부동산, 머니

리스트에 없는 집을 노려라

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여름 시즌 동안 보여준 주택 매매는 공식적으로 매물로 올라온 재고보다 많아 예상보다 훨씬 높았다.집을 사려고 할 때 누구나 볼 수 있는 매물로 등록되는 MLS에 올라오지 않는 매물도 잇다는 것을 간과한 것이다.


부동산 에이전트들은 매입자만 있다면 확보한 매물 리스트를 직접 판매하는 것이 훨씬 일이 수월하고 이득이 된다.

그러므로 요즘처럼 집을 구하기 어려운 시기에는 잘 아는 에이전트가 있다면 리스트에 올라오지 않은 집을 사는 것도 요령이다.


이런 주택 매입 전략은 단지 가능할 뿐만 아니라 경쟁 시장에서 주택을 구매하는 경우보다 때로는 가격도 유리하고 다른 조건도 수월한 경우가 많다.


리스트에 없는 주택이란

대개 거주할 집을 구하는 사람들은 특정 지역에 꽂혀서 그 동네를 중심으로 매물을 알아보고 여건에 맞는 집에 관심을 두게 마련이다.


요즘처럼 경쟁이 심한 경우, 바로 오퍼를 하더라도 판매자와 안면이 있는 가까운 사람이나 친척에게 파려 나가는 것을 경험하게 된다.

이렇게 몇 번 눈여겨 보았던 집을 놓치게 되면 잠시 주택 시장에서 눈으로 보는 것으로 상황을 살피게 된다.


 아는 부동산 에이전트 혹은 집을 둘러 봤던 에이전트에게 연락을 해 리스팅에 올라올 예정인 집이 있으면 알려달라고 연락을 취해두면 마음 고생을 덜 수 있다.


활발하고 적극적인 에이전트는 바이어뿐만 아니라 셀러도 적극적으로 고객으로 알고 있기 때문에 누군가 집을 팔려고 한다는 것을 밀리 알고 있는 경우가 많다.


집을 팔기 위해 모두가 볼 수 있는 매물 목록 (MLS)에 반드시 올리지 않아도 되기 때문에 실제로 거래되는 주택 중에 일정 부분은 MLS에 올라오지 않은 매물이다.

이 경우, 반드시 집을 산다는 신뢰를 에이전트에게 주어야 부동산 에이전트는 믿고 리스팅에 올리는 대신 그 집을 보여주고 판매에 나설 수 있다. 


이는 바이어가 에이전트에게 상당한 신뢰를 주는 고객으로 인정을 받을 때 가능하다.

에이전트는 대략 바이어가 원하는 집의 가격대를 알고 있기 때문에 직접 매물을 보여줄 때에는 어느 정도 가격대에서는 믿을 만한 것으로 여길 수 있다.


이런 사전에 상호 알고 있는 조건에 따라 집을 직접 볼 수가 있고 원하는 조건에 부합하는 경우 바로 오퍼를 내고 계약을 진행하는 것이 일반적이다.


물론, 상호 알고 있는 정보란 원하는 지역과 주택 형태 그리고 가격 등이다. 

이런 주택은 다른 구매자와 경쟁할 필요가 없이 계약에 돌입하기 때문에 주택 모기지와 다른 문제에 바로 진행이 되므로 오퍼 과정에서 받는 실망과 스트레스를 덜어준다.


시장에 나와 있지 않은 집을 사는 요령

리스팅 되지 않은 주택 구입은 가열된 시장에서 점차 증가하는 추세를 보이고 있다. 

이런 상황에 대해 버지니아 주 노퍽에 있는 부동산 시장 분석 업체는 시장 가격 아래로 거래가 진행되는 올바른 방식이라고 설명한다.


이런 목록을 전문으로 하는 에이전트는 다른 사람들과 경쟁하기 전에 자신을 집의 최적 구매자로 에이전트에게 소개하는 것이 현명한 방법이라고 한다.

그렇게 에이전트에게 확실한 눈도장을 찍으려면 몇 가지 요령을 터득해야 한다.

 

부동산 중개인이 할 수 있는 작업

매매용이 아닌 주택을 구입하는 것은 평상시보다 에이전트 측에서 더 많은 작업이 필요한 일이다. 

따라서 우선 추가 작업을 수행할 수 있는 에이전트가 있는지 확인하는 것이 좋다. 


만료된 리스팅 검토: 부동산 중개인이 만료된 리스팅 목록을 조사해 한때 집을 시장에 내놓은 사람이 누구인지 확인하고 판매 여부를 확인하는 작업이 필요하다. 이 때 판매자에게 연락해 지금 판매 가능한지 확인할 수 있다. 


리스팅에서 사라졌다고 모두 팔린 것이 아니기 때문에 일단 매물로 올라온 적이 있는 집은 조건이 맞는다면 바로 판매할 의도가 있는 집이며 이런 집은 상당수가 있다.

세금 기록 확인: 에이전트는 또한 특정 지역의 세금 기록을 조사해 세금 신고 주소가 부동산 주소와 다른 사람을 확인할 수가 있다. 


이것은 집이 비어 있거나 투자 부동산임을 시사하기 때문에 집을 팔 의도가 있는지 물어보면 긍정적인 답을 얻을 가능성이 높다.

다이렉트 메일 보내기: 부동산 중개인이 바이어가 거주하고 싶어하는 동네의 주택 소유자나 우편 번호를 대상으로 엽서를 보내는 방식이다. 


이 때 그 집으로부터 제안을 받을 수 있는 경우 연락하도록 답신 방법을 구체적으로 제시한다. 메일은 판매가 쉽고 실질적으로 오픈 하우스가 필요하지 않아 고통스럽지 않을 수 있다는 내용이 들어 있다. 


때문에 에이전트가 조용한 판매에 관심이 있는 완전한 구매자가 있음을 강조하는 것이 중요하다.

동네 탐방: 특정 동네를 본인과 에이전트가 직접 함께 돌아다니면서 시장에 나와 있다면 보고 싶은 집의 주소를 적어 두는 방식이다. 


COVID-19 전염병이 진행되는 동안 구매자는 직접 이 작업을 수행한 다음 주소 목록을 에이전트에게 전달하면 에이전트가 해당 주택 주소지의 소유자에게 연락할 수 있다.


주택 구입자가 할 수 있는 작업

부동산 중개인은 이와 같은 많은 전술을 수행해야 하지만 주택 구매자가 구매하고 싶은 리스팅 되지 않은 부동산을 찾을 확률을 높이기 위해 할 수 있는 일도 많다. 

즉, 주택 구입자가 직접 나사서 할 수 있는 방식이 있다.


특정 지역 집 구매 약속

부동산 중개인이 시장에 나와 있는 매물 이외의 집을 찾기 위해 별도의 노력을 기울이고 있다면 그에 대한 신뢰를 주는 것은 당연한 의무다. 

그 에이전트에게 신뢰를 주고 그의 작업이 성과를 거둘 수 있도록 해야 한다.


요즘 같은 주택 시장이 뜨거울 때 집을 보는 횟수는 대략 10 채 안팎에 이르는 것으로 알려져 있다. 이런 정도의 관계라면 충분히 매물 리스트에 없는 집을 찾았을 때 집을 살 것이란 확신을 보여줄 수 있어야 한다.


융통성: 에이전트가 리스팅에 없는 집을 찾으면 즉시 볼 수 있도록 준비하고 기꺼이 방문하는 성의는 있어야 한다. 

에이전트는 판매자가 잠재적으로 판매에 대한 마음을 바꾸기 전에 최대한 빨리 집을 보고 계약을 결정하는 것이 유리하다. 


때로는 저녁 늦은 시간에 집을 보여 줄 수 있다고 연락이 올 수가 있는데 이런 상황에도 맞출 수 있어야 한다.

매룰로 올라 오지 않은 집은 그야말로 정해진 것이 아니기 때문에 자칫 내 편한 시간으로 정하려다가 아예 기회를 놓칠 가능성이 높다.


모기지는 미리 해결: 주택 융자에 대한 사전 승인을 받아놓고 오퍼와 함께 제출할 수 있도록 은행에서 보낸 편지를 가져가는 것이 좋다. 


이것은 바이어의 입장에서 주택 구입에 진지하다는 것을 증명하는 것이고 돈을 절약할 수도 있다.

무엇을 할 것인지 결정: 리스팅에 올라오지 않은 경로를 이용해 집을 구하기 전에 예산과 집을 구하기 위해 무엇을 할 수 있고 무엇을 기꺼이 하지 않는지 명확하게 파악하는 것이 상호 관계자에게 부담이나 피해를 주지 않는다.


리스팅에 없는 주택 구입의 장단점

이런 식으로 매물로 올라오지 않은 주택을 구매할 때 좋은 점은 일반적인 판매에서와 같이 많은 전후 협상과 다른 구매자와 경쟁하는 스트레스를 피할 수 있다는 점이다. 


하지만 그렇다고 해서 반드시 요구보다 훨씬 낮은 가격 제안을 할 수 있다는 의미는 아니다. 

그리고 경쟁이 치열한 시장에 있는 경우 몇 가지 염두에 두고 미리 알아야 할 것들이 있다.

이 집을 사기 위해 할 수 있는 일이 무엇인지 생각할 필요가 있다.


판매자가 현장에서 가만있을 것이라고 생각하면 오산이다.

집을 사기 위해 집주인의 문을 두드리는 첫 번째 방문자라고 해서 판매자의 판매 관심을 불러일으킨 상황이 계속 유지될 것이라고 속단하지 말아야 한다.


판매자가 더 많은 경쟁으로 더 많은 돈을 벌 수 있다는 것을 알기 때문에 충분히 기민하게 움직일 것이라고 생각해야 한다.


또한 신속하게 오퍼를 할 준비가 되어 있어야 한다. 오퍼는 공정하고 합법적이며 직접적이어야 한다. 집을 보러 다니는 주택 구입자에게 요즘 뜨거운 주택 시장에 널리 퍼진 격언이 하나 있다. ‘그 안에서 자고 있으면 그 집에서 잘 수 없게 될 것이다.




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