부동산, 머니

바이든의 주택 금융 정책 비교

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2020년 대선 캠페인은 코로나바이러스의 전염병을 둘러싼 위기와 전국적으로 22만 명이 넘는 사람이 목숨을 잃은 엄청난 희생에 주로 초점을 맞추었다. 


그러나 공중 보건과 일자리 위기는 곧 주택 위기로 언제든 바뀔 수 있다. 실업률과 수십억 달러의 임대료 미지급으로 인해 대규모 퇴거와 노숙 위기가 앞당겨질 가능성을 제기한다. 

연말까지 집세를 어떻게 내야 할 지 고민하는 사람들과 임차인의 거의 절반이 이달 말까지 임대료를 지불할 수 있을지 걱정하고 있다 이것이 바로 지금 미국 경제가 처해있는 실제 모습이고 그것은 다음 행정부에 곧바로 영향을 준다. 


유권자들이 트럼프 행정부를 선택하든, 바이든 행정부를 선택하든, 차기 대통령은 3,000만 ~ 4,000만 가구가 퇴거 위험에 처하는 현실에 대책을 고민해야 한다.

또한 임대 가구는 이미 122억 ~ 167억 달러 사이의 임대료 부채를 안고 있는 것으로 추정되며 2021년 1월까지 이 부담은 251억 ~ 343억 달러 사이로 증가할 수 있다. 

그리고 2021년 1월까지 연간 소득이 50,000 달러 미만인 저소득 가구의 71%가 퇴거될 것으로 예상했다.


다가오는 주택 위기를 해결하기 위해 12월 31일에 끝나는 보편적 퇴거 유예 기간을 연장하고 중 저소득 가구를 위한 임대 재정 지원에 1,000억 달러를 할당하는 등 예방 조치를 취해야 할 것으로 추정한다.


코로나바이러스의 대유행으로 인한 경제 침체로 주택 퇴거 위기가 악화되고 있지만 가족은 안전한 보건을 위해 그 어느 때보다 안정적인 주택이 필요하다. 

임대료와 모기지 구제를 포함하는 주택 플랫폼을 마련해야 뿐만 아니라 전국적으로 저렴한 주택 개발과 보존을 촉진하는 강력한 자금 지원 프로그램을 제시해야만 위기를 넘길 수 있다.


트럼프 대통령은 뉴욕 거주자로 엔터테인먼트와 뉴욕 부동산 업계에서 화려한 라이프 스타일과 경력을 가진 것으로 유명했다. 


트럼프는 대통령 재임 기간 동안 2019년에 도입된 주택 금융 개혁 계획과 7월에 이뤄진 오바마 시대 공정 주택 규칙의 폐지 등 주택에 대해 논란이 되는 조치를 취했다.

트럼프는 주택 금융 개혁 제안에서 2008년 대불황 이후 문제가 되고 있는 국책 모기지 업체 페니 매와 프레디 맥을 구조 조정하고 민영화하려고 한다. 


HUD는 이미 지난 7월에 연방 주택청이 복잡하고 비용이 많이 들고 비효율적인 것으로 판명된 오바마 행정부 당시 시행된 공정 주택 법 (AFFH: Affirmatively Fair Housing) 규정을 궁극적으로 폐기시켰다. 

2015년 시행된 AFFH 규칙은 체계적인 분리를 극복하고 공정한 주택 선택을 장려하며 차별이 없는 포용적인 커뮤니티를 조성하기 위한 법적 기반을 만든 것이었다. 


이 규칙은 지역 사회의 다른 공정 주택 문제 중에서 계층간 분리, 불균형의 패턴을 식별하기 위한 데이터 정리, 지침과 일련의 질문을 포함하는 시와 주 정부 그리고 공공 주택 기관에 대한 평가 도구를 제공했다.


1968년 공정 주택법이 존재한 이후 오바마의 규칙은 HUD나 그 수혜자가 지역 사회 개발 프로그램이나 프로젝트에서 차별하지 않을 것, HUD 정책이 분리와 차별을 줄이기 위해 작동해야 할 것, 마지막으로 HUD 프로그램이 주택 선택을 촉진하고 형평성을 창출해야 한다는 세 가지 요건을 규정했다.


대신 트럼프 행정부는 공정한 주택을 일반적으로 정의하는 자체 규칙인 지역 구역 설정과 계획법 (Preserving Community and Neighborhood Choice) 원칙을 도입했다. 


다른 속성 중에서도 저렴하고 안전하며 품위 있고 불법적인 차별이 없고 시민권 법에 따라 접근할 수 있는 주택을 의미한다. 

연방 정부는 지역 구역 설정과 계획법을 강제적으로 지시하지 않으므로 저소득층을 위한 주택을 건설하기 위해 연방 자금을 확보할 필요가 없어진다. 


결국 저소득층을 위한 규정이 없으므로 저소득 주택은 시장에서 더 이상 존재하지 않게 되는 것이다.


트럼프 행정부의 기회 지역 (opportunity zone) 세금 프로그램은 지정된 저소득 지역 투자에 대해 특혜 자본 이득 세금 처리 (세금을 피하거나 최소화하는 옵션)를 제공한다. 

저소득 인구 개발 지역에는 소득이 지역 중앙 총소득의 60% 미만이거나 빈곤율이 25% 이상인 가구의 50%가 있어야 하며 IRS와 재무부에서 관리한다.


기회 구역 투자자는 다른 활동을 통해 자본 이득을 취하고 그 돈을 '적격 기회 구역 펀드'라고 부르는데 투자할 수 있다. 

이 자금은 기회 구역에 있는 적격 부동산에 투자하는 파트너십 또는 기업이 투자 대상이다. 

 

바이든의 주택 문제 접근 방식

바이든은 상원의원 시절 주택 개발과 관련된 11개의 법률을 발의하거나 지원했다. 

국가 농가 지원법 (HUD가 비어있는 단독 주택 구입을 허용하는 법)에서 다른 조치와 함께 장애인도 포함하도록 공정 주택 수정법을 보완하는 법안은 레이건 행정부에서 1988 년에 통과되었다.


이번 캠페인에서는 주택 시장에서 레드 라인닝 그리고 기타 차별 관행 종료, 세입자와 첫 주택 소유자에게 재정 지원 제공, 주택 공급 증대와 양질의 주택 비용 절감, 노숙자 퇴치를 위한 포괄적인 계획이 포함되어 있다.


오히려 주택에 대한 모든 현안이 담겨 있어 실효가 있을지 의문을 제기하기도 한다. 

바이든의 주택 계획은 주택 소유자가 재융자와 같은 다른 금융 옵션을 검토할 때 모기지 융자인이 차용자를 비싼 대출로 이끌고 차압으로 이끄는 것을 방지함으로써 주택 소유자와 세입자를 약탈적인 대출 기관과 지주로부터 보호하는 법안을 제시한다.


또한 임대인이 연방 주택 혜택을 받는 임차인을 차별하는 것을 금지하는 법을 계획하고 있다.

2020년 퇴거 방지를 위한 법적 지원법을 지원해 퇴거에 직면한 세입자가 법적 지원을 받을 수 있도록 지원한다. 


그는 지역 정부에 기술 지원과 계획 지원을 제공하기 위해 지역 주택 정책 보조금에 3억 달러의 투자와 함께 지역 사회 개발 보조금 또는 지상 교통 보조금을 통해 연방 자금을 받는 주를 규정하고 배제 구역 설정을 방지하기 위한 법률을 제정할 계획이다. 

 그리고 모든 적격 가구에 섹션 8 주택 바우처가 제공되기를 원한다. 


이런 접근 방식이 달성되면 최소 1,700만 가구의 저소득 가구에 도움이 될 수 있다. 

또한 섹션 8 주택 바우처를 받을 자격이 없지만 여전히 임대료 문제로 어려움을 겪고 있는 저소득 가구의 임대료와 공과금을 소득의 30%로 줄이는 새로운 세입자의 세금 공제를 만들 계획이다. 

그는 세금 공제를 위해 연방 자금으로 매년 50억 달러를 할당할 계획이다. 

 

차별적 대출 기관에 대한 합의 집행을 포함해 주택 시장의 차별적 관행에 대해 금융 기관에 책임을 지우는 오바마 당시 법안을 계속 시행할 예정이며, 모기지와 보험에 적용 할 수 있도록 커뮤니티 재투자법을 확대하고자 한다.


이에 따라 2015년 제정된 AFFH 규칙을 복원할 작정이며 또한 평가 중 암시적 편견 충돌을 피하기 위해 주택 평가에 대한 국가 표준을 만들 예정이다.


바이든의 주택 계획은 주택 소유자의 경우 최대 15,000 달러의 새로운 공제가 가능하고 선불 가능한 세금 공제인 선금 세금 공제도 생긴다. 이 세금 공제는 영구적이다. 

또한 빈곤한 지역 사회에 거주하거나 저렴한 주택 재고가 낮은 지역에서 일하는 첫 주택 구입자, 공립학교 교육자 그리고 기타 공공 서비스 근로자를 위한 프로그램 (Good Neighbor Next Door)을 확대할 계획이다.


그리고 바이든의 계획에는 소비자 금융 보호국 (Consumer Financial Protection Bureau)에 새로운 공공 신용 보고 전담 기관을 신설해 소비자가 임대 기록과 공공 요금과 같은 비 전통적인 데이터 소스를 사용해 신용을 구축할 수 있는 기회를 제공하려고 한다.


민주당의 계획은 저렴한 주택의 건설과 재건을 위해 1,000억 달러의 저렴한 주택 기금을 조성할 예정이다. 

이 기금은 또한 지방 정부가 비어있거나 저개발 또는 활용도가 낮은 부동산을 구입해 저렴한 주택을 건설할 수 있도록 할 예정이다. 


저소득 주택 세금 공제에 100억 달러를 투자하고 커뮤니티 개발 보조금에 대한 유연한 자금을 10년 동안 100억 달러까지 확장할 작정이다.

농촌 지역의 경우 10-20-30 계획을 지원할 예정인데 10-20-30 계획은 연방 프로그램의 연방 기금의 최소 10%가 지난 30년 동안 빈곤 수준이 20% 이상인 빈곤한 지역 사회에 전달되도록 요구 사항을 규정한 것을 말한다.


노숙자 문제에 대해서는 HUD 장관이 시장과 지역 선출직 공무원으로 구성된 전담팀을 이끌도록 지시하고 100일 이내에 노숙 문제를 해결하기 위한 정책 틀을 만들 것이라고 말했다. 

그는 노숙자 퇴치법을 지지하는데 사례 관리, 긴급 대피소와 노숙자를 위한 추가 주택 바우처와 같은 전략에 자금을 지원하는 내용을 담고 있다. 


비용은 5년 동안 총 130 억 달러에 이를 것으로 추정한다. 또한 노숙자 가운데 특히 어린이와 청년이 있는 가구를 위해 40만 개 이상의 추가 주택을 만드는 법을 지지하고 있다.

마지막으로, 그는 자신의 계획이 이전에 수감되었던 사람들이 사회에 복귀할 때 주택을 갖도록 보장하는 국가 목표도 설정할 것이라고 말했다.


이처럼 광범위한 주택 현안을 해결하기 위한 계획이 모두 실현되려면 자금 문제가 해결되어야 하는데 세금 인상은 납세자의 반발을 가져올 사안이므로 실제로 실효성에는 의문이 제기 되고 있다.




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