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코로나바이러스로  주택 시장 확대될 듯

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주택 시장이 경제에 차지하는 부분은 얼마나 될까?

주택은 오랫동안 경제의 15%를 차지하는 것으로 알려져 있지만 그 중요성은 그보다 더 커질 수 있다.

다른 실물 경제가 위축되더라도 주택 경기는 그렇지 않은 경우가 많아 이런 시기에 주택 경제의 영향력은 더욱 커지게 된다.  

코로나바이러스 (COVID-19)가 확산되고 환자 수와 사망자 수가 증가함에 따라 경제학자들은 2020년에 전세계 경제 성장에 대한 기대치를 바꾸고 있다.

그러나 이런 불안감 속에서도 미국 경제 부문 중 바이러스 낙진의 영향을 받지 않는 밝은 부분이 하나 있다. 

애널리스트들은 주택 시장이 본질적으로 국내 경제 여건과 관련이 없다고 보고 있다. 

또한 주택 시장은 매우 저렴한 차입 비용, 수년간의 수요 그리고 초보 수준의 부동산을 효율적으로 생산하는 방법을 알아낸 주거용 건축 부문의 확장에 의해 움직여 왔다.

지난 신용 위기 동안 매년 그리스 부채 위기와 같은 상황을 통해 주택 구매자가 겁을 먹을 것이라는 논리를 담은 기사가 쏟아지면서 부동산 뉴스를 엉망으로 만들어 왔다고 주택 중개 회사인 레드핀은 분석했다. 

지난 몇 년 동안 더 높은 부채 비율을 예측하면서 주택 시장을 엉뚱하게 궁지에 몰아 넣은 시장 분석가들이 있었는데 미국 경제는 계속 강세를 유지하고 있다는 것이 객관적 진실이다.


주택 시장의 수요 얼마나 뜨거운가?

주택 시장의 수요는 매우 뜨거운 상황이다. 

레드핀의 경우에 따르면 이번 달 오레곤 포틀랜드 외곽 지역에서 30명의 잠재 수요자가 다른 구매자와 입찰 전쟁에 붙었다. 그런데 입찰을 놓고 싸운 주택은 이동 주택이었다.

그런데 수요와 공급의 법칙이 주택에서 느리게 작동하기 때문에 이런 상황은 대부분의 다른 경제 부문에서 나타나는 시간 효과보다 오래 지속될 수 있다.

이런 현상을 통해 오랫동안 겨울철에 느슨한 부동산 시장의 현황은 이제는 겨울에도 활발히 움직이는 시장으로 확장할 수 있게 되었다고 주택 전문가들은 보았다.  

주택 마련에 불안한 잠재 구매자는 봄 판매 시즌까지 기다리지 않고 미리 주택 마련을 추진하고 있다. 

투자자들은 이런 겨울철 주택 마련 활동에 대한 통계치를 조만간 접하고 2020년 첫 주택 거래 실적을 보게 된다.

신규 주택 허가와 건설을 시작한 신규 주택의 수를 통해 올해 주택 시장의 동향은 물론 경제 전반에 미칠 영향력도 가늠할 수 있게 된다. 

부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)도 기존 주택의 1월 판매 실적을 공개하게 될 것이고 이는 한 해 흐름을 볼 수 있는 중요한 첫 실적치가 된다.

이와 같이 주택 거래 실적이 다른 해보다 갖는 의미가 다른 이유는 혹시 나타날 경기 위축에 비해 주택 시장이 어두운 경제를 몰아낼 주도 역할을 할 수도 있다는 판단 때문이다.

코로나바이러스가 오래 지속될수록 생산과 소비는 물론 전반적인 실물 경제 부문은 나쁜 영향을 받아 침체 길목에 빠질 수도 있지만 주택 시장은 이와 다른 길을 갈 것으로 보고 있다.


갈수록 비싸 일찍 사려는 추세 

올해 주택 시장에서 큰 변화를 기대하는 관찰자들은 여럿 있다. 

가장 대표적인 전문가는 무디스 어낼리틱스 (Moody 's Analytics)의 수석 이코노미스트 인 마크 잔디 (Mark Zandi) 이다. 

그는 근본적으로 코로나바이러스가 미국 경제에 미치는 영향은 미풍이 될 것으로 보았다.

그래서 주택 시장도 당연히 외풍은 없다는 사실을 강조한다.

마크 잔디는 주택 시장의 상태는 자금 조달 비용으로 귀결되므로 만약 30년 고정 금리 모기지가 4% 이하로 유지된다면 시장이 견실해진다고 보았다. 

그러면서 만약 모기지 금리가 3.5%를 유지한다면 주택 시장의 성장률이 높아지고 모기지 금리가 4%를 넘어간다면 그저 정체 상태에 있을 것이라고 본다.

또한 미국 재무부의 10년 기준 국채의 수익률이 1.60%라는 것은 모기지 시장에 가장 좋은 지점이라고 분석했다. 현재 10년 만기 미 국채 수익률은 1.62 ~ 1.59% 를 유지하고 있다. 

 코로나바이러스의 발생은 최소한 일시적으로 의도하지 않은 영향을 가져 올 수 있다.

이를 테면 주택 시장을 놀라게 하고 수익률을 점검해야 하는 투자 상품에서 다른 외생적 사건을 반영하는 것과 유사하게 차용 비용을 낮게 유지하는 의도치 않은 결과를 초래할 수 있다고 본다.

그럼에도 코로나바이러스는 주택 시장을 오히려 돕고 있는 일종의 어두운 아이러니라고 보는 전문가도 있다. 


코로나바이러스로 인해 금리를 낮추는 가능성이 커진 반면 일자리를 해치는 시점까지 경제에 해를 끼치지는 않을 것으로 보는 이유다.

금리가 낮아지는 반면 일자리가 늘어나는 것은 주택 시장의 수요를 자극하는 가장 큰 중요 요인이 되므로 코로나바이러스로 인해 주택 시장은 혜택을 받을 가능성도 있다는 것이다. 

이렇듯 전문가들은 전염병의 실제 영향에 대해 판단하는 것은 아직 이르다고 강조하지만, 주택 시장은 영향을 받지 않을 것으로 자신하는 경우가 많다. 


금융 시장 불안 없어 더 호재

그리고 현재로서는 금융 시장을 통한 불안에 대해서도 일반 소비자들은 거의 느끼지 못하고 있다. 

소비자 신뢰도를 면밀히 관찰한 결과 과거 경제학자의 기대치는 15년에 가까운 최고치에 근접한 것으로 나타났다. 

2월초에 설문 응답 경제학자의 7%만이 코로나바이러스를 언급했다. 

실제로 미국에서 코로나바이러스는 일상적인 독감의 영향력보다도 작은 편이라 다른 나라에서 보이는 반응만큼 심각하지 않은 것이 사실이다.

그러나 주택 구매 결정은 가장 매크로 경제 현상에 민감한 구매 행위다. 

미국 소비자들은 매장을 방문하지 않고 의류 구매를 하거나 식당을 가지 않고 음식을 주문해 먹을 수 있지만, 일단 집을 구입하면 30년 동안 돈을 갚는 약속을 지켜야 한다는 부담을 안고 있지만 여전히 오픈 하우스를 찾아 직접 방문하고 있다.

한편 건설업자들도 경제 성장에 탄탄한 기여를 할 가능성이 있다. 

올해는 주택 건설 속도를 과대 평가하지 않고 과소 평가해 온 지 10년이 지난 첫 해가 될 것으로 분석가들은 잔망했다. 즉, 올해부터는 주택건설업자들이 주택 건설에 적극 나설 가능성이 높다고 보고 있는데 주택 부족 현상이 눈에 띄게 두드러진 만큼 신규 주택 건설 압박이 거세게 일고 있다.  

시간이 오래 걸렸지만 주택건설업자는 마침내 주택 구매 포인트를 낮추면서 비용을 절감하는 방법을 파악한 것으로 보고 있다.

주택 소유자들도 집을 개조하고 새 단장을 적극 하고 있다. 

정부의 1월 소매 판매 데이터에서 가장 주목할 만한 점은 홈디포 (Home Depot Inc.)와 로우스 (Lowe's) 같은 주택 자재 공급 업체의 실적이었다. 

겨울철임에도 불구하고 주택 자제 판매는 5% 이상 증가해 올해 주택 부문의 다양한 활기가 예상된다. 

이처럼 생산과 기업 투자와 같은 다른 분야는 코로나바이러스로 고통에 빠질 압력을 받을 가능성이 있지만 주택 시장은 11년간 확장해 온 경제 활동의 기둥 역할을 이어갈 가능성이 높다고 보는 견해가 많다.



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