부동산, 머니

모기지 시장 민영화 잡음 일단락 

모바일 App 사용자에게는 실시간 전송!



부동산 업계가 공식적으로 모기지 시장의 민영화에 반대했다.


전국 부동산 중개인 협회 (NAR: National Association of Realtors)와 모기지 은행 협회는(MBA: Mortgage Bankers Association), 미국 은행 협회 (ABA: American Bankers Association) 그리고 전국 주택 건설 협회 (AHB: National Association of Home Builders)는 모두 정부가 출자한 모기지 조달 기업인 페니매 (Fannie Mae)와 프레디 맥 (Freddie Mac)의 민영화 추진을 우려하는 의견을 냈다.


실제로 느무신 재무 장관은 모기지 시장의 민영화를 공식적으로 철회한다고 밝혔다.

이로서 트럼프 행정부가 추진했던 모기지 시장의 민영화는 더 이상 추진되지 않고 종료된다.


주택 관련 단체가 반대하는 이유

2006년부터 2008년까지 집중적으로 발생한 주택 신용 위기에 대응해 연방 주택 금융국(FHFA: Federal Housing Finance Agency)는 페니매 (Fannie Mae)와 프레디 맥 (Freddie Mac)의 부실 자산을 인수하고 주식을 매입해 정부 소유 기업으로 했다. 


이로써 2008년 9월에 페니매와 프레디 맥의 소유권은 연방 주택국 (FHFA)이 갖고 이들을 감독 관리해 왔다. 


모기지 운영 기업을 안정시키기 위해 재무부는 1,900억 달러의 대출 패키지를 제공했다. 그 대가로 재무부는 선순위 우선 배당주를 받고 페니 매 (Fannie Mae)와 프레디 맥 (Freddie Mac)은 재무부에 분기별 운영 수익에 대한 배당금을 지급해 왔다.


이제 12년이 지난 현재 연방 주택 금융국 (FHFA)이 최우선 과제로 삼았던 정부 통제를 벗어나 민간 기업으로 전환하려던 업무는 완전히 종료되었다.


페니 매와 프레디 맥을 민영화해야 한다는 의견은 오래 전부터 논의되었지만 결론적으로는 소비자에게 모기지 비용 부담이 커지고 일부 거대 금융 기업에 의해 모기지 시장이 좌우된다는 점 그리고 주택 시장이 침체에 빠졌을 때 자금줄이 끊겨 모기지 융자가 중단된다는 우려로 반대 의견이 더 많았다.   


그리고 주택 관련 산업 협회들은 페니 매 (Fannie Mae)와 프레디 맥 (Freddie Mac)의 정부 지원을 갑작스럽게 종료하면 주택 시장이 더욱 불안정해질 수 있다고 우려해 왔다.

정부 지원 감소는 이에 따른 신용 위험 노출을 증가시켜 투자자들이 모기지 담보 채권 (MBS)에 대한 수요를 급격히 줄인다. 


이는 결과적으로 모기지 융자에 필요한 자금을 확보할 없게 만든다. 모기지 융자에 필요한 자금은 모기지 채권을 판 돈으로 마련하고 이를 다시 모기지 융자에 대출하면서 굴러간다. 

이에 따라 재무 장관 스티븐 므누신 (Steven Mnuchin)도 주택 산업 협회들의 우려에 대해 공식적인 답변을 했다.


필요한 운영 보호 장치 없이 정부 지원으로부터 해제하는 조치가 모기지 시장의 투자자의 신뢰를 훼손하고 단독 주택과 다가구 주택 시장의 변동성을 유발할 수 있다고 동의했다. 그리고 모기지 시장과 소비자의 신용에 대해 불안을 키울 우려가 있다고 밝혔다.


장기적으로는 민영화 요구

페니매와 프레디 맥이 발행하는 모기지 채권은 정부가 보증하는 형식으로 되어 있으므로 투자자들에게 인기가 있지만 민영화되면 채권 등급이 하락하고 모기지 시장도 불안해진다.


주택 산업 관련 단체들은 페니 매와 프레디 맥의 정부 지원을 반대하지만, 이것이 영원히 지속될 것이라고는 생각하지 않는다. 그들은 부동산 산업에 관련된 모든 당사자가 합의하고 손해 입지 않는 계획이 구체화될 때까지 연기되기를 원하는 것뿐이다.


주택 산업 관련 단체들이 장기적으로 민영화를 원하는 것은 페니 매와 프레디 맥이 개혁되어 정부 통제 밖에서 운영되기를 바라는데 있다.


궁극적으로는 모기지 융자 업체와 중개인 모두 수입이 증가하기 때문에 이들은 민영화로 인해 손실을 입는 것이 아니라 이익을 본다.


주택 금융 시장이 정부의 간섭을 받지 않고 마음대로 움직인다면 결과적으로는 수익이나 모기지 이자율 그리고 수수료 등이 경쟁적이기 때문에 안정적으로 서비스를 제공할 수 있다는 논리다. 


그리고 모기지 담보 채권 (MBS)는 모기지 시장에 자금을 조달하는 편리한 수단이 되는 대신 주택 시장이 어려워질 때 모기지 산업에 커다란 위험이 되는 금융 위험을 초래할 수 있다.


또한 시장의 상황에 따라 더 광범위한 경제적 피해를 입기 전에 대책을 마련하고 위험을 대비하기 때문에 더 안정적으로 운영된다는 것을 강조한다.


실제로는 투자자의 소송 때문

정부가 관리하는 지난 12년의 기간 동안 페니 매 와 프레디 맥에 총 2,500억 달러를 투자한 투자자들은 주식에 대한 배당은 하나도 받지 못했다.


재무부에 우선 배당이 되었기 때문에 재무부가 융자 상환 명목으로 모두 가져갔기 때문이다. 

페니 매와 프레디 맥은 공식적으로 수익이 없는 손실 상태였기 때문에 이들에게 배당이 없다고 했지만 재무부가 민영화를 추진하기 위해 1,250억 달러에 대한 융자를 회수하는 것을 손실로 처리한 탓이다.


이에 따라 민영화를 추진하자 민간 투자자는 재무부를 상대로 소송을 했다.

그 결과 민영화를 하면 투자자에게 1,250억 달러에 달하는 자금을 돌려 주어야 한다고 법원은 의견을 제시했다.


콜린스 대 므누친 소송 (Mnuchin v. Collins)으로 알려진 법적 소송은 변호사에게 악몽을 주는 케이스다. 여기에는 두뇌를 뒤틀리게 하는 일련의 복잡한 문제, 신용 위기에서 구했을 수 있는 복잡한 일련의 거래 그리고 놀라운 금액이 걸려 있다. 

투자자인 원고는 연방 정부가 1,240억 달러를 포기해야 한다고 주장하는 소송을 냈다. 


원고 콜린스는 역사적인 주택 시장 불황을 촉발한 모기지 위기를 해결하기 위해 2008 년에 설립된 연방 주택 금융국 (FHFA)이 한 모든 일이 무효라고 주장한다.


콜린스 소송은 2008년 불황을 촉발한 주택 위기와 그 위기를 해결하려는 정부의 노력에 대한 사례다. 콜린스는 공공과 민간 부문 모두에 속하는 특이한 존재인 페니 매와 프레디 맥의  주식을 소유한 투자자다. 


페니 매 (Fannie)와 프레디 맥 (Freddie Mac)은 부분적으로 개인이 주식을 소유한 상장 기업이지만 의회에서 승인한 연방 정부의 규제를 받는 공기업이다. 의회가 2008년에 두 기관을 감독하는 연방 주택 금융국 (FHFA)를 만들었고 주요 정부 기관이 되었다.


의회는 1938년 페니 매 (Fannie Mae)와 1970년 프레디 맥(Freddie Mac)의 설립을 승인했다.

패니 매와 프레디 맥은 2006년부터 서브 프라임 모기지에 투자하기 시작했고 결국 위험이 커져 정부가 자금을 대고 회생시켰다.


2008년에만 페니 매와 프레디 맥은 1,800억 달러의 손실을 입었고 이는 지난 37년 동안 벌어들인 것보다 많은 돈이다.


페니 매와 프레디 맥은 약 5조 달러에 달하는 모기지 자산을 소유하거나 보증했다.

이는 전체 주택 융자의 약 절반에 해당한다. 따라서 두 회사가 무너졌다면 그 결과는 현재보다 더 치명적일 수 있다. 


문제는 연방주택 금융국의 상부 기관인 재무부가 돈을 댄 것이기 때문에 재무부가 연방주택금융국으로부터 돈을 회수해 왔다는 사실이다.


소송의 결과는 재무부 패소

콜린스 사건에서 가장 중요한 것은 두 기관들이 재무부로부터 점점 더 많은 돈을 가져 가면서 증가할 반복적인 “배당금”을 정부에게 우선 지불하는데 동의했다는 것이다.


안정적인 운영을 유지하기 위해 재무부에서 많은 돈을 인출해야 했기 때문에 곧 전체 수입을 초과하는 배당금을 정부에 지불해야 했다. 


얼마 지나지 않아 그들은 배당금을 지불하기 위해 재무부에서 돈을 인출했고 처음에는 재무부에 빚진 채무가 되었다.


그런데 추가 합의에 따라 Fannie와 Freddie는 더 이상 재무부에 고정 배당금을 지급할 필요가 없게 되었다. 각 기관은 최대 30억 달러의 자본 준비금을 유지하는 대신 한도를 초과해 벌어 들인 모든 돈은 재무부에 지급되었다.


콜린스가 소송을 한 것은 이 합의가 불법이고 무효로 해 달라는 것이었다. 이 합의에 따라 정부가 가져간 돈은 1,240억 달러에 달한다고 주장했다. 대법원에서는 이 합의가 헌법에 위배된다는 결론을 내린다.


원고 콜린스는 이 사건을 단독으로 제기하지 않았기 때문에 바이든 트럼프의 연방 주택금융국 (FHFA) 국장을 해고하도록 법원 명령을 받을 수 있었다. 


논리적으로 극단적인 이 주장은 FHFA가 12년 동안 해왔던 모든 일이 말 그대로 유효하지 않다는 것을 의미할 수 있다. 그런데 콜린스 원고는 마지막 합의 내용만 문제 삼기를 원한다. 

페니 매와 프레디 맥이 재무부와의 계약에 대한 세 번째 수정으로 인해 투자 가치가 손실되었다고 믿기 때문이다.


이 사건을 접한 16명의 항소 법원 판사 중 7명은 콜린스 원고에게 그들이 요구하는 것을 정확히 전달하기로 투표했다. 즉, 3차 수정안만 무효화하는 법원 명령이었다. 판결에 따라 위험에 처한 돈은 에콰도르 전체 국가의 국내 총생산보다 많다.


법원의 과반수가 원고에게 1240억 달러를 돌려주라고 판결할 것이라고는 장담할 수 없다. 두 기관이 파산할 수 있기 때문이다. 


그리고 재무부가 모기지 시장의 민영화를 포기한 직접적인 소송 사건이란 점에서 앞으로 더 큰 쟁점이 되기에 충분하다. 



List
Today 0 / All 294


워싱턴 미주경제 - 4115 Annandale Rd. suite 207 Annandale, VA 22003 703)865-4901

뉴욕 미주경제 - 600 E Palisade Ave. suite 3 Englewood Cliffs, NJ 07632 201)568-1939