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주택, 매매는 한산 가격은 오를 것

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대부분의 지역에서 기존 주택 매매는 둔화되고 신규 주택 역시 판매가 줄었다.

앞으로 당분간 주택 거래가 한산해질 것으로 전망되는 가운데 4월 매매 실적이 가장 낮을 것으로 예상된다.

주택 거래 활동이 둔화되고 매매가 줄어들지만 가격은 떨어지지 않는 것이 주택 시장이 무너지지 않는 결정적인 이유다.

그렇다면 가격이 떨어지지 않는 이유를 이해하는 것이 주택 시장을 파악하는 올바른 방법이다.


주택 매매 한산 예상보다 충격 작아

대부분의 주에서 집에서 머무는 사회적 거리 두기 명령이 떨어지기 전인 3월의 주택 판매가 둔화되었다.더 느린 주택 매매 활동도 향후 몇 개월 동안 나타날 것으로 보고 있다.

코로나바이러스 전염병이 주택 시장에 압박을 가하기 시작하면서 3월 기존 주택의 판매가 8.5% 감소했다.

전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)가 집계한 기존 주택 판매량은 계절별로 조정된 수치로 연간 527만 개를 기록했다. 


3월 거래 실적은 전월과 비교해 2007년 이후 2월 한 달 동안 가장 높은 매매를 기록했다. 그러므로 3월 실적 자체로는 평년과 비교해 낮은 것이 아니다.

매월 둔화하는 추세에도 불구하고 기존 주택 판매는 여전히 지난해보다 0.8% 빠른 속도로 나타나 9년 연속 매매가 전년 대비 더 증가했다.


이는 여전히 주택 매매가 강세를 보이며 매매 감소가 재고 부족에 기인하는 요인이 크다고 볼 수 있다. 특히, 모기지 금리가 낮아 주택 구매에 대한 관심과 시도가 높아진 상황이다. 주택 수요가 높아 가격이 당분간 하락하지 않는 추세를 유지할 것으로 전망하는 이유다.

전국부동산중개인협회 (NAR)의 수석 경제학자 로렌스 윤 (Lawrence Yun)은 코로나바이러스 발생으로 인해 안타깝게도 3월 주택 판매가 줄어들었다고 분석했다. 또한 주택 가격은 여전히 상승할 것으로 예상되지만 향후 몇 개월 동안 주택 판매는 일시적인 중단이 있을 것으로 예상했다.


재고 적고 모기지 금리 낮아

현재 주택 시장의 상황은 한마디로 재고가 적고 모기지 금리가 낮다는 점이 특징이다.

수요가 공급보다 많아 가격이 높게 유지되는 것이며 코로나바이러스로 인해 영향을 받는다 하더라도 수요 감소는 쉽게 나타나지 않을 가능성이 있다. 

주택 재고는 여전히 부족해서 2월 3개월 물량에 비해 3.4 개월로 재고 공급이 다소 증가했다. 그럼에도 6개월 공급 물량이 일반적으로 균형 잡힌 매물 규모로 간주되기 때문에 매물은 여전히 부족한 상황이다. 


이런 매물 부족을 반영한 듯 3월의 기존 주택 평균 가격은 2019년 3월보다 8.0% 증가한 280,600 달러였다. 코로나바이러스가 가장 먼저 발생한 서부 지역의 주택 판매량은 월간 기준으로 13.6% 감소해 지역별로 가장 많이 감소한 것으로 나타났다.

3월의 주택 매매 감소는 제쳐두더라도 주택 시장은 단기적으로 악화될 것으로 예상된다. 3월 주택 매매 실적은 코로나바이러스 전염병이 주택 시장에 영향을 미치지 않은 상황을 반영한다. 

리얼터닷컴 (Realtor.com)의 경제학자에 따르면 3월 매매 데이터는 1월과 2월에 거래가 체결된 계약을 반영하기 때문에 코로나바이러스와 직접 관련이 없다고 보았다.

즉, 3월 주택 매매는 주택 시장 자체의 조정 과정이라고 볼 수 있으며 가격이 상승하는 추세는 매우 중요한 주택 시장의 요인이다.


4월 실적이 코로나바이러스에 의해 영향을 받은 주택 시장의 현황을 반영할 것으로 보이며 거래량보다는 가격 동향에 관심이 커지고 있다.  

4월 매매는 거의 절반 수준으로 감소할 가능성이 높은데 매물이 1년 전에 비해 절반 수준으로 감소했기 때문이다.


이는 일반적으로 봄철 주택 구매 시즌이 시작하면서 발품을 파는 구입자가 늘어난다는 것을 고려할 때 매물이 줄어들어 어쩔 수 없이 매매는 감소할 수 밖에 없는 상황이 되는 것을 말한다. 

이 시기가 전통적으로 주택 시장이 가장 활발해지는 시기이기 때문에 매물 감소는 매매를 급작스럽게 위축시킬 것이 확실하다.


 긴급구제책으로 연준이 금리를 제로 수준으로 낮추었고 장기 금리 역시 영향을 받아 사상 최저 수준의 모기지 금리를 보이고 있다.

경제가 어려워지면 대출에 엄격해지는 경향을 보이지만 그럼에도 주택 모기지를 얻기 위한 신청은 높아질 가능성이 있어 주택 가격이 여전히 높게 유지될 가능성이 높다. 매매는 줄더라도 가격은 떨어지지 않게 된다.


단독 주택 선호 크게 늘어날 듯

코로나바이러스로 집에서 생활하는 ‘집콕’ 명령이 내려지면서 사회적 거리 두기에 불편하고 불리한 구조인 아파트와 타운하우스 그리고 콘도에서 단독 주택으로 관심이 옮겨가고 있다.

이는 단독 주택의 가격을 더욱 상승하게 만들고 주택 시장에서도 변화가 생기는 계기가 될 전망이다.


단독 주택의 경우, 집에서 갇혀 지내더라도 아파트나 타운하우스보다는 훨씬 생활의 폭이 넓고 사회적 거리 두기도 유지되고 개인 프라이버시는 물론 재택 근무도 크게 지장이 없기 때문이다.

사회적 거리 두기는 한 해 동안 지속될지도 모르기 때문에 단독 주택의 효용성이 부각되면서 다가구 세대에서 단독 주택으로 이사하려는 가구도 늘어날 가능성이 있다. 


실제로 단독 주택의 경우 이웃과 격리가 확실하고 배송을 받기도 편리하고 안전하다. 적정한 운동이나 바깥 공기를 쐬어야 하는 상황에서도 뒷마당에 짧게 나마 나갈 수 있어 정서적으로 크게 안정되는데 기여하고 있다.

코로나바이러스같은 전염병이나 재해가 재발하더라도 단독 주택이 더 안전하다는 인식이 퍼지면 단독 주택의 수요가 크게 증갈 가능성이 높다. 이는 앞으로 몇 달 동안 주택 판매량 감소가 나타나더라도 가격 상승 속도 둔화는 보이지 않을 가능성이 높다고 볼 수 있는 근거다. 


봄 시즌의 주택 매매가 급감하더라도 여름이나 가을부터 매물이 늘어나면 본격적으로 단독 주택의 수요는 늘어나고 가격도 강세를 보일 가능성이 더 크다. 

재고가 줄어든 상태에서도 바이러스의 출현에 앞서 기존 주택 판매가 강세를 보였고 일자리 손실이 증가하고 있지만 집을 살 여력이 있는 구매자들은 대부분 안정적인 직업을 가진 경우가 많아 일시적으로 소득이 감소하더라도 주택 수요가 크게 줄지는 않을 것으로 봐야 한다.


급증하는 실업률과 소득 감소는 주택 구입 능력에 영향을 미치기 보다 주택 임대에 영향을 가능성이 더 크기 때문에 이 또한 주택 수요가 쉽게 줄어들지 않게 만드는 요인이다.

페니 매 (Fannie Mae)의 보고서에 따르면 2020년 주택 판매가 2019년 543만 채에서 거의 15% 감소한 연간 454만 채로 예상했다. 


매매 감소가 수요와 줄어드는 것이 아니라 매물이 부족한 공급 문제로 인해 나타나는 것으로 보았기 때문에 가격은 오르는 것으로 내다 보았다. 

물론 수요 측면에서, 코로나바이러스 전염병과 그에 따른 사회적 거리 두기의 주문 그리고 실업이 급격히 증가하면서 주택 구매가 줄어드는 현상도 만드는 것이 확실하다. 


낮은 금리와 단독 주택에 대한 선호가 수요를 늘리는 반면 실업 증가와 소득 감소는 주택 수요를 낮추는 요인이다. 이 두 개의 상반된 효과를 가져오는 요인 중 어느 것이 더 크게 영향을 주는가에 따라 가격폭이 결정된다고 할 수 있다.  


매물은 영향이 없나

한편, 주택 판매자는 시장에 내놓음에 따라 매물 증가로 나타난다. 공급 측면에서, 제공할 주택이 있는 사람들은 낯선 사람이 집을 보러 방문하는 것을 꺼리거나 수요 부족으로 인해 판매 가격에 압력이 가해져서 다른 방식으로 이익을 얻을 수 있는 방법을 찾게 될 것이다. 

일시적으로 늘어난 매물은 이처럼 온라인 매물 공급 업체가 내놓은 것이며 매물은 바로 줄어들고 있다. 


주택 시장은 올해 초 강력한 위치에 있었지만, 많은 경제학자가 동의한 사실은 주택 공급의 증가가 판매 성장을 줄일 것이란 전망이었다. 


신용 위기 이후 몇 년 동안 주택 건설 활동은 가계 창출과 보조를 맞추지 못해 공급에 큰 차질이 생겼다. 그 결과, 시장에 있는 적은 수의 주택이 구매자가 감당할 수 있는 수준의 균형 가격을 맞추지 못할 것으로 예상했다. 주택 매각을 원하는 주택 판매자는 이런 가격 문제를 악화시킬 수 있지만 시장의 여유 있는 구매자는 수요 감소로 인해 더 좋은 기회를 만날 수 있다.


판매자가 집을 시장에 내놓더라도 가격이 낮아질 염려는 없다고 분석한다. 

페니 매는 기존 주택의 중간 가격이 작년 272,000 달러에서 올해 275,000 달러로 계속 상승하고 신규 주택의 중간 가격도 321,000 달러에서 326,000 달러로 상승할 것으로 예상했다.

판매 감소는 주택 구입에 사용되는 대출에 대한 모기지 대출 속도가 느려질 것으로 예상되지만, 저금리 환경으로 인해 재융자는 일년 내내 강세를 유지할 것으로 예상했다.

잠재적 주택 구매자와 판매자 모두에게 희소식은 주택 시장의 상황이 2012년에는 개선 될 것으로 예상한 것이다. 


미국 경제와 주택 판매가 2021년에 반등할 것으로 예상하고 있지만, 이 반등은 코로나바이러스 전염병의 궤도에 전적으로 달려있다.




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