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주택 시장 회복 넘어 성장 단계로 진입

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2008년 대불황 이후 10년이 지난 지금 기록상 가장 긴 경제 확장을 지속해 왔다. 

주택 시장은 오랜 시간 동안 회복이 진행돼 왔고 전반적인 경제 건전성으로부터 큰 혜택을 받고 있다. 그러나 뜨거운 경제는 결국 냉각되고 그로 인해 주택 시장은 균형을 향해 더 많이 움직이고 있다.


COVID-19 전염병 이전에 전국 주택 시장은 주택 가격 상승률이 0.8% 상승하면서 평평해질 것이라고 예측했었다. 


특히 재고는 엔트리 수준의 가격 부문에서 제약을 유지할 것으로 예상되었다. 모기지 금리도 연말까지 3.88%까지 올라갈 것으로 예측되었지만 모두 틀렸다.

재고가 부족하고 모기지 금리가 상승하면 주택 판매는 감소하는 게 사실이지만 실제로 모기지 금리는 계속 하락해 왔다. 


희비가 엇갈리는 올해 전망

올해 주택 시장 예측은 모든 주택 지수가 상위 100대 대도시 지역을 포함한 모든 주뿐만 아니라 전국에서 상승 추세를 보일 것이라고 보고 있다. 무엇보다 모기지 금리에 대한 전망이 엇갈리기 떄문이다.


코로나바이러스 전염병이 발생한 후 주택 시장 예측은 낙관적에서 비관적인 시각까지 다양하다. 재고 대비 주택 판매 속도는 신기록을 세웠지만 감속의 분위기도 나타나기 시작했다.

모든 주택 유형의 평균 기존 주택 가격은 모든 지역에서 가격이 상승함에 따라 2019 년 259,700 달러보다 8.0% 상승한 280,600 달러를 기록했다. 


평균 주택 가격은 전국적으로 전월 대비 97 개월 연속 상승하는 추세를 보이고 있다. 

팔리지 않은 재고는 현재 매매 속도에서 3.4 개월 공급 분량으로 1년 전 3.8 개월에서 감소했다.

코로나바이러스 전염병과 관련된 경제총생산 (GDP) 하락과 실업률 증가는 전례가 없는 모습을 보이고 있다. 


그럼에도 불구하고 지금까지 주택 시장이 침체될 것이라는 조짐은 거의 없다. 

Covid-19를 고려한 주택 시장 예측은 이미 나왔고 전염병이 전국을 강타하기 전에는 새로운 주택 공급이 수요를 따라 가지 못하고 있다.


사회적 거리 두기 요구 사항은 앞으로 몇 달 동안 건설을 지연시킬 가능성이 있다. 

많은 판매자가 남아 있고 주택 착공이 줄어들면서 재고는 계속 제한될 수 밖에 없다. 

정상적인 시장 상황에서 재고가 더 빠른 속도로 감소함에 따라 가격이 치솟을 것으로 예상되지만 주택 구매자 수요는 겨울에 코로나바이러스 대유행의 네 번째 파고를 보일 것으로 예상된다.

따라서 주택 가격 상승률은 평탄해지며 예상 상승률은 1.1%에 불과하다. 


앞으로 몇 달 동안 전염병이 더욱 악화되면 판매자가 다시 자신의 주택을 리스팅에서 철수하고 구매자도 시장에서 한발 짝 떨어져 있기 때문에 판매가 다소 소강 상태를 보일 것으로 예상하는 전문가들이 더 많다.


그러나 이런 경제적 측면에 치우친 예측은 종종 잘못된 수치를 제시한다. 이를 테면 중국과의 무역 전쟁이 한창일 때 국제 무역을 위협하고 비즈니스 투자를 지연시켜 주택 시장도 위축될 것으로 전망했지만 결과는 반대로 나타났다.팬데믹으로 인해 주택 시장의 위축이 불가피하다고 보았으나 실제로는 급증하는 결과를 나타냈다.

이렇듯 주택 시장은 주택 시장이 가진 고유한 환경과 분위기에 따라 좌우된다고 보는 것이 더 타당하다. 이는 지난 해의 분위기를 다소 이어 간다고 보는 것이 정확하며 급격한 변화는 보이지 않을 것으로 보는 것이 가장 현실적인 전망이다.


막대한 재정 지출이 주택 시장에 기여

일부 전문가들은 코로나바이러스를 억제하기 위해 푼 자금이 2021년 한 해 내내 경제에 부담을 줄 것이라고 주장한다. 


이는 주택 판매가 이전에 예상했던 630만 채가 아닌 600만 채 이하가 될 것으로 예상하는 근거로 제시된다. 경제 정서도 주택 시장에 영향을 미쳐 주택 매매는 계속 줄어들 것이란 주장이다. 

그러나 사람들은 집을 보여주는 것을 꺼리거나 보여줄 수 없음에도 동영상을 통해 주택 투어를 했고 실제 거래를 단행했다. 


올해 주택 시장 예측은 코로나바이러스의 지속적인 영향에 달려 있는 것이 아니라 오히려 모기지 금리의 변화 여부에 달려 있다. 


경제가 정상으로 돌아가는데 얼마나 걸리는 것과 주택 거래는 별로 관련이 없으며 주택 비용이 실제로 얼마나 부담을 주는지가 결정한다.


코로나바이러스로 타격을 입은 도시들은 코로나바이러스가 극복되는 조짐이 보이면 오히려 더 활발한 거래가 나타날 것으로 예상하는 것이 타당하다. 

경제가 제대로 돌아가고 일자리에 다시 복귀하면서 대도시들이 가장 먼저 활발하게 움직이기 때문이다.   


올해 향후 6개월 동안 주택 시장 상태가 어떨지 궁금하다면, 특히 투자자라면 가격 하락이 컸던 혹은 거래가 줄었던 대도시를 눈 여겨 볼 필요가 있다.

수요와 공급의 불일치로 인해 가격이 큰 폭으로 상승하고 있는데 이는 주택 거품이 아니다. 


전염병과 일자리 손실로 인해 주택 수요가 전국적으로 약화돼야 하지만 주택 시장은 10년 전보다 훨씬 더 나은 상태를 유지하고 있다. 새로운 주택에 대한 수요가 생겨났고 새로운 세대가 주택 소유에 관심을 갖기 시작했기 때문이다.


주택 회복을 지나 성장 단계 진입

현재 주택 시장의 여건은 지난 주택 시장의 붕괴로부터 회복 단계를 훨씬 지났으며 유행병 이전 기간에 비해 주택 판매가 급증하면서 새로운 호황을 누리고 있다. 


대유행이 시작된 이래 처음으로 새로운 호황이 나타난 것은 부동산 활동의 네 가지 주요 구성 요소인 수요, 공급, 가격 책정 그리고 판매가 모두 COVID-19 이전 속도를 넘어서고 있다는 것을 말한다. 

이는 주택에 대한 새로운 추세가 생겨났기 때문에 나타난 현상이다.


만약 실업률이 계속 상승할 경우 2021년 말까지 주택 판매가 줄어들 수 있지만 실업률이 더 이상 감소하지 않는 상태가 이어지고 있기 때문에 현재의 주택 판매 수준을 그대로 이어갈 가능성이 가장 높다. 


또한 거래가 시기적으로 줄어들어 가격 상승이 둔화된다고 해서 주택 버블이 나타나는 것이 아니라는 점이다. 일부 전문가들은 전염병이 대공황보다 더 심한 주택 시장 붕괴로 이어질 수 있다고 예측했었다. 


그러나 적어도 구매자와 투자자 모두에게 좋은 점은 주택 가격이 거의 평평해졌고 올해 하반기에도 안정적으로 유지될 것이라는 점이다.


2021년 가장 많이 언급되는 부정적인 주택 전망 중 하나인 주택 모기지 연체가 증가해 주택 시장에 미치는 영향을 볼 필요가 있다. 

모기지 은행 협회는 재융자 붐이 2021년 2분기까지 마무리되면서 54% 감소할 것으로 예측한다. 


이는 연체로 인해 높은 모기지 상환 부담을 재융자를 통해 거의 해소하고 있음을 보여준다. 즉 과거처럼 연체에 따른 주택 차압 증가와 가격 폭락 현상은 일어나지 않는다는 것을 말한다. 

2019년 말 연체는 1979년 이후 최저 수준이었다. 이는 전염병과 실업률 급증으로 빠르게 전환되었지만 차압 모라토리엄에 대한 대책으로 차압은 극히 줄었다. 


CoreLogic에 따르면 모기지 연체와 차압은 전체 모기지의 1.2%가 최소 150일이 연체되었다. 차압은 통상 180일 연체 이후 진행된다.

다만 지불 유예 중인 모기지와 대출에 대한 보다 장기적인 대책은 여전히 추진되어야 한다.

모기지 은행 협회 (Mortgage Bankers Association)의 주택 연구소가 발표한 연구에 따르면, 600만 가구 이상이 임대료나 모기지를 지불하지 않았고 2,600만 명의 개인이 학자금 대출을 받지 못했다.


수백만 명의 학자금 대출자들은 미래 주택 시장에 영향을 미친다. 전체적으로 임대 부동산 소유자는 임대료 지불 누락으로 인해 3분기 수익에서 92억 달러의 손실을 입었다.

이처럼 가장 위험 요소인 차압 문제가 어느 정도 안정되는 정책을 유지하고 있기 때문에 커다란 변수는 없는 상황이다.


지난 해 추세 크게 벗어나지 않을 것

주택 구매에 대한 수요가 여전히 매우 강하기 때문에 2020년에 전체적으로 더 많은 주택이 판매되는 분위기를 이어갈 가능성이 높다. 


올해 주택 시장은 신규와 기존 주택 판매가 지난 해의 추세를 이어 상반기에는 매매가 계속 상승세를 이어가고 하반기부터 모기지 금리가 오릭 시작하면서 거래가 다소 줄어들 것으로 예상할 수 있다. 


전국 부동산 중개인 협회 (NAR)는 주택 구매자들이 주택 시장으로의 복귀를 계속하면서 2020년은 진정한 V 자형 판매 회복을 보였다고 분석했다.


2021년에 기존 주택 판매도 최소 586만 채에서 최대 630만 채를 기록할 것으로 예상하고 있다. 

30년 모기지 금리 평균이 3.2%인 저금리 환경과 4% 성장을 기대하는 경제의 지원을 받아 신규 주택 판매량은 전년보다 높을 것으로 예상된다. 




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