부동산, 머니

라우든·페어팩스 관통  거점을 노려라 

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애쉬번 역 주변에는 수천채의 주택과 수백만 평방 피트의 상업 공간이 들어설 대규모 개발 프로젝트가 계획되어 있다. 


그러나 매트로 전철의 2020년 개장을 앞두고 현재 까지는 오직 한 프로젝트만 개발되었는데 다른 계획된 모든 사무실 공간을 채우는 데 필요한 수요를 창출하기까지는  수 년이 걸릴 것으로 보고 있다. 하지만 이제 그 시간은 더욱 단축될 전망인데 아마존HQ2로 인해 시설 확충이 앞당겨지고 수요가 해마다 늘어나는 상황으로 바뀌고 있기 때문이다. 

이제 애쉬번은 절묘한 개발 프로젝트 덕에 투자가 유망한 지역으로 각광을 받고 있으며 지역 부동산 시장도 뜨거운 상황이다.  


라우든 역의 1단계 개발은 영화관, 아파트, 소매점 그리고 5만 SF규모의 사무 공간으로 이는 모두 성공적으로 임대를 마쳤다. 이제 주거와  소매 공간을 포함하는 두 번째 단계의 개발을 구축 중이다. 계획 내용을 보면 175,000 SF 규모의 사무실 타워가 있는데 이를 사전 임대를 통해 개발할 지 결정할 예정이다.


실버라인의 애쉬번 역이 개통되려면 아직 1년이라는 시간의 여유가 있다.

그러나 시장에 언제 봇물처럼 수요가 밀려들지 예의 주시하고 있는데 조만간 이 지역의 상가들은 동이 날 것으로 보여 한인들도 관심을 갖고 시장 조사를 할 필요가 있다. 


실버라인의 첫 단계의 종착지 인 위엘 -레스턴 이스트 (Wiehle-Reston East) 역에서 두 번째 단계로 진행될 레스턴 역 개발 상황과, 애쉬번 역  상가 개발과 사무실 수요가 어떻게 전개될 지 미리 둘러볼 필요가 있다. 


2014년 실버라인의 개통 이후 레스턴 역에 있는 3개의 사무실 건물 임대현황을 살펴보면 이 지역이 앞으로 어떻게 변하는지 추측할 수 있다.


레스턴 역 최초의 오피스 타워는 2017년에 지은 1900 Reston Metro Plaza로 최근에는 구글(Google)과 10만  SF 규모의 임대 계약을 했다. 이처럼 사무실 공간에 대한 관심이 크게 증가한 것을 보고 두 번째, 세 번째 건물의 신축계획이 더욱 명료하게 진행되고 있다. 물론 레스턴은 새로 지은 타워 이전에도 오피스 임대에서는 애쉬번 보다 훨씬 인기가 높았던 지역이다.


레스턴은 한마디로 애쉬번 보다 10년 가량이 앞선 상업 개발의 중심지로 볼 수 있다. 

애쉬번은 전철이 개통한 지 2 년이 지났고 라우든에서도 사무실 공간에 대한 관심이 높아지기 시작했지만 본격적으로 언제 열기가 오를지는 판단하기 쉽지 않다. 

아마도 전반적으로 실버라인의 개발이 완료되는 시점과 맞물려 급박하게 돌아갈 가능성이 높다.

사무실 수요 기다리는 중
아직 건설이 시작되지 않은 애쉬번 역 주변의 여러 대규모 개발 계획을 보면 사무실 확충 잠재력을 크게 기대하고 있는 편이다. 
즉 오피스 빌딩 위주로 한 개발 계획이 선호되고 있다. 

애쉬번역 옆에 계획된 250만 SF규모의, '똑똑한 도시'의 별칭이 붙은 그레머시 디스트릭트(Gramercy District)는 적어도 3년 동안 개발될 계획이었지만 17 에이커의 부지에는 아직 개발될 기미가 보이지 않고 있다.

개발자의 웹 사이트에는 2021년에 300 유닛  규모의 아파트 단지와 35만 SF 규모의 오피스 타워를 조성할 것으로 세부계획이 나와있다. 
애쉬번역 반대편에는 210 에이커 부지에 수백 개의 새로운 주거 단지 개발이 거론되었지만 상용 개발 움직임은 없었다. 

클라우드 무어(Claude Moore) 자선 재단이 소유 한 이 부지는 900만 SF 규모 이상의 비주거 공간, 즉 상업 시설과 6,000 채의 주택 건설이 승인되었다.
재단은 독자적인 개별 사이트에서 개발자를 대상으로 부지를 팔고 있는데 이 지역은 지하철 역에서 가장 먼 부지의 서쪽 가장자리에 있는 땅으로 단독 주택과 타운 하우스의 개발자들이 매입하고 있다.

현재 개발자는 고밀도 상용 개발이 계획되어있는 애에쉬번 역에서 0.5 마일 이내에 부지를 구입하려고 하지만 아직까지 어떤 거래도 성사되지 못했다.
클로드 무어 자선 재단 (Claude Moore Charitable Foundation)은 메트로 (Metro) 전철 역이 개통 될 때 더 비싼 가격에 땅을 팔고 싶어 한다. 원래 사업 계획은 매트로 전철에 덜 의존하는, 즉 가장 멀리 떨어져 있어도 상관이 없는 통신회사에 부지를 파는 것이었다.

메트로 전철역 인접 지역 개발이 나머지 계획에도 긍정적일지 여부를 확인하기 위해 시간을 두고 검토하고 있는 상황이다. 재단과 함께 일하는 부동산 브로커들은 인근 지역에 구축된 데이터 센터에 대해서는 관심이 덜하다. 상대적으로 개발 가치가 떨어진다는 판단 때문인데 소규모 소매점인 경우 오히려 대규모 오피스 밀집 지역보다는 유리하다.

데이터 센터 소매점에 오히려 유리
애쉬번과 인근 지역들이 데이터 센터에 부지를 팔기를 꺼리는 이유는 가격 때문이다. 
오피스 빌딩이 조성되면 더 비싸게 팔 수 있는데 이 때문에 취업을 유도하고 사람들을 끌어 들일 수 있는 용도가 조성되기를 희망하며 시 당국에 은근히 압력을 넣기도 한다. 
그런데 소규모 상가가 조성되고 자영업이 들어서기에는 오히려 임대료가 싼 데이터 센터가 들어서는 것이 더 유리하다. 

사람들이 없는 도시란 의미가 없지만 일이 끝나면 썰물처럼 빠져 나가는 유령의 도시 역시 최악이다. 데이터 센터는 24시간 연중무휴 사람이 상주해야 하는 특수 비즈니스 센터다. 
소매점들에게는 영업시간이 24시간 풀가동할 수 있는, 매출 확대 가능성이 최대로 큰 산업단지다.   

애쉬번과 라우든 게이트웨이 전철역 사이의 158 에이커 규모의 부지는 3,700 개의 주거 시설, 74만 SF 규모의 사무소 그리고 24만 SF 규모의 소매점으로 승인되었다. 
실버 디스트릭트 웨스트(Silver District West) 프로젝트의 개발자는 먼저 타운하우스를 짓기 시작하고 다음 단계로 다세대 주택을 건설할 계획이다. 

타운하우스로 시작하는 이유 중 하나는 옥상을 만들기를 기대하는데 있다. 그래서 1층에 소매점을 갖춘 다세대 건물을 건설하고 옥상에 레스토랑이나 체육관을 이용할 사람들을 모을 예정이다.
오피스를 조성할 계획은 갖고 있지 않으며, 착공 전에 사전-임대 (pre-leases)방식으로 입주자를 모을 방침이다. 

그러나 이 프로젝트 승인 내용을 보면 1,500 개의 주거 시설을 완공할 때까지 125,000 SF규모의 오피스 빌딩을 건설해야 한다.  또한 2,500 세대를 완공하기 전에 250,000 SF규모의 오피스 빌딩을 건설해야 한다고 규정하고 있다.

현실은 지금 당장도 주거와 사무공간을 병행치 않는 비혼합형 방식으로는 추진해 나갈 수 있지만 현재로서는 수요가 없는 상황이다. 
라우든 카운티 상공회의소 관계자는 왜 개발자들이 애쉬번의 오피스 개발 프로젝트 착수를 주저하는지 이해가 된다고 밝히고 있다. 
메트로 확장 공사가 시작될 때까지 사무실 건물을 짓는데 필요한 투자를 얻기는 쉽지 않을 것이라는 분석에서다.

결국, 애쉬번 지역은 매트로 연장 공사가 시작됨과 동시에 계획된 개발 프로젝트가 실행에 옮겨지고 본격적인 개발 방향이 정해질 것으로 보고 있다.

이 역시 소규모 소매업체나 자영업자들에게는 반가운 소식이라 할 수 있어 한인들은 애쉬번 지역도 신중하게 검토하고 현장을 자주 방문해 동향을 파악할 필요가 있다. 

실버 라인을 따라 사무실 수요가 생겨나면서 오피스 개발로 전환하고 새로운 상업 개발을 추진하는 데는 시간이 걸리겠지만 늦어도 내년 초에 공사가 시작될 것을 감안하면 올해 안에 계획을 마련하는 것이 필요한 상황이다.   
현실적으로 전철이 밤새 지형을 바꾸지는 않을 것이며 3년 만에 이 지역이 로슬린-볼스턴 코리더(Rosslyn-Ballston Corridor) 같이 개발될 수는 없다. 그럼에도 공사가 시작될 시간이 임박한 것은 부정할 수 없는 현실이다.

전철에 달려있는 개발 향방
최종 2개 역 주변의 대규모 개발이 상대적으로 저조한 탓에 승객 확보 계획에 차질이 빚어질 수  있다.

메트로측은 2018년 하반기 18 세 이상 이용 승객수 감소에 직면했고 실버라인의 첫 번째 노선에서는 특히 승객 이용을이 실망스러운 수준이라고 발표했다.
타이슨 기지의 4개 승강장은 2014년 개장 이후 3년 동안 예상치를 밑돌았지만 2018년부터 승객수가 반등했다. 북 버지니아 교통위원회 (Northern Virginia Transportation Commission)에 따르면 2018년 3개월 동안 실버라인 1단계 노선의 승객 수는 전년도 같은 기간에 비해 5.6% 증가했다. 

그런데 최근 메트로의 유지 보수 프로그램의 시행 중에 운행 지연과 서비스 위축으로 위엘-레스턴 이스트( Wiehle-Reston East) 역의 승차권 수입도 타격을 입었다. 다시 시스템 업그레이드는 완료되었지만 레스턴 역의 승객 수는 전 보다 감소했다. 
그러나 내년에 있을 것으로 예상되는 공사가 완료되면, 승객 유치 계획을 충족시킬 것으로 확신되고 있다.

북버지니아 교통위원회 (North Virginia Transportation Commission)는 초기 전철 노선 연구가 발표된 이래 실버라인 2 단계 라우든 역의 예상 승객 규모를 줄였다.
 
워싱턴의 교통 계획위원회 (Traffic Council)의 최신 예상에 따르면 애쉬번과 라우든 게이트웨이 역의 평일 승객 평균은 각각 8,000 명, 6,900 명에 이를 것으로 예상했다. 그런데 2004년 실버라인의 환경 영향 평가서 (Environmental Impact Statement)에 따르면 두 역 사이에는 11,400 명의 승객이 이용을 할 것으로 분석했다. 이는 당초 예상보다 하루 3,500명이 늘어난 수치로, 앞으로 더 커질 수도 있음을 보여준다.
 
전철 개발은 지역 예산에 영향을 미칠 수 있기 때문에 라우든 카운티의 애쉬번 시 당국은 전체 시스템 부족으로 인해 워싱턴 교통계획위원회(WMATA)가 더 많은 비용을 지출하도록 요구할 것으로 보고 있다.

Loudoun의 투자 수익
라우든 카운티 관계자는 부동산 가치와 데이터 센터 수익의 증가로 인해 짧은 시간에 상업지구가 발전하는 붐이 일었고 그 결과 메트로 확장에 투자하는 것이 수익을 가져다 줄 것으로 확신한다고 했다.

카운티가 지원하는 건설 비용 2억7,600만 달러와 함께, 메트로의 연간 운영 예산도 지원될 것이며, 초기 투자액은 올해 1,700만 달러가 될 것으로 예상했다. 
투자를 위해 라우든 카운티는 메트로 역 주변의 토지만 해당하는 특별세 지구를 만들었다.

또한 카운티는 2014년에 특별세 구역에서 수입을 올리기 시작했는데 연간 징수액은 메트로 전철이 개통되기 전에 이미 예상치를 초과했다. 라우든 카운티의 재정/정부 운영 그리고 경제 개발위원회의 지난 2월 메트로 전철 재무 보고에 따르면 특별세 구역의 부동산 가치는 2013년에서 2018년 사이 110% 상승했으며 카운티 전체 증가액의 46%를 차지했다.  또한 부동산 가치 상승의 절반이 작년에 발생했으며, 2014년 교통 당국으로부터 대출 자금을 확보하기 위해 예상했던 부동산 가치 상승 수치를 이 기간 동안 초과 달성했다.

데이터 센터 수익은 가장 확고한 세원으로 카운티 당국의 가장 큰 관심사는 메트로 전철 투자 비용을 상환키 위해 수익을 만들어 낼 수 있는 지 여부다. 카운티 당국은 수익 예상치가 예측했던 것보다 훨씬 많을 것으로 보고 있다. 결국, 카운티의 메트로 전철 연장에 투자한 것은 대성공을 거두고 지역 개발 역시 성공적이라는 평가가 나오면서 투자 수익은 예상 보다 월등히 높아질 전망이다.

카운티 공무원들은 실버라인은 장기 투자이고 그 효과가 완전히 나타나기 까지는 수년이 걸릴 것이라고 밝혀왔다.

전반적으로 카운티내에 두 곳의 지하철 역을 세우는 것이 향후 개발 전반에 대해 긍정적인 전망을 갖게 만들었다.  
현실적으로 비용이 적게 들고 익숙한 소매 비즈니스를 이어가고자 하는 한인들의 경우 주변지역들의 개발 계획을 최대로 활용할 필요가 있다. 


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