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재융자, 결국엔 수수료 올려

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사상 최저 수준으로 모기지 이자율이 떨어지자 재융자 수수료를 올리는 규정을 만들었고 이에 대한 반발이 거세다.


페니 매 (Fannie Mae)와 프레디 맥 (Freddie Mac)은 코로나바이러스 전염병에 비추어 새로운 '악성 시장 수수료'를 내놓고 있다. 


이 움직임에 대한 주택 금융 비평가들은 주택 소유자에게 수천 달러의 비용이 추기로 들 것이라고 보고 있다

실제로 모기지 재융자를 진행중인 경우 예상보다 더 많이 수수료를 지불하게 될 수도 있다고 한다.


페니 매와 프레디 맥 재융자

페니 매 (Fannie Mae)와 프레디 맥 (Freddie Mac)은 현금화 그리고 비 현금화 방안을 포함한 모든 재융자에 대해 0.5% 이자율에 해당하는 불리한 시장 수수료를 부과할 것이라고 발표했다. 

이 새로운 수수료는 9월 1일부터 적용된다.


코로나바이러스의 전염병 확산으로 인한 관련 경제와 시장 불확실성에 의해 촉발된 위험 관리와 손실 예측에 따른 결과를 반영한 것이다. 

가격에 새로운 시장 조건 신용 수수료를 도입한 것으로 볼 수 있으며 이미 모기지 대출 기관에 이런 내용을 통지한 것으로 알려졌다.


정부 후원 모기지 기업인 페니 매(Fannie)와 프레디 맥 (Freddie)를 규제하고 운영에 책임을 지고 있는 연방 주택 금융부(Federal Housing Finance Agency)가 이 결정에 관여했다. 

국책 모기지 기관인 페니 매와 프레디 맥이 모기지 재융자 인수에 불리한 시장 수수료를 부과할 수 있도록 허가를 요청했고 연방 주택 금융국 (FHFA)으로부터 승인을 받았다.


페니 매와 프레디 맥은 그 자체로 모기지 대출 기관이 아니다. 

대신 이들은 모기지 대출 기관으로부터 모든 모기지 대출을 구입해 모기지 담보 채권 (MBS)로 만든 다음 해당 채권을 투자자에게 판매한다. 

또한 페니 매와 프레디 맥은 차용인이 대출 연체인 경우에도 투자자에게 보증과 선급금을 제공하고 있다.


이로 인해 모기지 연체가 늘어나고 차압이 증가할수록 상환을 받지 못하는 위험이 커지고 손실로 나타난다. 새로운 수수료는 많은 경우 상당한 금액이 합산될 수 있다. 

전국 부동산 중개인 협회에 따르면 전국 주택의 중간값은 2 분기 기준으로 291,300 달러의 가치를 보이고 있다. 


따라서 이 정도의 가치가 있는 주택의 모기지에 수수료 (0.5%)를 적용하고 20%의 계약금을 가정하면 수수료는 1,100 달러 이상이 된다. 대출 기관을 대표하는 기관인 모기지 은행 협회 (Mortgage Bankers Association)는 대출 당 재융자 수수료가 평균 1,400 달러에 달할 것으로 보았다.


수수료 인상 효과는

페니 매와 프레디 맥이 이와 같은 수수료를 부과한 것은 이번이 처음은 아니다. 

2007년 페니 매는 급속도로 확산되는 글로벌 금융 위기에 대응해 대출 기관으로부터 구입한 모든 모기지에 0.25%의 추가 수수료를 부과했다.

그러나 새로운 수수료는 발표 후 즉시 비판에 직면했다. 


페니 매와 프레디 맥은 시장 불확실성과 높은 위험을 이해시키기 위해 수수료를 부과하고 있다고 말한다. 

하지만 정작 그것이 이유라면, 모기지 매입에 따른 수수료도 인상해야 하는 것이 정상이라고 분석한다.


사람들은 재융자를 억제하기 위해 주택 소유자와 대출 기관을 방해하는 편법이라고 주장했다.

특히, 9월 1일부터 시행한다는 일정은 의도적으로 징벌적이며 어리석은 결정이라고 모기지 은행 협회는 반발했다.


모기지 기술 회사인 엘리 매 (Ellie Mae)에 따르면 6월 현재 재융자를 마감하는데 평균 48일이 걸렸다. 

따라서 대출 기관은 대출자가 이미 금리를 고정하고 대출 완료를 기다리고 있는 파이프 라인에 이미 많은 대출을 보유하고 있고 이들에 부담을 안게 된다.


대출 기관이 9월 1일까지 대출을 완료할 수 없으면 수수료를 지불해야 한다. 

그러나 차용자가 아직 대출 기관과 이자율을 고정하지 않은 경우 대부분의 경우 새 수수료 비용이 재융자 신청자에게 넘어 간다.


만약 재융자를 보류 중이고 이자율을 결정 (lock-in)하지 않았거나 재융자에 대해 고려하고 있었는데 아직 조치를 취하지 않았다면 이것이 효력을 유지하는 한 소비자는 수천 달러를 지불해야 한다.

또한 수수료의 필요성에 대한 의문도 제기한다. 


전국적으로 수백만 명의 차용자들이 대유행이 시작된 이래로 모기지 상환에 대한 유예를 요청했지만 그 숫자는 최근 몇 주 동안 감소하고 있다.

그리고 유예 계약을 체결한 사람들의 약 4 분의 1은 7월 모기지를 지불했고 앞으로 월별 지불을 건너 뛸 수 있음을 의미한다. 


더군다나 재융자를 신청하는 차용인은 처음부터 모기지에 대한 최신 정보를 제공받아야 하므로 이런 대출의 위험을 줄일 수가 있다. 

위험을 줄이기 위해 많은 대출 기관들은 대출자가 모기지 자격을 갖출 수 있도록 더욱 엄격한 요구 사항을 구현해 왔다.


주택 가격의 0.5%에 해당하는 새로운 수수료 부과는 시장의 최저 금리에 아직 고정되지 않은 주택 소유주들에게 재융자를 덜 유리한 제안으로 만들 위험이 있다. 

낮은 모기지 금리 환경으로 인해 최근 몇 달 동안 재융자 규모가 증가했는데 3월 이후 모기지 금리는 8 번에 걸쳐 최저치를 기록했다.


그러나 지금 재융자를 신청하는 대출자는 운이 좋지 않다. 

이 강제적인 증가로 인해 차입자가 재융자할 가치가 있으려면 금리를 더 많이 떨어뜨려야 한다. 즉, 재융자 효과는 기존 이자율보다 0.5% 이상 차이가 있어야 나타나는데 수수료 인상으로 재융자 효과는 거의 발생하지 않게 된다.


신용 가격 수수료 지침

이 새로 도입되는 수수료의 명칭은 신용 가격 수수료다.

2020년 9월 1일 이후에 정산 날짜가 되는 모기지에 적용된다. 즉, 클로징 날짜 기준이므로 현재 진행중인 재융자도 해당된다.


가이드 섹션 4602.3과 4602.5에 설명된 대로 단일 마감 임시 건설 파이낸싱 그리고 영구 파이낸싱을 받을 자격이 있는 건설 전환 모기지를 제외하고 현금화 재융자와 비현금화 재융자 모기지에 대해 50 베이시스 포인트 (0.5% 포인트) 시장 조건 신용 수수료가 반영된다. 

현금화 재융자 모기지의 경우, 신용 수수료는 기존 현금화 재융자 지표 점수와 대출 대비 가치 (LTV), 신용 수수료와 함께 평가해 결정된다.


재융자 (Refinance Home Possible-Mortgages) 또는 구제 재융자 (Enhanced Relief Refinance-Mortgages) 프로그램은 가격 상한선 (Cap)에 따른 신용 수수료가 적용된다.이 경우, 가격의 시장 조건에 따른 신용 수수료는 (i) 다른 모든 적용 가능한 총액 중 더 낮은 값 또는 가격을 추가. (ii) 한도가 있는 신용 수수료이며, 한도 도달 여부를 계산하는 데 포함되지 않는다.


가이드 부록 (Exhibit 19에 신용 수수료 가격을 업데이트했다. 

즉, 판매자는 시장 조건 신용 수수료와 기타 신용 수수료에 대한 가격 정보는 별첨 19를 참조해야 한다. 가격의 신용 수수료는 6303 항에 요약된 조항에 따라 지불된다.

신용 수수료 가이드는 업데이트될 예정이다. 향후 게시판에서 해당 가이드 섹션을 업데이트할 예정이다. 


그 동안 판매자는 제공된 유효 날짜에 따라 설명된 요구 사항을 따라야 한다.

이상의 대출 기관에 보낸 수수료 지침에서 알 수 있듯이 페니 매와 프레디 맥의 일방적인 수수료 인상으로 재융자를 억제하려는 것이 목적으로 보여 조만간 대출 기관과 소비자로부터 커다란 반발이 예상된다.




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