할 수 있는 방법도 많다.

홈 에쿼티 론(Home equity loan)과 HELOC 융자의 절반 정도는 주택 리모델링 용도로 사용된다. 
홈 에쿼티 론은 럼섬 대출로 제공되며 클로징 비용까지 포함된다. 고정모기지이자율로 정해진 기간 동안 분납하고 이자액은 세금공제가 되는 등 일반적인 모기지와 매우 유사하다. 

HELOC 융자는 홈 에쿼티 론보다 더 유연하다. 정해진 기간 동안 정해진 한도내에서 자유롭게 출금이 가능하다. 변동이자가 적용되기 때문에 매달 납부액이 변한다는 단점이 있긴 하다. 예외가 있긴 하지만 원칙적으로 이자납부액의 세금공제가 가능하다. 주택시설에 사용되는 HELOC 융자의 이자납부액은 모두 공제된다.

5년 동안 이자만 내고 향후 20년 동안 분할납부하는 HELOC 융자가 전형적인 예다. 이자율은 보통 고정모기지 프라임 이자율에서 0.5% 정도를 빼는 선에서 결정된다.  
401(k) 은퇴연금 적립액에서 조기에 인출을 하면 원칙적으로 10%의 페널티와 세금을 내야 한다. 그러나 401(k)에서 자금을 빌린다면 페널티와 세금을 피할 수 있다. 

이자율은 보통 고정모기지 프라임 이자율보다 1% 포인트 정도 비싸긴 하지만, 다른 대체 금융상품보다는 싸다고 할 수 있다. 

납부하는 이자는 401(k)로 가기 때문에 적립액이 누적된다. 그러나 모든 401(k)가 대출을 용인하는 것은 아니기 때문에 주의가 필요하다. 

401(k) 대출은 대체로 5년, 60개월 내 상환을 조건으로 페널티와 세금 부과를 면제한다. 돈을 직접 갚는게 아니라 월급에서 공제하는 형식이 된다.   
HELOC 융자나 401(k)로도 충당할 수 없다면 개인적인 론을 받을 수밖에 없는데, 아무래도 이자율이 걱정일 수밖에 없다. 

보통 크레딧이 좋을 경우 5만불 한도의 프라이빗 론이 가능하다. 
상환기간은 12개월에서 60개월로 다양하며 고정이자율로 기간내 균등상환이 이뤄진다. 프라이빗 론은 담보가 없이 개인 크레딧만으로 이뤄지기 때문에, 아무래도 이자율이 비싼 것이 최대 단점이다. 

연방주택국 FHA는 Title 1 론을 통해 2만5천불까지 주택리모델링 융자를 지원한다. 일반적인 FHA 융자와 마찬가지로 FHA가 직접 융자하는 것이 아니라 시중렌더의 융자를 FHA가 보증하고 승인하는 것이다. 규모가 큰 리모델링 시공업자가 직접 융자를 하거나 알선하기도 한다. 
SBL(Securities Backed Line of Credit)를 통해 HELOC 융자보다 더 큰 금액을 융통할 수도 있다. 

부분의 에이전트는 주택을 팔기 전에 리모델링을 권하고 있다. 
주방, 그리고 정문, 창문, 그리고 방문 교체, 주택 내외부의 페인트 단장, 지붕 교체 등은 수리 비용 대부분이 주택 가격에 반영될 수 있다. 
하지만 기타 부수적인 리모델링의 경우 본전은 커녕, 수리비용의 절반에도 못미치는 가격 상승 요인이 되기도 한다. 

Home office remodel
리모델링 관련 잡지와 언론은 화려하고 특이한 것을 선호한다. 
홈 오피스가 특히 그렇다. 
하지만 홈 오피스 리모델링 공사는 손해를 자초한다. 

전국부동산중개인협회의 부속 보고서에 따르면 홈 오피스 리모델링에 평균 $28,888가 들어갔지만 주택 판매시 가격에 포함된 것은 45.8%에 불과했다. 주택 셀러 입장에서는 결국 남 좋은 일만 시킨 꼴이다. 

전문가들은 차라리 덴( den)이나 hobby room같이 다용도로 사용할 수 있는 공간에 투자하라고 권한다. 특정 바이어 계층의 특정 취향에 맞춰 리모델링 공사를 하다간 낭패를 보기 십상이다. 

Backup power generator
허리케인 샌디 같은 기상 재앙을 대비해 보조 발전기를 설치한다면 주택을 판매할 때 상당한 도움이 될 수 있을 것으로 판단하는 사람이 많다. 하지만 실제 바이어들은 이런 것에 비중을 두지 않는다. 
보조발전기 설치에 평균 $14,718를 지출했으나 집값 반영 비율은 48.5%에 불과했다. 
보조발전기 전압이 불균등해, 장시간 사용시 가전제품을 망가뜨릴 수도 있다. 
다른 집 정전될 때 촛불 켜놓고 사는 것이 가장 좋은 것이다. 

Sunroom addition
리모델링 잡지의 그림 같은 썬룸도 참 보기좋다. 하지만 보기만 좋을 뿐이다. 
썬룸을 설치하더라도 별다른 이점을 찾기 힘들다. $75,224 들여서 48.6%를 건질 수 있을 뿐이다. 
 
Upscale master suite addition
5성급 호텔에 객실안의 마스터 객실을 설치한다면 주택가격을 높게 받을 수 있을 것이라는 환상은 일찍 버리는 게 좋다. $232,062를 투자해 52.7%를 건질 수 있을 뿐이다. 

Bathroom addition
화장실을 추가로 설치하는 것이 주택 판매에 도움이 된다는 에이전트가 많다. 
하지만 웬만한 화장실 하나를 만드려면 2만불이 넘게 든다.
$21,695을 들여서 겨우 53%만 되돌려 받을 수 있다면, 심각하게 고려해볼 문제다. 
화장실을 설치하려면 싸게 하는 것이 상책이다.  비용을 많이 들이든 적게 들이든 바이어 입장에서는 단지 화장실 1개일 뿐이다. 

Upscale garage addition
차고 공사는 별게 아닌 것처럼 보인다. 
하지만 의외로 돈이 많이 든다. 
차 두대를 주차할 수 있는 주차장을 새로 만드는데 9만불이 넘는 돈이 들어가기도 한다. 하지만 이 역시 53.3% 정도만 리턴 받을 수 있다. 
있는 차고의 낡은 문을 교체하거나 소모품 교환 선에서 그치는 것이 좋다. 


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