부동산, 머니

적정 주택 가격  어떻게 산정하나?

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요즘 같은 분위기에서 집을 산다면 가격이 만만치 않음을 알 수 있다. 집을 내놓는 경우에도 예상 밖의 가격에 당황할 수도 있다.

리스팅 할 때 가격을 정하는 방법을 먼저 이해하고 있으면 오퍼 가격을 적정하게 판단할 수 있다.

 

같은 집에 대해서도 CMA 라고 불리는 비교시장 분석의 결과와 해석, 의견은 다양하게 나타난다. 에이전트의 세일즈 스타일에 따라 2장에서 길게는 50장 분량의 보고서가 나올 수도 있다.   

길다고 좋고 짧다고 부실한 것이 아니라 비교 대상의 내용이 충실한지를 보아야 한다. 무엇이 고려돼 있어야 제대로 된 주택시세분석인지 알아 보려면 주로 5가지 항목이 나타나 있어야 한다.


그리고 실제 가치에 가장 유사한 것은 모두가 간과하는 과세 표준이 되는 공시지가다. 

가격이 오를때 대략 이 비율을 기준으로 비슷한 추세를 보이는 것이 특징이다.


Active Listings Price

 현재 시장에 매물로 나와 있는 주택에 붙은 가격이다.

소비자는 물론 에이전트들도 이 가격을 시장가치, 즉 시세라고 혼동하는 경우가 있다.

이 가격은 집을 팔려고 내놓은 금액으로 비현실적인 가격도 붙어 있는 경우도 많아 셀러의 희망 가격으로 간주하는 것이 가장 정확하고 시장가치가 아님을 명심해야 한다.


팔려고 내놓은 집이 적고 구입하려는 사람이 많은 셀러스 시장(Seller's Market) 에서는 대부분 리스팅 가격보다 높은 오퍼로 가격이 결정되므로 정확한 시장가격이라고 생각하면 오산이다.

올바른 시장가격을 판단하기 위해 리스팅 가격을 참고로만 삼아야 한다.

 같은 지역에 나와 있는 매물이 매매의 경쟁 상태에 있기 때문에 지역별로 가격 비교를 하기 위해 리스팅 주택의 가격정보는 꼭 필요한 자료이다.

같은 동네에서 어떤 집이 가격을 높게 리스팅했다면 주변의 다른 집들이 상대적으로 싸게 보이고 결국 매매에 영향을 준다. 


Sold Listings Price

최근 6개월간 정식으로 매매가 끝난 집의 가격으로 부동산의 가치를 감정하는 감정사(Appraiser)가 중요하게 비중을 두는 가격이다.

실제로 팔린 가격이야 말로 그 당시의 시장 가격이기 때문이다. 


준비가 잘 된 에이전트들이 매물로 올릴 때 리스팅 가격과 매매가격을 따로 염두에 두는 것도 이 점을 염두에 두는 것이고 셀러스 시장(Seller's Market)에서는 더욱 이 가격이 중요하다. 

단 주의할 것은 모든 주택은 같은 동네 옆집이라고 해도 같은 가격이 아니라는 점이다. 옆 집이 50만 달러라고 내 집도 50만 달러는 아닌데 모든 집들이 각각 고유의 가치가 있다고 보기 때문이다.

   

Pending Listings price

팔린 상태이지만 아직 매매가 법적으로 완전히 끝나지 않고 진행중인 리스팅으로 가격이 공개되지 않아 비교할 수는 없는 자료이다. 가격 정보를 알 수만 있다면 주택시장의 현재 움직임을 아는 데는 최고의 정보가 된다. 

만약 나와 있는 가격이 진행중인 리스팅 매물보다 가격이 높다면 재고로 시장에 오래 있을 확률이 높다. 


매물이 팔릴 때까지의 기간을 DOM(Date on Market) 이라고 하며 리스팅 가격이 시장 상황에 맞으면 대기 매물기간이 짧아지고 가격도 제대로 받을 수 있다.

DOM이 길어질수록 가격은 떨어지는 것이 대체적인 시장의 원리이며 집에 가격이 아닌 다른 문제가 있는 매물일 수도 있어 주의해야 한다.


진행 중인 리스팅의 가격은 매매가 끝나기 전까지는 비밀로 하지만 에이전트가 시간과 열정 그리고 리스팅 에이전트와의 인맥이 있는 유능한 사람이면 대략의 가격을 짐작할 수 있다. 

그러므로 알 수만 있다면 최적의 가격 정보가 된다.  


Withdrawn Price

매물로 내놓았다가 여러 가지 이유로 팔지 않기로 한 경우인데 분석의 자료로 고려될 수 있다. 

시장 가격보다 높게 내놓았다가 들어간 매물일 경우가 많고 대기 기간이 길어져 당분간 쉰 다음에 새로운 리스팅으로 포장하기 위해 마음이 맞지 않은 에이전트를 해고하고 다른 에이전트에게 리스팅을 옮기는 경우가 많다.


또한, 매매가 거의 성사단계에 있다가 수리 요구와 융자 조건 등이 서로 안 맞아 계약이 깨졌을 때 시장에서 리스팅을 빼는 경우도 있다.


Expired Listings Price

적절한 가격이 책정되지 않았거나 시세에 맞지 않게 나와 있다가 리스팅 계약이 만료가 되는 경우에 해당된다.


다른 에이전트로 옮겨 새로운 가격으로 다시 나오는 경우가 대부분이며 계약기간 동안에 오픈 하우스, 광고와 홍보 등 마케팅 전략이 잘못된 결과로 발생하는 사례가 많다.

이때 새로 올라오는 가격과 이전 가격을 비교해 보면 가격의 추세를 짐작할 수가 있기 때문에 좋은 가격 정보로 활용될 수 있다.


Tax Assessment

매물 정보를 보면 세금을 부과한 기준이 되는 가치가 나온다.

이는 자산 가치를 근거로 하기 때문에 가장 정확한 가격 기준이라 할 수 있다.

주택시장이 상승세인 경우, 대개 리스팅 가격은 세금 과세기준보다 월등히 높다.


그런데 여기에는 일정한 패턴이 있는데 Tax Assessment 보다 20% 정도 높다거나 10% 선이라는 공통점이 존재한다는 것이다.

즉 Tax Assessment 에서 20%를 더한 가치가 평균 시세라고 할때 이것보다 더 높으면 비정상적으로 높게 리스팅한 가격이고 이것보다 낮다면 낮게 리스팅한 가격으로 판단할 수 있다. 그러므로 Tax Assessment를 기준으로 가치의 등락을 판단한다면 가격의 과다 여부를 스스로 판단할 수 있다.


이와 같은 매물 정보와 거래 주택 정보만 충분히 활용해도 적정 가격을 추정해 낼 수 있다.

주택가격의 오퍼를 내는 것은 여간 신경이 쓰이는 일이 아니기 때문에 여러 정보를 활용하고 에이전트와 상의하는 것이 필요하다.



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