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주택 시장  코로나 영향 받기 시작

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코로나바이러스로 주택 시장에 별다른 영향이 없을 것이라는 주장은 가차없이 빗나갔다.

느긋한 대처로 인해 사회적 거리 두기가 ‘집콕’으로 이어지면서 임시 휴직 또는 해고가 늘어나 실업자가 급증해 주택 모기지 연체 우려가 나타났기 때문이다.  

주택거래정보업체 리얼터닷컴 (Realtor.com)의 새로운 보고서에 따르면, 3월은 주택 시장이 강건한 달로 시작했지만 하반기에는 코로나바이러스의 영향으로 주택 판매 활동에 영향을 줄 수 있는 징후가 나타나기 시작했다.


주택 거래 사실상 중단

리얼터닷컴 (Realtor.com)은 3월 마지막 두 주 동안 새로 등록된 주택 매물수가 같은 기간에 비해 각각 13.1%와 34% 감소했다고 밝혔다. 이는 주택 판매자가 현재 부동산 등록을 보류하고 있음을 보여준다.

즉 주택 거래가 사실상 이뤄지지 않을 가능성이 높다는 것인데 실제로 자가격리 되어야 하는 상황에서 주택 매매를 위한 주택 보여 주기도 사실상 불가능해진 상태다.

보고서에 따르면, 주택 가격의 성장 속도도 3월말부터 현저하게 둔화되고 있다. 

3월 21일까지 주택 가격은 전년 대비 3.3% 상승했으나, 그 다음 주에는 2.5% 상승하는데 그쳤다. 

대개 봄이 시작되면서 주택 가격은 서서히 오름세를 보이는 것이 일반적인 추세다. 이는 리얼터닷컴 (Realtor.com)이 2013년에 이 데이터를 작성하기 시작한 이래 가장 느린 가격 증가 속도를 보이고 있다.


주택 거래가 중단되면 가격은 자연히 정체되고 시장은 서서히 냉각되면서 오래 지속되면 부실주택이 매물로 나오고 이로 인해 주택 가격 하락으로 나타난다. 

물론 주택 수요가 여전히 높다면 주택 시장은 다시 매매 증가로 활기를 찾을 수 있지만 경제 활동의 중단으로 인해 실업자가 늘어나고 소득이 불투명한 상황에서 주택을 구입할 수 있는 여력을 가진 가정은 실제로 많지 않다.  

리얼터닷컴의 경제학자는 보고서에서 “주택 재고와 리스팅 데이터는 코로나-19가 주택 시장에 미치는 영향에 대한 초기 여건을 제공해 주지만 앞으로의 상황과 추이는 여전히 빠르게 변하고 있다고 조심스럽게 진단했다.


 주택 시장은 올해부터 좋은 출발을 보였는데 매물이 제한되어 있는 주택 상황에도 불구하고 구매자는 꾸준히 집을 사고 건축업자는 꾸준히 건축하고 있었다.

그런데 전염병과 바이러스 퇴치 조치가 느려지면서 구매자와 판매자 모두 보다 신중한 자세를 취함에 따라 초기 모멘텀을 다소 방해하는 모습을 보이고 있다.


주택 관련 기업의 상황

주택 매매 정보 회사는 코로나바이러스의 영향을 막기 위해 조치를 취하고 있다. 

질로우 (Zillow.com)와 레드핀 (Redfin)을 포함해 소위 온라인 주택매매 시스템 iBuyers를 운영하는 기업들은 판매자로부터 주택을 구매한 후 이익을 남겨 다시 판매를 하고 있다. 그런데 경제 침체를 예상해 주택 매입을 중단했다. 


레드핀 (Redfin)과 리멕스 (Re/Max)를 비롯한 부동산 중개업체는 사회적 거리를 두는 권고에 따라 오픈 하우스가 불가능해짐에 따라 가상 홈 투어 (VR)로 전환했다.

그리고 최근의 다른 보고서들도 주택 시장의 거래 둔화 징후를 보여주고 있다.

모기지 융자업체 랜딩트리 (LendingTree)는 전국 50대 대도시 지역에서 "판매용 주택"이라는 검색어의 인기도를 분석한 구글 빅데이터 분석 결과를 발표했다. 

이 검색 데이터의 수는 2020년의 최고 수준에서 “판매용 주택”에 대한 검색이 50개 도시에서 모두 감소했다.


이를 토대로 랜딩트리는 코로나-19 발생의 영향이 향후 2개월 동안 계속 지속될 경우, 판매 주택 검색이 작년에 비해 약 63% 감소할 것으로 추정했다. 

웹 검색이 감소하면 주택 판매가 감소할 수 있다는 것을 보여준다.

주택 판매가 이번 봄에 감소할 것이라는 또 다른 신호는 모기지 신청 통계다. 


모기지 은행 협회 (Mortgage Bankers Association)의 자료에 따르면, 주택 구입에 사용 된 대출에 대한 모기지 신청 규모는 3월 마지막 주와 비교해 24% 감소했다. 

모기지 금리가 역사적 최저치에 근접하고 있음에도 불구하고 모기지 대출이 감소하는 현상이 나타나고 있는 것이다. 이에 비해 재융자 신청 건수는 1년 전보다 168% 증가했다.

코로나바이러스가 확산되기 전에 주택 시장은 상대적으로 견실한 상태에 있었다. 

판매를 위한 주택의 수는 판매 활동을 어느 정도 제한했지만 구매자들의 수요는 여전히 높았다. 낮은 주택 담보 대출 금리가 봄 주택 구입 시즌 초반에 시작되었고 2019년과 비교했을 때 3월에 주택이 4일이나 더 빨리 판매되고 있었다.


장기로 갈수록 부실 주택 늘어

실업 수당 청구 건수는 지난 신용위기의 반복과 그 이전의 주택 차압 위기에 대한 우려를 불러 일으키고 있다. 

그러나 주택 경제학자들은 이런 주택 차압 증가는 조심스럽게 접근해야 한다고 본다.

주택 소유권 타이틀 보험 회사인 퍼스트 아메리칸 (First American)의 경제학자는 2000 년대와 달리 현재 주택 시장은 과도한 신규 주택 건설이 없고, 빈 주택이 거의 없어 주택 가치를 떨어뜨릴 가능성이 낮다고 주장했다. 주택 가치 상승과 보다 엄격한 대출 기준은 주택 소유자들이 역사적으로 건전한 주택 자산을 가지고 있음을 보여준다고 옹호한다. .

또한 주택 구입 결정에 소비자의 신뢰와 강력한 노동 시장이 필수적이기 때문에 주택 시장은 훼손되지 않을 것으로 진단했다. 주택이 경제 위기의 원인이 아니라 경제가 공중 보건 위기의 희생자라고 해석했다.


그럼에도 불구하고 부실주택에 대한 우려는 조심스럽게 대두되고 있다. 경제활동이 멈춘 상황에서 소비를 위한 소득을 마련하는 길은 가진 자산을 파는 것이고 이로 인해 몇 달간 모기지를 연체하다가 지난 신용 위기처럼 부실 상황에 빠질 가능성이 높다고 보는 것이다. 

현실적으로 실업자가 1,600만 명에 이르고 장기화할수록 실업자가 6,000만 명에 이를 것으로 추정하고 있어 임대자부터 임대료 연체가 나타나고 이로 인해주택 매물이 늘어나도 정작 수요는 늘어나지 않을 가능성이 높다고 판단하고 있다. 

다만, 과거처럼 낮은 가격으로 나온 주택 매물을 기관투자가들이 대량으로 사들이는 경우를 배제할 수는 없다.    


현재 임대료는 물론 모기지 상환 유예를 최대 360일로 연장하는 긴급재난법이 시행 중에 있다. 그럼에도 불구하고 모기지 시장이 민간 기업 중심으로 많이 전환된 추세여서 부실을 우려한 모기지 업체들이 먼저 위축될 가능성이 높다.

 주택 시장 회복 과정에서 낮은 계약금으로 고안된 주택 모기지 프로그램이 가장 불안하다.

3% 에서 5% 그리고 10% 미만의 다운페이로 주택을 구입한 주택 소유주들은 코로나바이러스로 인한 경제활동 중단 기간이 길어질수록 주택 소유에 불안한 심리가 나타날 가능성이 높다.

상대적으로 모기지 상환에 어려움을 느끼게 되고 다시 주택을 팔거나 던지는 현상이 나타날 가능성이 있는데 이는 모기지 상환을 연기한다고 해결될 수 있는 문제가 아니다. 

지난 신용 위기에서도 모기지 조정으로 인한 주택이 결국은 부실주택으로 전락하거나 숏세일 또는 차압으로 나타나고 말았다.

주택 소유주나 모기지 업체 모두 모기지 상환 조정은 근본적인 해결책이 아니라는 것을 잘 알고 있기 때문에 주택 거래가 동결되거나 주택 연체가 나타나기 시작하면 근본적으로 다른 대책을 세워야 하는 상황이다.


 여전히 경제 활동 중단이 언제까지 지속될 지 모르고 코로나바이러스의 영향이 언제까지 나타날 것인지 모르지만 여름이 고비가 될 것은 확실하다.

비교적 단기라 할 수 있는 이 분기 동안만 침체에 빠진다면 빠르게 다시 회복할 수 있지만 그 이상 지속된다면 주택 시장은 침체가 아닌 동면에 들어가는 상황이 될 것이다.




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