부동산, 머니

다시 영업 재개한 사이버 주택 거래

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서서히 경제 활동이 다시 시작되면서 주택 산업도 기지개를 다시 펴고 있다.

그런데 주택 매매의 과정이 기존과는 다른 업종이 자리잡기 위해 본격적으로 움직이고 잇는 것이 다름 점이다.


주택 정보를 제공하는 온라인 주택 업체들은 소위 인공지능을 활용한 사이버 주택 매매 시스템을 가지고 있다.

코로나바이러스 이전부터 가동해 왔지만 별로 성과가 없어 대부분 운영을 중단하고 맨발로 뛰는 부동산 매매에 집중해 왔다.


그러다가 코로나바이러스 의 감염 속도가 완화되면서 경제 활동을 재개하는 중 인공 지능을 활용한 사이버 주택 매매 시스템을 먼저 가동하고 있다. 


대면 거래 아닌 사이버 거래 테스트

이른바 인터넷을 통한 주택 매매 시스템 아이바이어스 (iBuyers)는 집을 빨리 팔고 싶어하는 사람들을 위해 새 기능을 추가했다.


앞으로 주택 시장이 어두워지거나 급하게 집을 내놓는 이들을 노리고 서둘러 내놓은 시스템이라 할 수 있다.

그리고 주택 매매가 더욱 활발해질 것을 예상하고 귀한 매물을 미리 확보하기 위한 부동산 업계의 전략이라 할 수 있다.


코로나바이러스 전염병으로 유래 없는 재택 생활 명령을 내렸을 때 소위 사이버 거래 회사들은 주택 시장의 격변을 예상하고 주택 구입을 신속하게 중단했었다.

그러나 현재 이 시스템을 가진 회사들은 운영을 신속하게 재개하고 있다.


판매자로 부터 직접 주택을 구매한 후 재판매를 위해 신속하게 전환하는 사이버 거래 회사인 오퍼패드 (Offerpad)는 5월 8일부터 800 개 이상의 도시에서 주택 구매자, 판매자 그리고 부동산 중개인의 오퍼 서비스를 다시 제공했다.


이 회사는 기업을 위한 건강과 안전 프로토콜을 개발하는 서비스인 헬시브리파이(HealthyVerify)와 협력해 홈쇼핑 과정에서 전염 위험을 줄이기 위한 새로운 절차를 마련했다. 

추가된 절차에는 공용 구역 소독, 가정 내 인원 수 제한 그리고 대부분의 프로세스를 원격으로 처리하는 것을 포함하고 있다.


또한 매물 주택의 가상 동영상 채팅과 둘러보기를 제공하고 만일 구매자가 직접 집을 방문해야 하는 경우 이 회사들이 소유한 주택은 비어있는 상태로 위생 처리가 되어 방문객을 맞는다.

다른 인공 지능 사이버 매매 시스템인 오픈도어 (Opendoor)는 11일부터 집을 다시 사고 팔기 시작했다. 집을 사고 파는 과정을 가능한 한 비대면 방식으로 한 기능을 활용한다.


오픈 도어의 CEO는 포스트에서 코로나바이러스로 인해 모든 것이 끝난 것이 아니고 사람들은 여전히 아이를 낳고 결혼하고 은퇴하고 계속 그전과 똑같이 굴러 간다고 했다. 

사람들은 여전히 아늑한 침실, 뒷마당 또는 나은 학군이 있는 집을 필요로 한다고 강조하면서 안전이 최우선 순위라는 요구와 함께 이를 최대한 시스템에 반영한다고 밝혔다.


애리조나 피닉스와 노스 캐롤라이나 랠리-더럼을 시작으로 사이버 직접 판매는 실제 현장 방문이 아닌 가상 내부 주택 투어링만으로 이뤄진다.

사이버 매매 시스템은 구매와 판매를 원하는 사람들을 위해 홈 리저브 (Home Reserve)라는 서비스를 추가했는데 이 서비스를 통해 전액 현금으로 가족 구성원의 새 집을 구매하고 예약할 수 있다. 

즉, 부모가 자녀를 위해 대신 집을 사줄 수 있다. 주택 소유자는 산 집으로 이사할 수 있고 비어있는 주택은 리스팅에 올리고 다시 판매하는 방식이다.


기존의 사이버 매매 시스템이 활용했던 직접 판매 (Sell Direct) 기능도 계속 유지된다. 

단독 주택 또는 타운 홈의 경우 100,000 ~ 750,000 달러 가격 수준으로 고객을 대신해 주택을 구매한다. 참여하는 주택이 판매된 경우 집에 6%의 리스팅 수수료가 부과되고 주택 판매자만 수수료를 낸다.


사이버 주택 투어링의 효과가 관건

온라인 주택 매매 시스템을 통해 주택을 구매하려는 사람들을 위해 자체 주택 투어링 기술을 제공하는데 이것이 이 분야의 성공 관건이 된다. 


주택 쇼핑객은 앱을 통해 빈 주택을 열람할 수 있다. 이 서비스는 로스앤젤레스, 피닉스, 댈러스와 리버사이드에서 시작해 점차 더 많은 도시로 확대될 예정이다.

이 새로운 서비스는 주택 구매자, 판매자 그리고 부동산 중개인이 가상 주택 구매 프로세스에 빠르게 적응하는 시점에서 경쟁력을 유지하기 위한 결정 요인이다. 


아이바잉 (iBuying) 산업을 추적하는 사이버 거래 분석가는 비대면식 거래에 더 민감한 소비자들이 많을수록 사이버 거래 방식이 더 크게 활성화될 것이라고 보았다.

질로우 (Zillow)와 레드핀 (Redfin)을 포함한 소위 사이버 거래업체 (iBuyers)는 전체 부동산 시장에서 여전히 작은 비중을 차지하고 있다. 


부동산 회사 레드핀 (Redfin)의 12월 보고서에 따르면, 2019년 3/4 분기 판매된 주택의 3% 정도가 사이버 매매에 의한 것이다..


여전히 적은 비율이지만 많은 도시에서 최근 몇 년 동안 사이버 매매에 의해 판매된 주택이 두 배 이상 늘어나고 있는 추세다. 그리고 사이버 매매 (iBuying) 회사는 전국적으로 더 많은 도시로 확산되고 있다. 


그런데 이들 회사는 코로나바이러스의 발발로 성장의 기회를 가지고 있지만 몇 가지 문제에 직면해 있다. 그것은 코로나바이러스 대유행 전부터 지적되어 온 비즈니스 모델의 안정성에 대한 근본적인 의문이다.


문제는 안정적 수익성

이들 사이버 매매 시스템 모두는 수익성 문제로 코로나바이러스 이전부터 어려움을 겪고 있었다. 

이것은 집을 사기 위해 현금을 먼저 사용해야 하는 사업으로 모두 모기지 융자 과정과 소유권 운영과 같은 부수적인 수입원을 바탕으로 수익성을 입증하는데 어려움을 겪고 있었다. 기존의 부동산 중개업체들이 주택 거래와 모기지 융자 부분 그리고 클로징을 포함한 사업 부문을 포함하기 때문에 여러 수수료를 통한 수익을 만들 수 있었다.


사이버 매매 업체들이 이 모든 절차를 온라인으로 사이버 과정만으로 처리할 수 없는 상황이기 때문에 수익을 내는데 어려움을 겪고 있다.     


이 회사들은 주로 주택 판매자에게 청구한 중개수수료와 주택을 구입한 후 주택 감정을 통해 재판매하기 위해 가격표를 올림으로써 이익을 얻는다. 

즉, 이 회사들은 매우 작은 마진으로 운영되고 있다. 지난 수개월간의 일시적인 사이버 매매 시스템 폐쇄 중 직원의 3 분의 1 이상이 해고되었다.


사이버 매매 시스템 질로우 오퍼스 (Zillow Offers)는 아직 주택 구매 작업을 재개하지는 않았지만 계속해서 시장 신호와 각 지역의 보건 명령을 모니터링하고 있다.


이미 질로우 (Zillow)의 매매 리스팅에 대한 방문이 크게 증가했고 가상 홈 투어링을 요청하는 구매자의 필요에 맞춰 소유 주택을 비워두고 정기적으로 청소하면서 쉽게 둘러 볼 수 있게 해놓았다. 사회적 거리 두기에 의해 질로우 (Zillow)가 소유한 주택에 대한 관심이 높아지고 있어 조만간 사이버 매매 시스템을 다시 열 계획이다.


앞으로 몇 달 동안 주택 가격 변동이 심할 경우 사이버 매매 시스템 (iBuyers)는 주택 판매자에게 수수료를 조정하고 위험을 더 잘 이해할 수 있도록 충분한 설명이 필요하다고 전문가들은 분석했다. 

질로우 (Zillow)는 경기 추락이 가파르면 주택 가격이 4%나 떨어질 것이라고 예측한 반면, 패니 매 (Fannie Mae)는 코로나바이러스에도 불구하고 주택 가격이 계속 상승할 것이라고 예측했다. 경제 활동을 재개하는 것은 이제 첫 번째 단계일 뿐이다. 


사이버 주택 매매 시스템은 주택 시장에 절대적으로 필요하다는 관련성을 입증해야만 살아남는다. 



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