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주택 가격이 떨어지지 않는 이유

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코로나바이러스 위기로 주택 가격이 떨어질 것으로 기대했던 부동산 사냥꾼들은 실망하고 있을 지도 모른다.

주택 시장은 주식 시장과 다소 비슷한 투자 시장이라고 생각하지만 최근 추세를 보면, 경기 침체를 2 주 또는 2 개월이 아닌 더 긴 오랜 기간이 될 것으로 보는 어두운 전망에서도 괜찮다는 분석이 지배적이다. 


코로나바이러스가 3월에 미 전국으로 퍼지면서 재택 명령이 시작했을 때 상당한 인내가 필요했지만 최근 다시 정상적으로 활동이 시작되었다. 

모든 것이 전염병 이전 단계로 정확하게 돌아가지는 않고 있지만 조금씩 나아지는 모습을 찾아가는 중이다.


주택 시장에 미친 여파를 보면 총 주택 재고는 5월 9일까지 지난해 기준으로 약 20% 감소했으며, 보류중인 판매는 여전히 10% 이상 감소했고, 새로운 리스팅 역시 약 25% 감소했다. 

그러나 주택 가치는 여전히 전년 대비 4.3% 올라 1억 달러 이상 늘었다. 


상무부는 4월에 신규 주택 판매가 약간 증가했다고 발표했으며, 전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)는 4월 기존 주택 판매가 급락했으나 가격이 상승했다고 발표했다. 일부 최근 데이터에 따르면 수요가 계속 증가하고 있다.

이와 같은 상황을 미뤄 볼 때, 주택 시장의 전체적인 그림은 수요가 여전히 강해서 다시 주택 매매가 증가할 것이란 관측이다.


주택 구매자가 다시 시장에 발을 들여놓기 시작한 것처럼 보인다. 

판매자는 매매를 꺼려하는 성향이 있는 반면 수요가 적극적으로 나타나고 있기 때문에 공급을 능가하고 가격은 리스팅 가격을 온전히 받고 잇는 셀러 시장의 모습을 보여 주고 있다. 공급을 늘리지 않으면 가격 상승폭은 더 커질 수 있는 대목이다. 


공급을 늘리는 방법은 신규 주택을 더 과감하게 대량 공급하거나 집을 팔기 위해 시장에 내놓는 매물이 늘어나는 것이다.


주택 시장은 확실히 경기의 흐름에 상관없이 매우 지역적인 특징에 따라 움직이는 시장이다. 

뉴욕에서 벌어지고 있는 일은 워싱턴이나 로스앤젤레스에서 벌어지고 있는 것과 같지 않다. 

주택 시장을 둘러싼 장기적인 질문은 실업률, GDP, 몇 개의 식당이 나가는가, 소매점 중 몇 곳에서 나가는가, 쇼핑몰, 카지노, 항공사가 몇 곳에서 문을 닫는가에 달려있다.

지금은 불확실성이 너무 많아 장래에 일어날 아직 진행되지 않은 일들이 여전히 많이 있다. 


코로나바이러스로 봄 시즌 그냥 보내

봄 구매 시즌으로 향하는 주택 시장에 대한 기대치가 높았다. 

드디어 주택을 사기 위한 쇼핑 시즌이 될 것이라고 기대했으나 코로나바이러스가 완전히 기대를 무너뜨리고 그냥 보내게 만들었다. 다른 산업과 마찬가지로 활동도 멈추어 죽은 듯이 보였다.


사람들이 전염병에 걸릴 가능성에 대해 걱정하면서 많은 판매자들이 집을 시장에 내놓기를 주저했다. 잠재적으로 직접 집을 찾아 다니는 중에 치명적인 바이러스를 옮길 가능성이 높아 구매자들이 별로 관심을 갖지 않았다. 또한 가상 투어는 매매 성사 가능성이 높지만 반드시 필요한 것은 아니었다. 


질로우와 레드핀 같은 부동산 포털의 웹 방문객은 전염병 대유행 직후에 거의 40% 감소했다. 

캘리포니아와 뉴욕의 이스트 베이와 같은 일부 시장에서는 새 주택 매물이 처음에 70% 나 감소했고 모기지 신청 역시 4월 초에는 17.9% 감소했다.

그렇지만 위기가 모든 지역에서 동일하게 발생하지는 않았다.

 

기본적으로 3월 말과 4월 말 사이에 대출자와 대출 기관이 합의한 모기지 대출은 대부분의 지역에서 급증했다. 

예를 들어 뉴욕과 미시간은 전년 대비 50% 이상 하락했으나 워싱턴, 네바다 그리고 일리노이는 약 25%, 텍사스, 위스콘신 그리고 플로리다는 약 15% 정도다. 다코타, 네브래스카, 오클라호마와 같은 소수의 주에서는 증가했다.


폐쇄가 더 엄격하고 전염병 확산이 더 심한 지역에서는 주택 매매가 더 큰 타격을 입었다. 

따라서 뉴욕, 펜실베니아, 미시간과 같은 지역은 빠르게 하락하는 것을 보았지만 텍사스와 같은 지역은 감소에서 더 빨리 회복되었다. 주택 시장의 모든 것이 폐쇄의 심각성에 비례하는 모습을 보여 주었다.


모든 유형의 구매자와 대출업체가 동일한 영향을 받는 것은 아니어서 자영업자와 미국 시민이 아닌 경우 주택 융자를 얻는 데 어려움을 겪고 있는 것으로 보인다.


주택 시장이 그런대로 버티는 이유

대부분의 경제와 마찬가지로 주택 시장은 공급과 수요, 즉 구매할 수 있는 주택과 주택을 구매하려는 사람들에 의해 결정된다. 


코로나바이러스가 퍼졌을 때, 수요와 공급 모두 거의 동시에 떨어졌다. 그래서 가격이 떨어지는 것이 아니라 계속 꾸준히 증가하는 모습을 보였다.

이제 다시 주택 구매 활동이 회복되고 있으며 일부는 잃어버린 몇 달 동안 멈췄지만 여전히 상당히 밀접하게 추적하고 있다. 


구매자가 판매자보다 빠른 속도로 시장으로 돌아 오는 것으로 보인다. 

즉, 전체 재고가 떨어지고 있다는 의미다. 즉 공급량이 많지 않고 수요가 많아 경쟁이 생기면서 주택 가치가 떨어지지 않고 있다.


구매에 대한 관심이 높아지고 있다고 해서 반드시 모든 사람이 방아쇠를 당기는 것은 아니다. 폐쇄 상태에 있는 많은 사람들이 지루한 하루를 보내면서 집에서 즐길 수 있는 재미를 찾고 있다. 

주택에 관한 프로그램으로 구성된 HGTV 채널을 시청한다고 해서 집을 사겠다는 의미는 아니다. 단순히 지적으로 주택에 관한 호기심이 많은 경우도 있다.


4월 한달 동안 나타난 주택 시장의 매매 동향만으로 특히 코로나바이러스 상황으로 얼마나 빠르게 변하고 있는지를 감안할 때, 일주일 또는 매일 무슨 일이 주택 시장에 일어나고 있는지 단정할 수 없다. 


그리고 집을 사려면 먼저 손을 내밀고, 집을 둘러 보고, 제안하고, 거래를 마무리하는 과정이 필요해 시간도 걸린다.

이 중 어느 쪽도 가격이 어느 곳에서나 동일하게 유지되거나 가격이 전혀 하락하지 않을 것이라고 장담할 수는 없는 것이다. 


질로우는 10월에 주택 가격이 2 ~ 3% 하락하고 바닥에 떨어질 수 있다고 전망한다. 

반면 전염병이 주택 시장에 미친 영향을 보면 사스 (SARS) 확산 기간 중에 거래량이 급감했지만 주택 가격은 크게 변하지 않았다.


그러나 주택 시장에는 아직 데이터로 나타나지 않는 많은 일들 일어나고 있다. 

주택 구입의 여러 단계에 대한 데이터는 각기 집계된 시기가 다르기 때문에 일괄적으로 함께 묶어서 말하기가 어렵다. 그리고 전국 데이터는 지역별로 나타나는 특징을 감안하지 못한다.


예를 들어, 뉴욕시의 주택 공급 부족은 문자 그대로 텍사스에서 구매할 주택을 찾을 수 있는지 여부와 상관없다. 특정 주의 추세는 특정 시간에 대다수 도시에 적용할 수 있지만 각 도시는 고유한 특징을 가진 고유한 독립 시장이다.


전염병이 각 도시마다 다르게 영향을 미쳤기 때문에 뉴욕시는 전염병의 세계적인 진원지이며, 텍사스 시장은 크게 영향을 받지 않았다. 장미빛 전국 주택 시장 데이터는 뉴욕시의 문제를 과대 평가할 가능성이 높으며, 심각한 데이터는 텍사스의 문제를 과소 평가하게 한다.


이번이 마지막은 아니다

모든 것을 감안할 때, 주택 시장이 현재 상대적으로 안정적인 것으로 판단되는 이유 중 하나는 지난 경제 대침체 기간 동안 일어난 일에 기인한다. 


대침체 동안 전국 주택 가격은 평균 30% 이상 하락했고 수백만 명의 사람들이 집을 잃었다. 이는 원인과 결과 모두 주택 문제였다. 

집이 안고 있는 부채가 너무 많았고 사람들이 감당할 수 없는 담보 대출을 받았으며 결국 주택 거품이 생겼다. 

그러나 지금은 부채가 훨씬 더 타이트해서 주택을 소유하고 사는 사람들이 감당할 수 있을 가능성이 높다.


재정적 스트레스를 받을 때 가장 약한 대출자가 먼저 주택이 압류된다. 

시장이 수개월, 수년 동안 지속될 수 있는 바닥에 도달하면 주택 시장도 위험하다. 

그런데 정부가 부양책을 내놓았고 모기지를 보유한 주택 소유자를 보호하고 있다.

또한 연준은 주택 시장을 안정시킨 모기지 담보 증권을 무제한 구매할 예정이다. 이는 금리를 낮게 유지하는 데 도움을 주고 일부 주택 소유자는 재융자를 활용할 수도 있다.


주택 시장은 이처럼 자체적으로 위험이 없이 유지되고 있는데 이는 지난 위기에서 배웠던 것을 통해 연방 정부와 연준의 전례 없는 지원으로 즉각 대응했기 때문이다.

앞으로 일어날 일은 코로나바이러스가 어떻게 될 것인지에 달려 있다. 

과학자들이 치료를 받거나 백신을 찾는다면 올해 말에 코로나바이러스가 다시 출현하더라도 모든 것이 정상적으로 돌아갈 가능성이 높다. 


현재 주택 시장은 반등세를 보이고 있는 것으로 보이지만 만약 백신을 찾지 못한 상황에서 코로나바이러스가 다시 출현한다면 주택 시장의 앞날은 달라질지도 모른다.

일부 전문가들은 사람들이 교외 지역과 덜 혼잡한 지역을 찾아 도시를 탈출하기 시작할 것이라고 예측했다. 


예를 들어 캘리포니아의 베이 지역에서는 주택 구매자가 샌프란시스코와 산호세의 오클랜드를 벗어나 기타 교외에 더 집중하고 있음을 보여준다. 

그러나 뉴요커들이 코네티컷으로 대량으로 도망갈 것인지, 시카고 사람들이 위스콘신과 인디애나로 운전해 것인지를 말하기에는 너무 이르다. 

그리고 지난해 주택 시장을 강화해온 시애틀, 오스틴, 덴버 같은 지역은 상대적으로 빠르게 반등하고 있다.


대체로 미국 경제의 앞날은 여전히 블랙 박스다. 어떤 사람들은 빨리 반등할 것이라고 하는 반면 다른 사람들은 오랫동안 쇠퇴할 것이라고 믿고 있다. 깊고 긴 경기 침체가 있고 일자리를 잃은 수백만 명의 사람들이 일자리를 되찾지 못하면 경제의 다른 많은 부분과 마찬가지로 주택 시장도 상황이 악화될 수 있다.


1년 동안의 모기지 유예는 주택 소유자에게 도움이 될 것이지만, 영원하지는 않으며, 해가 지났을 때 여전히 지불하지 못할 수도 있다. 

경제 활동이 줄어들수록 시간이 지남에 따라 주택 시장에는 더 많은 피해가 온다.




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