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하반기 모기지 금리가  주택 시장 향방 결정

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주택 모기지 금리는 지난 주에는 크게 변화가 없었지만, 연초 이후 갑작스런 기복은 주택 구입을 위해 모기지를 얻으려는 사람들에게 어려움을 주었다.

이처럼 모기지 금리가 갑작스런 등락을 반복하면 주택 매매에도 영향을 주고 모기지 신청도 불안정해진다.

경제 패닉으로 시작된 코로나바이러스 여파가 경기침체로 이어진다면 모기지 금리는 하락할 수 밖에 없는데 그 시기는 하반기에 가늠할 수 있다.


모기지 금리의 성격

프레디 맥이 발표한 가장 최근 30년 고정 금리 모기지는 평균 3.33%로 평평한 상태를 유지했다. 지난 해 같은 시기의 30년 고정 금리 모기지는 평균 4.12%였다.

5년 하이브리드 조정 금리 모기지는 3.4%로 동일하게 유지되었고 15년 고정 금리 모기지는 5 베이시스 포인트가 하락해 평균 2.77%로 떨어졌다.

프레디 맥의 보고서는 중고품, 신용 조합, 상업 은행 그리고 모기지 대출 회사를 포함한 대출 기관을 대상으로 한 조사에 기반하고 있다. 

또한 매주 조사 결과는 기존 대출의 달러 규모에 관한 최신 데이터를 기반으로 가중치가 적용된다. 

즉, 프레디 맥 (Freddie Mac) 또는 페니 매 (Fannie Mae)가 구매할 수 있는 대출이며 따라서 연방 주택 관리국 (Federal Housing Administration) 또는 재향 군인회 (Department of Veterans Affairs) 같은 다른 기관이 지원하는 대출 금리 변동은 반영되지 않는다. 또한 점보 대출 금리도 포함되어 있지 않다.


따라서 프레디 맥 (Freddie Mac)이 발표하는 평균 모기지 금리는 개별 주택 구매자가 실제로 얻은 주택 모기지 금리와 다를 수도 있다. 

그럼에도 공식적인 모기지 금리 데이터는 이 지표를 사용해 모기지 시장을 분석하는 것이 원칙이다. 그러므로 모기지 금리가 미치는 주택 시장의 변화는 이 모기지 보고서를 토대로 한다. 

일반적으로 금융 시장에는 많은 변동성이 존재하는데 주식 시장에서 시간에 따라 지수가위아래로 움직이듯이 모기지 시장에서도 금리가 마찬가지로 변동한다.

현재 모기지 금리의 변동성은 연준이 결정한 제로 금리와 앞으로 시행될 가능성이 높은 양적 완화에 따른 모기지 채권 구매 그리고 주택 시장에서의 모기지 신청 수에 의존한다.

양적 완화의 규모가 커질수록 모기지 금리는 낮아지게 되며 모기지 신청자가 많아질수록 다시 오르게 된다. 그러므로 금리를 낮추는 요인과 오르게 하는 요인의 상대적 강도에 따라 금리가 결정되고 주택 시장은 방향을 정한다.   


모기지 대출 기관의 동향

모기지 대출 기관은 현재 대출금 운용 문제에 직면하고 있다. 

주택 시장이 일시적으로 냉각되면서 자금이 돌지 않다가 모기지 상환금이 제대로 걷히지 않으면서 자금 흐름에 문제가 나타나고 있기 때문이다.

정부 대책에 따라 일시적으로 자금 흐름의 조정을 가지긴 했으나 장기화된다면 모기지 대출 기관은 하나 둘 문을 닫아야 할 수도 있다. 이런 부실 위험 문제에 미리 대처하기 위해 대출 기관들은 모기지 상환 관리와 신규 대출에 더욱 엄격한 잣대를 적용할 가능성이 높다.    

주택 담보 대출 사업의 측면에서 보면 저금리는 대출 기관의 수익이 낮아지는 것을 의미한다. 


그런데 낮은 금리로 막대한 모기지 신청이 몰리게 되면 충분한 자금을 확보해야 하는 어려움을 겪어야 하는 반대 현상에 직면하게 된다.

모기지 대출 기관이 점차 대출 문턱을 높일 것으로 전망되는 이유가 여기에 있다. 

한편, 대출 서비스 분야에서 모기지 회사는 일시적인 모기지 상환 유예를 허용하고 있다. 2조 2,000억 달러 규모의 긴급 구제 부양책으로 연방 지원 모기지를 보유한 주택 소유자는 최대 1년까지 대출 상환을 연기할 수 있는데 대출 기관은 이 기간 동안의 자금을 확보해야 비즈니스를 계속할 수 있게 된다.

결과적으로 모기지 업체들이 주요 현금 흐름의 위기에 직면하고 있게 되는 것이다.

0.0%의 금리는 결제 실패의 위협으로 인해 대출 기관에 대한 리스크가 높아지는 것을 말하며 대출 제한이 강화되고 대출이 둔화하는 시장이 될 가능성이 높다. 

현재 모기지 금리의 변화 속도가 안정된 것처럼 보이지만 시장의 많은 부분에 변동성이 도사리고 있다고 할 수 있다.


모기지 금리 낮아질 것

 지금 주택 시장에 나와있는 사람들이 주택을 구매하기 위해 모기지 기관을 찾고 있지만 최저 금리를 확보하기가 점차 어려워지고 있는 것도 대출 기관이 금리를 높이면서 위험을 줄이려고 하기 때문이다. 

역사적으로 모기지 금리는 10년 만기 재무부 채권 수익률의 방향을 대략적으로 따라왔다. 코로나바이러스 발생으로 여건이 악화됨에 따라 10년 수익률은 1% 미만으로 떨어졌고 3월 중순 이후로 계속 낮게 유지되고 있다.

최근 몇 주 동안 업계가 겪은 급변으로 인해 모기지 금리는 10년 만기 채권 수익률만큼 하락하지 않고 있다. 


이미 많은 미국인이 자택 대피령 속에서 지내면서 주택 거래는 물론 모기지 시장은 손님이 사라졌다. 지난달 기준 모기지 신청 건수는 전주대비 10% 줄었고 전년 대비 24% 감소했다. 반면 재융자 신청은 26% 증가해 대조를 이루고 있다.

그렇지만 모기지 산업 내에서 상황이 안정되면 모기지 금리가 하락할 가능성이 높다.

갑작스런 금융 시장의 어려움을 계속 해결하면서 금융 시장 전반에 안정을 유지하고 하반기 모기지 금리는 하락할 것으로 예상한다.


가격에 영향을 줄까?

현재 전체 미국인의 75% 이상인 2억 5,000만 명 가량이 자택 대피령 속에 지내고 있다.

바이어와 셀러는 물론 부동산 거래에 필요한 각급 정부 기관도 업무 차질이 불가피한 상황이다. 만약 타이틀 컴퍼니가 파트너 정부 기관의 업무 공백으로 서류를 완료하지 못하면 대출은 이뤄지지 않는다. 주택 감정사와 인스펙터도 마찬가지다. 

다만 바이러스 확진 이전의 주택 시장이 왕성했던 점에 비춰 바이러스에 의한 타격은 단기간에 그칠 것이라고 보는 전문가들이 많다. 


전국부동산협회(NAR)는 2008년과 달리 서브프라임 사태나 공급 과잉 등이 없는 상황이라며 거래는 줄겠지만 가격은 유지될 것으로 전망했다. 

팬데믹 상황이 진정되는 하반기에는 늦춰졌던 거래들이 다시 되살아날 것으로 전망했다.

그런데 팬데믹 상황이 하반기에도 진정되지 않고 장기화된다면 모기지 금리 하락에도 불구하고 주택가격에 변동이 올 수 있다. 

주택 가격의 상승으로 주택 소유자가 주택에 쌓아둔 에퀴티는 4,890억 달러다. 

코어로직 분석에 따르면 전국적으로 주택당 평균 177,000 달러의 에퀴티를 보유하고 있는 셈이다. 위기 상황이 오래 번지면 에퀴티를 뽑아 생활을 해야 하고 이 경우 주택 가격은 하락할 수 밖에 없다.


만일 5월까지 감염이 진정되면 경기 침체는 6 ~ 9개월 정도로 끝나겠지만 감염이 더 오래 지속된다면 주택 가격 하락세는 보다 두드러질 가능성이 높다.

오랜 기간 버티려면 에퀴티를 뽑거나 집을 팔아 남은 돈으로 생활을 해야 하기 때문이다.

한가지 낮아진 가격과 낮은 모기지 금리를 이용한 바이어가 적극적으로 주택 시장에 진입한다면 거래량은 다소 줄더라도 가격에는 큰 영향을 미치지 못할 수도 있다.

또한 일부 패닉에 빠진 셀러들이 가격을 내리더라도 대다수는 그렇지 않을 수도 있다.

이 모든 상황이 하반기에 접어들면 대략적인 윤곽이 잡히고 주택 시장의 정확한 방향도 가늠할 수 있을 것으로 보인다. 결국, 상반기에 감염이 더 이상 확산되지 않도록 확실하게 방역을 하는 것이 관건이다. 




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