부동산, 머니

집은 모자라는데 주택 건설은...

모바일 App 사용자에게는 실시간 전송!



주택 건설업자는 요즘 주택 시장에 대해 낙관적이며 그럴 만 한 이유가 있다.

8월 신규 주택 판매는 2006년 이후 처음으로 연간 100만 채를 돌파했다. 

저금리 모기지를 얻은 사람들은 특히 교외에서 주택 구입을 늘여 가고 있다. 

그러나 더 많은 공간을 가진 주택을 검색함에 따라 많은 구매자들이 찾는 기존 주택은 부족한 상황이다.


전염병으로 인해 많은 판매자가 리스팅을 하지 않아 주택 재고가 기록적인 최저치를 유지하고 있다. 그로 인해 더 많은 사람들이 신축 주택 시장으로 눈을 돌리고 있다.

최대 주택 건설 업체인 HB 홈의 동향을 보면 신규 주택의 건설과 계획에 대한 동향을 대략적으로 알 수 있다.


올해 주택 건설 회사의 주식이 상세를 유지하고 있는 것도 전염병에도 불구하고 신규 주택 건설이 호황을 누리고 있음을 보여준다.  


신규 주택 시장이 호황인 이유

신용 위기 이후 신규 주택 시장은 년간 30만 채에서 시작해 지난해까지 60만 채 정도를 건설했다. 

이는 10년 동안 계속된 추세였고 그만큼 주택 건설은 상대적으로 침체 속에 있었다.


서서히 건설을 늘리고 있었지만 실제로 신규 주택 분양은 가속화되었다. 현재 전역에 필요한 가구가 450만 채에 불과하다고 추정하는 보고서가 있지만 낡아서 쓸모가 없는 집들을 포함하면 실제로는 1,000만 채 정도 필요할 것으로 보고 있다.


더구나 기존 주택의 매물이 부족해 신규 주택의 수요가 커짐에 따라 주택 건설의 증가는 불가피한 현실이 되었다. 


코로나바이러스로 인해 사람들은 집 파는 것을 취소하거나 지금 당장 이사하려고 하지 않는다. 

따라서 기존 주택 공급에 한계가 있고 신규 주택과 기존 주택을 포함한 재고는 약 3개월 분량에 불과하다. 실제로 거래가 한산한 지역을 제외한 웬만한 도시에서는 말 그대로 한달 치의 물량이 시장에 있다.


그리고 밀레니얼 세대가 주택 구입 시기에 접어들면서 주택과 인구 통계학적 수요가 나타났고 바로 뒤에 있는 Z 세대가 주택 시장에 진입했다. 

이 두 세대를 합하면 인구는 1억 7,000만 명이며 앞으로 이들은 모두 집을 소유해야 할 잠재적 수요자이다. 


그리고 모기지 이자율이 믿을 수 없을 정도로 낮아서 지금이 새로운 주택 판매의 동력을 얻고 있는 이유다.


 물론 코로나바이러스로 인한 노동 시장의 둔화가 주택 구입 여력을 감소시킬 것이란 우려가 있다.

다른 요인도 감안하면 잠시 동안 이런 강력한 수요가 둔화될 수도 있지만 곧바로 반등할 것으로 본다. 실업 측면을 살펴보면 대부분의 실업자는 주택 구매자보다 낮은 소득 수준에 있다. 그리고 직업이 있고 수입이 좋은 사람들은 집주인이 되길 원하고 있어 당장 신규 주택 판매가 급증하고 있다.


노동력과 건축 자재 비용 상승의 영향은

건설 업자는 집을 팔 수 있을지 걱정하기보다는 비용 통제에 대해 더 많이 걱정한다.

일반적으로 주택 수요가 좋을 때 비용이 상승하기 때문에 주택 가격 인상을 통해 모든 비용 증가를 충당하고 있다. 


수요가 강하지 않고 가격이 낮거나 물량이 많지 않으면 일반적으로 비용이 동시에 감소한다. 그러므로 주택 시장이 호황일 때 비용 상승은 당연한 현상으로 건설 업자는 받아 들인다.

그런데 실제로 3분기 건축 자재를 포함한 총 건설 비용은 작년 3 분기에 비해 1.5% 증가에 불과하다. 


따라서 비용은 뉴스만큼 많이 오르지 않았으며 건설업체들은 이런 비용을 관리하고 있다.

다만 목재 비용은 산불로 인한 목재 공급의 부족이 나타나 급등했지만 실제로 목재 수요는 많지 않다. 


코로나바이러스가 처음 발생했을 때 많은 공장이 문을 닫았고 이제 온라인 상태로 돌아 왔다. 

목재 선물 시장을 보면 보드 피트 당 900 달러까지 올랐으나 이미 600 달러로 떨어졌고 그 아래로 떨어질 것으로 예상하고 있다. 

따라서 향후 60일 동안 8월에 강타한 목재 가격이 빠르게 제자리로 돌아오는 것을 볼 수 있다. 


신규 주택은 대도시 근교에 건설

인구 분포는 이사와 살고 싶은 곳을 결정하는 측면에서 40년 동안 상당한 변화가 있었다. 

네바다, 애리조나, 플로리다, 텍사스로 많은 이사를 하고 있는데 주택 가격이 더 저렴하고 생활비가 싸며 서부 해안에 접한 주와는 다른 세금 구조를 가지고 있다. 


그리고 이런 경향은 꽤 오랫동안 계속되어 왔고 이 지역에 신규 주택이 꾸준한 모습을 보인다.

또한 많은 경우에 도시 중심 근처에 값 비싼 아파트를 떠나 월 지불금을 낮춰 교외에 집을 소유하는 추세를 보이고 있다. 


산호세에서 아파트를 임대하다가 이제 집에서 영구적으로 일할 수 있게 되면서 아파트 생활을 접고 근교에 멋진 신규 주택을 마련하는 것도 볼 수 있다. 

신규 주택은 대체로 대도시에서 약간 벗어난 교외 지역에 대단위로 신규 마을을 현성하는 것이 일반적인 추세다.


이것이 주택 건설 업체의 위치 투자 전략에 해당한다.

도시 중심부에는 가급적 건설하지 않는데 땅값을 포함한 비용으로 인해 적당한 비즈니스 모델이 아니다. 하지만 교외 도시는 큰 직장 클러스터도 가깝고 교외에 직업이 더 많이 있다. 

그리고 사람들이 약간의 공간을 원하게 되면서 근교는 가장 선호하는 신규 주택 입지가 되고 있다. 


소득 대비 주택 가격을 이르는 경제성은

신규 주택의 경우 대개 80 ~ 85%는 사전 판매가 되므로 실제로 구매자가 필요한 것은 소수에 불과하다.


즉, 새로 짓는 많은 집들이 이미 주인이 정해져 있어 판매에 의존하는 집은 얼마 되지 않는다. 구매자가 부지를 선택하고, 평면도를 선택하고, 스튜디오에서 집을 개인에 맞춰 내부가 결정되고 건축이 된다. 

그래서 신규 주택은 시장 수요가 매우 빠른 곳으로 이동하는 경향이 있다. 


그리고 해당 지역 사회의 중간 소득으로 얻을 수 있는 집의 가격대로 건설하는 것이 일반적이다.

그러므로 지역마다 주택의 규모와 가격이 다르고 내부에 사용된 자재 역시 다른 것이 일반적인데 이는 경제성을 반영한 중간 소득층에 맞춰 주택을 공급하는 전략이다.


예를 들면 2007년부터 2009년까지 주택 시장이 하락했을 때 1,500 ~ 3,500 SF 범위의 주택 시리즈가 있었다. 시장이 어려워지면 경제성 압박과 그 밖의 이유로 인해 더 작은 크기에 포지셔닝 한다. 그런 다음 시장이 활발해지면 2,000 ~ 3,500 SF 규모로 이동한다.


주택 구매자가 '4 개의 침실을 2,000 SF에 배치할 지 5개의 침실을 3,500 SF 크기에 만들지 정하게 된다. 

2018년 가을에 신규 주택 판매가 갑자기 둔화되었는데 금리가 올라갔기 때문이었다. 금리가 올라 신규 주택 판매를 둔화 시켰고 꽤 빠르게 움직였다. 


현재 신규 주택 시장이 강하지만 특히 금리가 민감하기 때문에 주택 건설 업체는 소비자가 감당할 수 있는 금액을 빠르게 넘어서는 상황에 미리 대비하고 있다.


따라서 이자율이 올라가면 조금 더 작은 집으로 이동하고 여전히 중간 소득을 목표로 하기 때문에 구매자는 그에 대한 많은 지불을 감당할 수 있게 된다. 

그리고 무엇보다 판매 속도에 맞춰 신규 건축을 했기 때문에 위험도가 훨씬 낮았다.


전염병으로 건축 디자인 변해 

주택 구매자들이 원하는 것이 달라지고 있지만 일시적인 것과 앞으로 변하는 추세와 구별되고 있다. 

재택 근무가 정말 가속화되는지 판단하기에는 너무 이르다고 본다. 


수년 동안 가속화되어 왔지만 여전히 7 ~ 9 %의 사람들이 집에서 일하고 있다. 실제로 침실이나 집의 한 공간을 책상과 내장 선반, 고속 Wi-Fi, 충전 포트 그리고 조명이 있는 사무실로 전환할 수 있는 홈 오피스 패키지를 제공하고 있다. 


외부로 통하는 문이 있는 욕실이 있는 집도 있다. 소비자의 반응을 볼 수 있도록 다양한 작업을 수행하면서 저렴하고 매력적인 주택 내장을 하고 있다. 이 집들은 나름 판매가 있고 다시 팔려는 것이 아닌 거주하기 위해 자신의 집으로 꾸미고 있다. 아직 주택의 면적은 변하지 않았고 몇 년 동안 크게 변하지 않았다. 


대략 2,100 SF 크기의 집이 평균 사이즈다. 추가 아일랜드 캐비닛을 필요로 하고 방 하나를 서재로 바꾸고 싶어 한다. 그리고 집에 화장실을 추가하고 싶어 하는데 대가족 때문에 3개의 화장실을 필요로 한다. 


이런 것들이 요즘 새로 지은 집에 대해 구매자들이 원하는 요구 사항이며 앞으로 완전히 새로운 추세가 될 지 두고 봐야 한다. 


List
Today 1 / All 289


워싱턴 미주경제 - 4115 Annandale Rd. suite 207 Annandale, VA 22003 703)865-4901

뉴욕 미주경제 - 600 E Palisade Ave. suite 3 Englewood Cliffs, NJ 07632 201)568-1939