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하반기 주택 가격 떨어진다는데

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주택 가격이 하반기에 떨어질 것이란 전망이 나왔다.

가격 상승폭이 점차 작아지면서 경기 침체가 오래 지속되면 결국 상승이 멈추고 떨어지는 순간이 올 것이란 전망이다.


여기에는 코로나바이러스가 장기간 지속되고 경기 침체가 이어지는 경우를 가정한 것이며 사회적 거리 두기에 따른 폐쇄 조치가 다시 시행되면서 도시로부터 탈출할 것이란 전망에 기인한다.

그러므로 그렇게 될 수도 있는 가능성을 말하는 것이지 실제로 떨어지는 것은 아니다.

전형적인 주택 가치는 전월보다 다소 빠른 연간 매매 속도에 의해 계속 증가하는 추세를 보인다는 것을 알 수 있다. 


코로나바이러스 전염병이 전체 경제에 계속 타격을 주더라도 주택 시장이 상대적 강점을 나타내는 것을 이런 경향을 통해 알 수 있다. 

그러나 지난 몇 개월 동안 주택 시장을 부양했던 힘은 전염병이 오래 지속되면 소진될 것으로 보이며, 이로 인해 향후 주택 가격 상승의 둔화 가능성에 대한 신호로 감지하고 있다.


주요 도시에서 주택 가격 상승세 둔화 확대

전형적인 주택 가치는 5월 251,598 달러로 전년 동기 대비 4.3% 증가했고 4월의 4.2%의 성장률보다 약간 높은 수치를 기록했다. 


그러나 최근 동향에 따르면 성장률이 둔화되기 시작해 4월에 주택 가치는 전월 대비 0.41% 증가했다. 5월에는 0.35%로 둔화되어 2019년 3월 이후 가장 낮은 월간 상승을 보였으며 시장이 앞으로 몇 달 동안 주택 가격은 하락 추세로 변할 것으로 예상했다.


질로우 (Zillow)의 가장 최근 예측을 보면 2월 최고점에서 2020년 10월까지 점차 1.8% 하락하고 2021년 봄 중순까지 가격 회복이 둔화될 것으로 전망했다. 

즉 2월이 가장 높은 최고점이 되고 상승폭이 점차 줄어들면서 10월에는 하락 추세로 접어들고 내년 봄까지 하락하는 모양세를 보인다는 전망이다.


 질로우가 가격 하락을 전망한 이유는 코로나바이러스로 인한 경기 침체의 지속에 있다.

전국 35개 대도시 지역 중 27개 지역에서 5월의 주택 가치 증가율이 4월보다 둔화되었고 5 개의 대도시인 샌프란시스코, 산호세, 피츠버그, 로스앤젤레스 그리고 새크라멘토 등지에서 5월의 주택 가치가 4월에 비해 하락했다. 


가장 비싼 지역인 샌프란시스코, 산호세, 로스앤젤레스 그리고 시애틀에서 가장 큰 폭으로 가격 상승이 둔화되었다. 또한 빠르게 성장하는 도시인 피닉스, 콜럼버스 그리고 인디애나폴리스와 메트로 지역으로 주에서 상대적으로 전염병 감염이 높은 디트로이트와 피츠버그 같은 도시에서 높은 가격 둔화를 보이고 있다. 


이와 같이 가격 상승 둔화는 전국의 주요 도시에서 나타나고 있는 현상이다.

가격 둔화는 매도 시장에만 국한되지 않았다. 


통상적인 임대료는 5월에 전년 대비 2.2% 증가한 1,657 달러로 2014년 이후 가장 느린 연간 상승률이며 최근 3월까지 연평균 3.4%에서 현저히 둔화되고 있다. 

27개 대도시에서 전월 대비 임대료 증가율이 둔화되어 뉴욕과 산호세 같은 대도시 모두 임대료가 1년 전보다 낮아졌다.


 다소 긍정적인 조짐으로는 4월부터 5월 사이 전국 판매용 주택 매물 수가 1.5% 증가한 148만 채를 기록했다는 점이다. 

수년간의 재고 부족으로 인해 재고 증가는 잠재적 구매자들에게는 희소식이 되었다. 


그럼에도 불구하고, 재고는 올 봄 초에 기록된 최저치 145만 채보다 미미할 정도로 높은 수준에 불과했다. 이는 일반적으로 가장 바쁜 시기로 간주하는 시기의 매매 속도에는 턱없이 부족하다.

2019년 5월 재고는 4월보다 4.5% 증가했으며 이 5월의 작은 월간 이익에도 불구하고 1 년 전보다 9.6% 감소했다. 


구매자 수요 증가로 재고 유지에 도움이 되었고 6월 첫째 주 기준으로 신규 보류중인 매매가 전월 대비 28.5% 증가했다. 질로우의 판매용 주택에 대한 조회수는 1년 전보다 41% 높았다. 


변두리 이사는 도시 가격 떨어트려

그러나 전염병 유행 전부터 주택 시장에 남아있던 구매자의 수가 줄어들면 특히 실업률이 높은 경우 주택 수요는 줄어들 것으로 볼 수 있다.


이런 감소된 수요는 이미 보이기 시작한 주택 가치의 둔화에 더 많이 작용할 수 있다.

코로나바이러스 전염병은 많은 사람들이 언덕이나 교외로 향하게 만들었다. 

경제학자 로버트 쉴러 (Robert Shiller)는 이로 인해 도시의 주택 가격이 하락할 수 있다고 했다.


쉴러는 새로운 코로나바이러스의 확산과 그로 인해 세계 경제에 미치는 광범위한 위험을 설명했다.

그는 주식 시장, 채권 시장 그리고 주택 시장에서 상승 시장을 만들고 있다고 진단했다.

그런데 이런 모든 투자 시장은 앞으로 몇 달 안에 엉망이 되고 하락세 시장으로 돌변할 수 있다고 전망했다.


주택 가격이 우려되는 곳에서도 모든 지역에서 하락의 영향이 똑같이 느껴지는 것은 아니다. 오히려 쉴러는 주변 도시 시장에 최악의 시나리오를 제시했다.


도시의 장점은 질좋은 식당, 극장, 박물관, 미술 전시회가 다양하게 있다는 사실이다. 

하지만 다음 전염병에서 무언가에 걸릴 수 있다고 생각해 사람들을 두려워하면 도시에 대한 모든 좋은 느낌이 사라질 수 있다.


또한 이런 두려움 외에도 많은 고용주들이 코로나바이러스의 유행 중에 원격 근무를 수용했다. 페이스북은 원격 근무자를 고용할 것이라고 밝힌 반면, 다른 회사들은 대유행으로 인해 무기한 재택 근무를 할 수 있는 옵션을 제공했다. 


많은 사람들이 도시 생활을 위해 보험료를 내야 할 이유가 사라질 수도 있다. 

이는 대유행이 시작되기 전에 존재했던 주요 도시에서 빠져 나가는 추세를 더욱 가속화시킬 수 있다.


비싼 도시를 떠나 시골이나 외곽으로 이사를 한다면 도시의 주택 가격은 하락하고 전반적으로 가격이 하락하는 추세로 나타나게 된다.

쉴러 교수는 이런 추세로 인해 전반적인 주택 가격이 하락할 수 있다고 보았다. 

코로나바이러스로 느끼는 우려를 감안한다면 앞으로 몇 년 안에 작은 콘도에 100만 달러를 기꺼이 쓰지는 않을 것이라고 설명했다.


그런데 4월에 코로나바이러스 감염 사례가 전국적으로 빠르게 증가했으나 주택 가격이 계속 상승하는 것으로 나타났다.

그러므로 주택 가격이 하락할 것이란 주장은 통계 사실에 대한 반전을 의미한다. 


경제학자들은 전국 매매용 주택 매물이 적고 낮은 모기지 금리로 인한 수요 증가로 가격이 상승할 수 있다고 보고 있는 일반적인 시각이다.

그러나 일부 연구자들은 주택 가격이 하락할 것이라는 주장에 동의했다. 


질로우는 최근 보고서에서 결국 경제 침체가 다소 지연될 것으로 보이며 향후 몇 달 안에 주택 가치가 떨어질 것이라고 말했다.

폐쇄 명령으로부터 일찍 활동이 재개된 많은 주에서 현재 바이러스에 양성 반응을 보이는 사람들의 수가 급증하고 있다. 


그 결과, 주 정부는 바이러스 확산을 늦추기 위해 개방 계획 중 일부를 다시 취소하고 있다. 

이 조치가 아직 소비자 신뢰나 해당 주 정부의 경제 활동에 어떤 영향을 미칠지는 확실하지 않다.

그럼에도 지난 폐쇄보다 더욱 적극적인 소비 위축과 주택 매매의 감소가 나타날 것으로 보고 있다.

또한 이 경우 주택 가격의 하락이 다소 길어질 수 있고 하반기에 나타날 수 있다고 본다.


주택 시장이 직면하게 될 다음 질문은 전염병 초기에 주택 거래가 잠깐 멈춘 동안 수요가 쌓여 주택 시장의 성장이 지속될 수 있을지 여부다. 

결국 주택은 경제 불황을 다소 완화시킬 것으로 예상되며 주택 가치는 앞으로 몇 달 안에 떨어질 것으로 보았다.


도시를 떠나고 코로나바이러스에 의한 감염 증가로 폐쇄로 이어지고 다시 경제 침체가 오래 지속되면서 주택 가격이 미미하지만 떨어질 것이란 시나리오다.


실제로 주택 가격이 떨어지려면 주택 매매가 급감하고 대도시의 매물이 급증하는 현상이 먼저 나타나야 하는데 그런 조짐이 보이지는 않고 있다는 점에서 당분간 가격 하락 조짐은 없을 것으로 보인다.



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