부동산, 머니

봄 주택시장,  발 빠르게 움직여야 

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주택시장의 매물 부족이 심화되고 있다. 워싱턴 일원의 경우 주택가격이 하루가 다르게 오른다는 표현이 무색할 정도로 매물 확보에 모두 혈안이 되어 있다. 


매물 부족 문제가 해결될 기미를 보이려면 2025년 말 혹은 2029년 상반기는 돼야 워싱턴이나 뉴욕 메트로의 수급이 균형을 맞출 것으로 보는 의견이 지배적이다. 

올해도 집 값이 오를 것이라는 기대가 지배적이지만 여전히 경제적인 여건과 매물 동향에 가장 크게 좌우될 것이라고 전망된다.


주택시장의 수급 불균형이 기회 만들어

주택시장의 변수는 크게 세 가지다. 하나는 높은 주택 수요인데 매물이 늘어나지 않는 한 당분간 수급을 맞추기는 어려울 것으로 보인다.


또 하나, 2019년 모기지 이자율이 낮아지면서 주택 수요를 더욱 부채질하고 있다.

부동산 관계자들은 올해 이자율이 낮아 모기지 수요가 많아질 것으로 보고 있다. 주택 매입으로 인한 모기지 수요도 있지만 재융자 수요도 상당히 증가할 것으로 보고 있다. 


마지막으로, 매물 부족 현상이 조금씩 풀리기 시작하는데 과연 어느 정도 얼마 동안 지속될 것인가 하는 문제다. 매물 부족은 최근에 조금 완화되는 추세를 보이기 때문에 두고 봐야 하는 상황이지만 여전히 수요를 감당하기에는 부족할 것으로 보고 있다.

다만 매물이 늘어나면 가격이 급등세에서 조금 안정적으로 유지될 가능성이 있어 최대 변수가 될 전망이다. 


워싱턴의 경우 부동산 주택시장의 특수를 누리고 있다. 이 지역은 매해 2만 채의 주택이 공급되어야만 수요를 충당할 수 있고 수급의 균형이 맞는다. 

이는 신규 주택이 지어짐으로 해서 충당될 수도 있고 임대 주택이 매물로 전환되어 충당될 수도 있으며 임대용 아파트가 대단위로 건설되어 충당될 수도 있다. 

어느 경우든 단시일 내에 해결할 수 있는 문제가 아니기 때문에 가격 상승은 어쩔 수 없는 필연적인 상황으로 받아 들여야 한다.

 

이 같은 주택시장 상황의 특징적 요소를 감안할 때 주택을 사고 팔아야 하는 이유가 명확해진다. 

요즘 같은 주택 매매 시기에 가장 중요한 것은 주택시장의 현실을 올바로 파악하는 것이다.

주택 매매를 둘러싼 당사자들은 그래서 고민에 빠져 있고 현명한 판단이 필요하다.


셀러-매물 부족, 좋은 조건 팔 수 있는 기회

요즘 리스팅에 오른 집들은 오래가지 않고 거의 다 팔린다.

내놓기가 무섭게 팔리는 이른바 핫 매물은 입도선매하듯이 형식적으로 매물로 오를 뿐 이미 매매 협상중인 경우가 많고 나머지는 시장에 내 놓은 지 수개월이 넘은 집들이다. 

집을 빨리 팔아야 할 처지라면 가장 먼저 살펴봐야 할 것이 바로 리스팅 가격이다. 


대도시 매트로 지역에서는 지금 주택시세가 상향세를 보이고 있기 때문에 급한 매물이라고 하더라도 복수 오퍼로 더 높은 가격을 받을 수도 있다.

가장 현실적인 리스팅 가격은 현재 주택시장에서 바이어들이 실제로 산 매매 가격이다.

주택시세를 산정할 때 중요한 것은 같은 동네의 주위의 매물 가격을 반영하는 일이다.


인근 같은 이웃의 주택 가격을 반영해야 바이어들의 기대치에 다가설 수 있고 거의 유사한 시세에 근접한 가격을 추정할 수 있다.

물론 가격 결정은 리스팅 에이전트의 말에 귀 기울일 필요가 있는데 요즘 같은 셀러가 주도하는 시장의 상황을 감안하면 가격을 낮게 올릴 필요는 없다.


또한 주위의 매물 숫자를 대략 추정해보고 매물 시기를 정하는 것도 단기적인 전략이 될 수 있다. 

매물은 금방 매매가 진행되는 경우가 많아 일시적으로 몰리는 것보다는 줄었을 때 확실히 유리하기 때문이다.


바이어- 매물 골라서 경쟁, 서둘러야

새로 올라오는 매물은 정상적인 가격과 상태의 집이라면 금방 오퍼가 진행되고 이미 매물로 나온 장기 매물을 제외하면 일부 숏세일과 차압주택 같은 특수 매물만 있기 때문에 주택소유자가 정상적인 이유로 정상 가격에 내놓은 매물은 턱없이 모자란 실정이다.

이런 이유로 쓸만한 매물이 나오고 오퍼를 진행하려면 복수 오퍼가 돼 가격이 오르는 경우가 허다하다.


매물과 시장의 구조가 완전히 이중구조화 되고 있다는 것을 보여주는데, 투자자들은 임대용 투자 주택을 독점하려고 하기 때문에 일반 주택 구입자가 가격 경쟁을 하고 주택을 구입하기가 쉽지 않은 상황이다.


친한 에이전트를 미리 정하거나 부지런히 온라인 검색을 통해 매물 리스트를 확보하는 것이 필요하다.그리고 주택 융자를 위해 미리 승인을 받아 놓는 것이 일을 순조롭게 진행하고 주택 구입을 원활하게 할 수 있는 요건이 된다.

유념할 것은 리스팅 에이전트는 수수료 지급을 약속 받은 셀러에게 신탁 의무(fiduciary duty)를 지켜야 한다. 듀얼 에이전트로 선정하는 것은 잘못된 판단이란 것을 명심해야 한다.


셀러와 바이어 모두- 지역 정보 수집

해당 지역의 주택 시장 정보를 파악해 두는 것이 주택 구입 판단에 필요한 요소다. 

주택 시세도 중요하지만, 지역의 인구 변화, 소득 수준, 공공기관에 대한 정보를 통해 향후 특정 지역의 주택시장 추세를 읽을 수 있다. 


주택 재고량, 중간 주택가격, 주택 재고기간 등을 파악하면 지역 주택시장 상태를 이해하고 주요 개발 정보를 확인하고 지역별로 유력한 지역을 눈 여겨 보는 것이 중요하다.

장기재고 매물로 남는 경우, 대부분은 바이어가 그 가격에 살 의사가 없다는 것을 말하며 이는 가격이 높다는 것을 말해 준다. 


이런 장기재고의 경우 가격을 10% 정도 깎아서 오퍼를 해보는 것도 방법이다.

즉, 셀러는 리스팅 가격을 다시 검토해 보고 과연 적정 가격이 무엇인지 여러 매물을 면밀히 다시 분석할 필요가 있다.


바이어는 발 빠르게 움직여야 마음에 드는 매물을 구입할 수 있다는 점을 명심하고, 에이전트가 있더라도 본인이 정보 수집에 적극적으로 임해야 한다.


리얼터닷컴, 질로우닷컴, 트룰리아닷컴 등 부동산 관련 사이트를 이용해 주택 시장에 관한 참고 정보 정도를 익히는 것이 좋고, 지역 정보는 시티데이터닷컴(www.city-data.com)이나 시 정부 웹사이트를 통해 얻을 수 있다. 무엇보다 에이전트와 가까운 이웃을 통해 매물에 대한 정보를 얻는 것이 가장 확실하다.

 

에이전트는 지역 정보와 법규에 빨라

좋은 매물은 가격도 저렴하고 건물 상태도 비교적 양호해 모든 바이어들 입장에서는 우선 순위지만 쉽게 눈에 띄지 않는다.  능력 있는 에이전트가 필요한 이유다. 


에이전트는 주택 감정사, 은행 측 자산 관리부서, 객관적인 시세 의견을 제시하는 제3자 부동산 브로커, 홈 인스펙터, 때로는 숏세일 거래 대행인까지 손이 닿아 있기 때문에 요즘 같은 시기에는 누구로부터 매물 정보를 얻고 지역 정보를 받아 볼지 모른다. 

그러므로 이런 시장의 분위기일수록 에이전트의 역할은 매우 중요하다.


만약 숏세일 매물을 구입할 계획이라면 한 매물에만 집중하지 말고 여러 매물을 구입 대상으로 선정하고 접근해야 거래가 이뤄지지 않아도 당황하지 않을 수 있다.

리스팅 에이전트의 경우, 대개는 바이어를 어느 정도 물색하고 나서 진행하기 때문에 미리 에이전트와 연결되어야 주택 구입이 용이하다. 에이전트의 경우 요즘 같은 매물이 부족한 시점이 사실 가장 애로 사항이 많다.


집을 구해달라는 사람은 많은 반면 매물이 부족하기 때문인데 에이전트에게는 매매가 원활히 진행되는 것이 가장 좋다. 

그러므로 단순히 매물을 알아봐달라는 것보다는 어느 정도의 가격 수준에서 어느 정도의 다운페이를 하고 어느 정도 융자를 활 계획이라는 것을 알려주고 미리 준비되어 있음을 알려주는 것이 유리하다.


특히, 에이전트가 최신 부동산 뉴스에 정통한 지 기존에 나와있는 매물을 구경 삼아 둘러보는 것도 현장감을 익히기에 좋은 방법이다.

에이전트는 가장 민감한 지역의 정보는 어느 정도 파악하고 있어야 하는 것이 기본이므로 바이어와 셀러 모두 에이전트의 능력을 볼 필요가 있다. 



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