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하반기 주택 시장 전망은?

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올해 상반기 주택 시장의 예상치 못한 결과 중 중요한 것은 모기지 금리 하락이다. 

주택 전문가들이 올해 초에 예상했던 것과는 전혀 반대되는 현상인데 오히려 주택 구매자, 판매자 그리고 집주인에게는 희소식이 되었다. 수백만 명의 주택 소유자가 예상치 못한 낮은 모기지 금리로 재융자 혜택을 누릴 수 있었다.


다른 면에서는 2019년 주택 시장에 대한 전문가의 예측이 대체로 맞았다. 

구매자는 여전히 부족한 매물을 놓고 경쟁하고 있지만, 6개월 전과 같이 판매자의 입장에서 시장이 일방적으로 기울어진 것은 아니다. 

집값은 지난 몇 년 동안 계속 상승했지만, 그만큼 빠르게 상승하지는 않았는데 많은 주택 구매자가 경제적인 면에서 어려움을 겪고 있다.

이런 현상 속에 하반기 주택 시장의 특징은 대략 9가지 특징을 보일 것으로 예상된다.


원하는 것은 더 많은 주택 매물

주택 시장의 흐름은 2012년 8월 이후 주택 판매자에게 유리하게 기울어진 시장이었다. 판매 주택보다 구매자가 많아서 판매자에게 유리한 가격 결정 권한이 부여되었다. 시장은 여전히 대부분 지역에서 판매자에게 유리하지만 가격 결정력의 균형이 장차 구매자의 방향으로 움직일 수 있다.


매물이 많아지면 구매자는 더 많은 주택을 대상으로 선택할 수 있는 폭이 넓어진다. 지난 4월에는 183만 개의 기존주택이 매물로 나왔는데 지난해 같은 기간보다 3만 가구 늘어났다. 한편, 327,000 개의 신규 단독 주택이 팔려 33,000 개가 증가했다.

시장에 수천 개가 넘는 매물 주택이 늘었지만 여전히 매물 주택이 부족하다. 


프레디 맥 (Freddie Mac)은 2017년 인구 증가로 인한 수요를 충족시키려면 370,000채가 부족하다고 밝혔다. 또한 건설이 시작될 때까지 주택 가격은 소득 이상으로 계속 상승하여 가계 형성을 제한하고 수백만 가구의 주택 소유를 막을 것이라고 결론 지었다.


주택 가격은 계속 오를 것

작년 말에 전문가들은 주택 가격이 2019년에도 계속 상승할 것이지만 속도는 더 늦춰질 것이라고 예측했는데 옳았다.


2019년의 첫 4개월 동안 바이어들은 집을 살 때 1년 전에 비해 더 오른 값을 내고 있었다. 그러나 매월 전년 대비 가격 인상은 4% 미만이었다. 2018년 같은 기간 동안 가격은 4.5%가 상승했다.

하반기에도 주택 가격 상승은 완화될 것으로 전망된다. 


가격 상승의 시대는 서서히 끝나고 있지만 앞으로도 계속 느리지만 조금씩 오를 것이다. 전국부동산중개인협회 (NAR)는 집값이 계속 상승해 연말 가격은 2018년 말보다 2.2% 오를 것으로 예측했다. 물론 뉴욕, 특히 워싱턴 메트로는 이보다 훨씬 높고 상승속도 역시 

떨어지지 않을 전망이다.

페니 매 (Fannie Mae)는 기존 주택 가격이 올해 4.3% 상승할 것으로 예측하고 있다.

모기지 금리 더 오르지 않을 듯
모든 주택관련 기관들이 모기지 금리가 2019년까지 상승할 것이라고 예측했으나 모기지 금리는 최저 수준을 기록하고 있다.

모기지 금리 조사에 따르면 30년 고정 금리 모기지는 2018년 11월 5.09%를 정점으로 계속 하락해 2019년 6월까지 4.09%로 떨어졌다.
30년 고정 모기지 금리는 연말까지 비교적 오르지 않고 안정적으로 유지될 것으로 보여 0.5% 포인트 이상 변화하지 않을 것으로 예측된다.

예상치 못한 고정 모기지 금리 하락은 상대적으로 더 적은 사람들이 변동 금리 모기지를 받고 있음을 의미한다. 그래서 2018년 말에 나타난 모기지 금리 상승세가 올해 변동 모기지 금리의 변화를 초래할 것이라고 생각했다. 
금리는 미국과 중국 간의 무역 긴장으로 인해 경제가 냉각되고 있다는 인식으로 하락했다. 연방 준비 제도 이사회 (Federal Reserve)는 경제 약세에 대응해 2019년 말까지 금리를 적어도 한 번 내리고 장기 모기지 금리 상승 압력을 완화할 것으로 예상된다.

주택 감당 여력
주택 가격 상승이 둔화되고 모기지 금리가 떨어지더라도 주택 구매자는 여전히 주택 구입에 어려움을 겪고 있다.
주택가격 상승은 모기지 금리 하락의 많은 이점을 상쇄시키고 있다.

감당 여력은 쉽게 말하면 1년 전에 집을 샀을 때 모기지 상환액이 그 때와 지금이 별 차이가 없는 상황을 말한다. 물가를 감안할 때 소득이 늘거나 달러 가치가 물가보다 더 많이 올라야 가능하다.
현재 주택 시장은 몸집이 커져서 80만 달러가 넘는 주택을 살 수 있는 구매자가 선택할 수 있는 주택 매물은 넘쳐나지만 40만 달러 이하의 주택은 찾아 보기가 쉽지 않다. 저렴한 가격대의 주택은 매물이 절대적으로 부족한 상황으로 신규 주택 역시 40만 달러 이하 주택은 급격히 줄어들고 있다.

재융자 통해 비용 절감 늘어
주택 모기지 금리 하락은 주택 구매자에게 이익이지만 주택 소유자에게도 유리하다. 특히 저금리로 주택 모기지 대출을 다시 하는 재융자를 통해 모기지 지불을 줄이는 주택 소유자들이 늘어날 전망이다. 

금리가 떨어질 때마다 재융자로 돈을 절약할 수 있는 주택 소유자의 수도 증가한다.
모기지 산업의 기술 제공 기업인 블랙 나이트 (Black Knight)는 590만 명의 주택 소유자가 재융자를 통해 주택 모기지 금리를 0.75% 포인트 이상 인하할 수 있다고 추정한다.

모기지 재융자 계산기를 사용하면 재융자를 위한 이상적인 시기를 파악할 수 있다. 이 시기는 금리 차이, 대출 크기, 모기지 보유 기간, 지불해야 할 대출 수수료와 대출 기간에 따라 달라진다.
최근에 집을 구입했더라도 재융자해야 하는지 여부를 확인하는 것이 좋다. 
현재 금리를 감안하면 2018년에 모기지 대출을 가진 주택 소유자 95만 명이 재융자를 통해 매월 평균 162달러의 비용을 절감할 수 있다.

신규 주택 크기 커져
주택 구매자의 관점에서 볼 때, 대부분의 시장에서 더 많은 매물을 필요로 하며 저렴한 가격대의 주택 매물이 많아야 한다. 

많은 초보자들이 오래 거주할 주택 대신에 신규 주택을 사들이는데 가격은 그 지역의 중간 값보다 낮은 것이다. 신규 주택의 규모는 2018년에 거의 작아지는 추세를 보였으나 2019년 1/4 분기에는 주택의 중간 크기는 오히려 커졌다.

주택 건설업자들은 경제 회복 기간에 고급 주택 선호자들에 의해 움직이고 회복될 것으로 여기고 큰 주택 건설을 상대적으로 늘렸다. 신규 주택의 전년 대비 중간 가격은 주택 크기가 커짐에 따라 4월 기준으로 지난 해 314,400 달러보다 8.8% 증가한 342,200 달러다. 이런 추세는 하반기에도 이어질 전망이다.

첫 주택 구매자에 주의를 기울여
모기지와 주택 산업은 첫 주택 구매자에게 여러 서비스를 제공하는 데 중점을 두고 있다. 
첫 주택 구매자는 항상 고정된 수요가 확보되기 때문이며 주로 새로 늘어나는 가구가 해당된다. 신용 위기로 인해 2007년 ~ 2015년 사이 약 300만명의 첫 주택구입자들이 주택 구매를 연기했다.

그 구매자들은 이제 더 이상 지체할 수 없는 나이에 도달했고 그들의 주택 수요는 매물보다 더 많아 치열한 경쟁 상태다. 
이제는 임대 아파트에서 가족을 키우는 것이 옳다고 생각하지 않고 가족의 안정된 자리를 갖고 싶어한다. 그래서 주택시장 관계자들은 앞으로 몇 년 동안 첫 주택 구매자들이 주택 시장에서 핵심적인 고객이 될 것으로 보고 있다.
 
1990년대 초부터 2005년까지 첫 주택 구매자가 주택 판매의 약 40%를 차지했다. 이 점유율은 2009년에 50%로 급증한 다음 하락해 2018년에는 33%다. 밀레니얼이 30대에 이르자 시장 지배력으로 인해 첫 주택 구매자의 시장 점유율이 다시 상승했다.  이런 추세가 하반기에도 계속 될 전망이다.

모기지 대출 기준 완화
주택 시장 붕괴 이후 의회는 모기지 대출 기관에게 대출자의 상환 능력을 평가할 것을 요구했다. 
이에 따라 규제 변경으로 인한 기준 강화로 주택 융자를 받는 것이 어려워졌다.
도시 연구소는 2008년 금융 위기 이전의 2 ~ 3년 동안 대출 기관이 대출을 너무 지나치게 허용했다고 분석했다.

일반적으로 대출 기준 완화는 대개 필요한 문서를 줄이고 낮은 신용 점수와 액수가 큰 대부 비율의 형태로 나타난다.

모기지 데이터 제공 업체 인 엘리 마에 (Ellie Mae)에 따르면 대출 신용 등급은 지난 12개월간 평균 753점으로 거의 동일했다. 차입자의 부채 부담을 측정하는 부채 비율도 동일하게 유지되었다. 그런데 과거보다 계약금 비중이 낮아지는 추세며 직장과 소득 증명에 필요한 서류가 간편해지는 형태는 증가하고 있는 추세다.

판매자의 과신은 문제
2019년은 하반기는 가격 상승과 함께 주택 건설의 부적절한 속도로 인해 매물보다 구매자가 많은 판매자의 시장이 유지될 것으로 보인다. 

그러나 주택 판매자는 경쟁적인 구매자들 사이에서 벌어지는 가격 전쟁에 대한 반사 이익을 노려서는 어려움에 닥칠 우려가 있다.

이런 경향은 지역 시장에 비교적 비싼 집을 팔고 있는 사람들에게 나타나는 현상이다. 고가의 주택은 첫 주택 구입자보다 소득이 상승하는 구매자에게 인기가 있다. 
그런데 시장의 주택 구매자의 3 분의 1은 초보자다.

이런 이유로 중간 가격보다 높은 가격대에 있으면 경쟁 가격으로 구매자에게 인센티브를 제공해야 하는 경우가 자주 나타난다.

주택 가격은 지역에 따라 다르며 지역에 따라 차이가 뚜렷하다. 미국 서부의 봄 시즌 기존 주택 평균 가격은 395,100 달러였고 중서부 지역에서는 210,500 달러였다. 
워싱턴은 10% 가까이 상승하고 있다. 그럼에도 팔리지 않는 매물은 수개월째 리스팅에 남아 있다. 하반기에는 판매자들의 판단이 시장 흐름에 중요한 영향을 미칠 수 있다


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