부동산, 머니

"셀러가 다운페이 지원도 한다"

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주택시장이 지역마다 다른 상황을 보이고 있다. 어떤 곳은 매매가 줄고 재고가 남아 돌지만 어떤 지역은 재고가 모자라 매매가 안 되는 상황이다.  


요즘 주택시장에 특이한 특징 하나는 계약금에 필요한 자금을 어떻게 마련하는가 하는 점에 있다.

대부분의 조달 방안은 이미 잘 알고 있는 것들인데 첫 주택 구입자의 경우 저축 또는 가족 도움이 가장 많다. 집을 이미 구입했던 사람들의 경우 은퇴자금이나 주택의 에퀴티와 재융자를 통한 HELOC이 많으며 더 놀라운 것은 의외로 셀러의 도움을 받는 경우도 많다는 사실이다.


수요 많을 때 셀러 지원 많아

프레디 맥 (Freddie Mac)이 발표한 조사에 따르면 주택구매자 중 16%는 집 판매자의 도움을 받았다고 답했다. 즉 주택을 팔려고 내놓은 사람이 다운페이를 지원했다는 것이다. 

어떤 면에서 판매자 보조금 개념은 거래가 이뤄지는 주택 시장에서 개인이나 당사자 모두에게 이상하게 보이는 현상이다. 


주택 소유자는 고객을 위한 자금 조달을 개발하는 자동차 판매점이나 대형 소매점이 아니다. 그리고 주택 구입자가 사용하는 자금 조달 전략은 대출자와 보험업자의 엄격한 지침을 따라야 하며, 주택 판매자는 매입자가 스스로 모기지를 제공할 수 있는 능력이 되는지 확인하기를 원하는 것이 사실이다.


그럼에도 불구하고 부조리해 보일 수는 있지만  셀러가 주선하는 보조금은 주택 시장의 실체, 특히 수요가 공급보다 훨씬 더 많은 지역에서 빈번하게 나타나는 현상이다.

모기지업체 관계자는 셀러 지원 프로그램이 인기가 있고 필요하기도 한 것이라고 한다. 

사실 셀러가 지원하는 융자 프로그램은 주택 위기가 있기 전부터 대출 기관들이 시작해 왔고 모든 종류의 모기지 상품 흐름에서 이 전략이 사용되어  왔다.


온라인 부동산중개업체 레드핀의 에이전트는 워싱턴DC에서 발생하는 거래의 절반이 일종의 판매자 보조금 혜택을 받는 것으로 추정했다. 

최근의 한 예로, 고객 중 하나는 아주 낡은 주택을 구입한 뒤 이 집을 수리하길 원해 수천 달러의 예산을 책정했다. 그러나 주택 검사의 결과, 이 집을 수리하는데 돈이 두 배로 든 다는 것을 알았다. 이런 상황에서 구입자에게 몇 가지 옵션이 있었다. 


이 주택 구입자는 우선 판매자에게 수리를 요청할 수 있는데 이 경우 수리된 집을 보고 다른 바이어가 높은 가격에 계약을 성사시키려고 할 수도 있다. 또한 다른 방안 하나는 주택 가격을 낮추라고 요청하는 것인데 이는 단지 주택 모기지 월 페이먼트 만  약간 줄일 뿐이다.

그래서 이 주택구입자가 선택한 것은 구입자가 수리를 하고 추가로 든 비용은 거래 종결할 때 집 주인이 환불하도록 요청했다.


결국, 주머니에 돈을 넣음으로써 더 나은 거래를 통한 수익을 얻을 수 있었다.

이처럼 바이어는 편안하게 주택을 마련할 수 있었고 추가로 돈이 들지도 않았다.

셀러 역시 확실한 거래 종결에 따른 적절한 비용을 부담한 셈이다.

스스로 업그레이드 작업을 처리하고 대신 자신의 우선 순위에 따라 시간을 두고 이를 해결해 간 것이다. 물론 수중에 돈이 더 많을수록 계약금이나 이사 비용을 조달하기 쉬운 건 사실이다.


요즘 주택시장, 시간이 돈

요즘 주택시장에서 집을 사는 사람이 모두 여유가 있는 것은 아니다. 셀러의 지원이 빈번하게 나타나는 이유도 여기에 있다.


뉴욕이나 DC와 같은 인기 있는 시장에서는 셀러가 거래를 포기하고 다시 시장에 내놓기보다는 이미 낯이 익은 구매 예정자와 거래를 계속 시도하는 것이 최대 관심사인 경우가 종종 있다. 지금 같은 상황에서는 시간은 돈이기 때문이다.


개인 결정의 논리에도 불구하고 일부 관찰자에게는 이런 관행에 약간 불편한 점이 있다. 일부 부동산 관계자는 호황기에 판매자에게 계약금을 보조 받는 것은 일반적인 관행이지만 바이어들이 재정적으로 약삭빠르다는 증거라고 보기도 한다.


부동산 버블을 만들어 가격을 띄우고 집을 투기로 여기는 구매자와 재고가 부족한 상황에서 살 집을 마련하기 위해 벌이는 매입자의 행동 사이에는 큰 차이가 있다. 지난 수년간 판매자 보조금에 의존하는 수치는 일관성 있게 15% 수준에 수렴했다.



현재 주택 시장의 또 다른 주요 특징은 주택 모기지 대출에 대한 정부기관이 설정한 가이드라인에는 판매자 보조금이 주택 비용에 얼마나 추가할 수 있는지 상한선을 설정하고 있다는 점이다.  연방정부주택(FHA )대출은 예를 들어 6%를 초과 할 수 없다. 또한 명심해야 할 점은 모기지 인수 규정에 나온 "판매자 양보"와 "판매자 기여"의 명확한 차이점이다.


"판매자 양보"는 종결 시점에 돈을 되돌려주는 것을 의미하는 데 주택 비용을 증가하게 만들며, "판매자 기여"는 판매 가격에서 할인한 금액을 의미하는데 기여란 단어는 거의 쓰지 않는다는 사실이다.


즉, 설문에 응답한 사람들 대부분이 규정이 정의한 양보와 기여의 명확한 차이를 모르고 주택 구매에 관해 답을 했다는 점이다. 15%가 주택판매자의 지원을 받았다는 것은 양보를 받은 것으로 봐야 정확한 것이 된다. 


이런 의미에서 주택감정사가 돈을 환불하는 조건 등을 포함해 주택 매매에 따른 합의 가격을 확인한다는 아이디어는 바람직하다고 볼 수 있다. 

일반적으로 사람들은 감정 평가에 관대한 편이어서 주택 가격이 터무니없이 책정된 경우, 양자를 조정하는 역할을 충분히 할 수 있다. 


감정 평가가 제대로 이뤄지면 대출 기관이 보호받을 수 있는데 생각만큼 가치가 있는 자산을 담보로 갖게 되기 때문이다. 하지만 감정 평가에 의존해 어떤 사람이 집을 살 수 있는 여력이 되는 지를 결정해서는 안 된다.


궁극적으로 새 집주인이 집에 들어가기 위해 일부 합리적인 희생을 치르는 것은 잘못이 아니지만 주택 소유를 최종 목표로 삼고 가능한 모든 수단을 정당화하는 것은 경계할 필요가 있다. 


주택시장이 뜨거울수록 순수한 주택구입자 틈에는 가격만을 목표로 집을 사려는 투기꾼이 몰려 있다. 그들의 행동은 과정에서 이미 겉으로 드러나기 마련이다.  빠른 시간에 거래가 종료되어야 함에도 여러 조건을 조금씩 내거는 사람은 셀러는 물론 에이전트도 경계한다. 또한 셀러의 지원이라는 명목에는 투기라는 조짐이 보인다는 것을 명심할 필요가 있다.




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