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치솟는 집 값 지금이 모기지 융자 적기

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주택 가격이 자고 나면 오를 정도로 주택 시장이 뜨거운 요즘, 지금이 일년 중 가장 모기지 융자가 쉬운 시기라는 점을 활용할 필요가 있다.  


집을 사기로 마음 먹었다면 먼저 움직이는 것이 유리할 수 밖에 없는데 가격이 오르는 상황에서 낮은 비용으로 구입할 수 있다면 최선이다.


코로나바이러스의 전염병 확산에도 불구하고 지난해 주택 매매가 급증했고 올해도 이런 추세는 이어갈 것으로 보여 현명한 판단이 무엇보다 요구되는 시점이다.

주택 가격이 2006년 신용 위기 직전 주택 시장이 가장 뜨거웠던 시기 이후 최대 상승폭을 기록하면서 낮아질 것이란 생각은 기우에 불과하다.


낮은 모기지 이자율은 여전히 사람들을 주택 시장으로 모으게 할 것이고 펜데믹에서 벗어날 것이란 희망은 주택 수요를 더욱 늘리는 요인이 될 것이다.


주택 가격이 오르는 상황에서는 낮은 비용으로 융자를 얻을 수 있다면 최고의 전략이 될 수 있으므로 이런 점을 감안한 지금 주택 시장의 현상을 볼 필요가 있다.


2006년 이후 최고 수준의 주택 가격 지수

 주택 가격 지수가 2006년 이후 최고 수준을 기록하면서 다시 떨어질 것이란 우려도 있지만 모기지 금리가 낮아 그럴 것 같지 않다는 게 주택 시장 전문가들의 견해다.

최근에 발표된 두 개의 개별 주택 가격 지수에 따르면 주택 가격은 11월에 다시 빠른 속도로 치솟았다. 


많은 주가 코로나바이러스 전염병과 관련된 폐쇄 조치를 다시 재개하기 시작함에 따라 구매자가 주택 시장을 탐색하기가 점점 더 어려워졌지만 최근 데이터에 따르면 가격 상승은 지난해 하반기부터 본격적으로 시작되었다.


코어로직 캐스-쉴러 (S & P CoreLogic Case-Shiller) 20 개 도시 주택 가격 지수는 전월의 8%에서 11월에 전년 대비 9.1% 상승했다. 월간 지수는 10월과 11월 사이에 1.5% 증가했다.


또한 전국을 포괄하는 광범위한 캐스-쉴러 주택 가격 지수 (S & P Corelogic Case-Shiller) 국가 평균 주택 가격 지수는 11월에 전월 대비 8.4% 그리고 전년 대비 9.5% 상승한 것으로 나타났다.

 캐스-쉴러 (Case-Shiller)가 추적한 20개 대도시 중 최소 19개 도시에서 가격이 상승했다.


일반적으로 20개 도시 주택 가격 지수에 포함되는 디트로이트는 이전 코로나바이러스 관련 폐쇄 기간 동안 데이터 수집 문제로 인해 다시 제외되었다.

피닉스는 18개월 연속 13.8% 상승해 가장 큰 가격 상승을 보인 도시로 기록됐으며 시애틀 12.7%, 그리고 샌디에고 12.3%로 그 뒤를 이었다.


이와는 별도로 주택 가격을 집계하는 연방 주택 금융국 (FHFA)도 11월 월별 주택 가격 지수를 발표했다. 이 보고서에 따르면 주택 가격은 전월 대비 1%, 2019년 11월보다 11% 상승했다. 

이것은 주택 가격이 6개월 연속 상승한 것이며, 이제 연간 상승률이 신용 위기 이전에 나타난 주택 붐의 절정기인 2006년 동안 보인 가격 상승을 앞지르고 있는 추세를 나타냈다. 이는 가격 지수로 볼 때 신용 위기로 하락했던 주택 가격이 이제 비로소 완전히 회복했다는 것을 의미한다.


새로운 추세에 접어든 주택 시장 

그러므로 이에 따라 새로운 추세가 자리잡기 시작한 것으로 분석할 수 있다.

당연히 코로나바이러스가 이런 추세를 가져 왔고 밀레니얼이 주택 장만에 나선 점, 도시를 벗어나 주택을 구입하기 원하는 것 등이 주택 매매를 급증시킨 주요 요인이 되었다.


주택 구입자들의 수요가 지난 여름에 보였던 최고치에서 감소하고 있다고 주장하기도 하지만 12월의 주택 매매는 이를 완전히 뒤집었다. 낮은 모기지 이자율의 혜택을 보기 위해 밀려드는 융자 신청서에서 알 수 있듯이 여전히 주택 구입 의지는 매우 강력하다. 


또한 판매용 주택 공급이 거의 소진되어 가격 상승을 더욱 부추기고 있다. 

재고 부족은 특히 아이다호 주 보이시와 피닉스와 같은 인기 있는 주택 시장에서 가까운 미래에 주택 가격 인상을 계속 촉진할 것으로 보인다.


그러나 모기지 금리가 잠재적으로 상승할 가능성이 없음에 따라 높은 주택 가격에 따른 잠재 구매자들의 행동은 시장의 추세를 계속 이어가게 할 것으로 보인다.

주택 착공, 허가 그리고 기존 주택 판매가 모두 최근 몇 달 동안 10년 이상 최고치를 기록하면서 주택 시장은 여전히 강세를 이어갈 것이다. 


낮은 모기지 금리와 주택 선호의 변화가 수요를 자극하고 주택 불황 이후 10년 동안의 침체와 통합 이후에 시장이 강력하고 장기적인 확장을 위한 조짐을 보이는 것라고 보는 것이 타당하다. 


겨울 시즌이 모기지 융자 적기

이런 분위기에서 모기지 융자는 겨울 시즌이 가장 적절한 시기다.

주택 구매자는 모기지 신청 시기를 정확히 정하면 많은 비용을 절약할 수 있다.

모기지 금리가 더 낮아질 것으로 기대하고 융자를 기다리는 게임을 하고 있다면 이미 게임에서 지고 있을 수도 있다.


우버 (Uber)가 만든 주택 융자 스타트-업 하우스 (Haus)는 대출 기관이 대출자에게 제공하는 모기지 금리에 미치는 계절성, 대출 규모, 신용 점수 그리고 기타 요인의 역할을 분석했다.


이 연구에서 주택 시장 그 자체와 매우 유사하게 모기지 시장이 계절에 따라 썰물과 밀물로 구분되는 시기가 있다는 것을 찾았다. 그리고 1월은 평균적으로 새로운 주택 융자를 받기에 가장 좋은 시기다.


1월에 대출 기관은 금리가 일반적으로 연중 가장 높은 6월과 10월 사이의 기간에 비해 거의 20 베이시스 포인트 할인된 금리를 제시했다. 


연구에 따르면 일반적으로 서늘한 날씨는 낮은 모기지 금리를 가져오며 12월과 2월이 그 다음으로 저렴한 달이다.


1월의 금리가 여름보다 낮은 이유를 정확히 말할 수는 없지만 고객을 위한 경쟁이 중요한 요인이 되는 것으로 추측할 수 있다. 


주택 구입과 재융자가 계절적이기 때문에 겨울철에 모기지 신청이 상대적으로 적기 때문에 대출 기관이 경쟁력을 유지하고 사업을 유치하려면 금리를 낮춰야 할 수 있다. 

이는 2012년과 2018년 사이에 발생한 850만 개 이상의 모기지 융자에 대한 프레디 맥 (Freddie Mac)의 모기지 대출 데이터를 분석한 결과다. 


모기지 금리의 계절성을 조사할 때 회사는 차용인, 대출 규모 그리고 자산을 포함한 다른 특성은 배제했다. 오늘날 가능한 최저 금리를 얻는 것은 건초더미에서 바늘을 찾는 것과 비슷할 수 있다.


모기지 금리는 새해 직전에 기록된 최저치에서 약간 상승했지만 역사적 기준으로는 여전히 매우 낮다. 경제학자들은 전염병의 궤적과 관련해 경제 회복이 진행됨에 따라 해가 갈수록 금리가 상승할 수 있다고 경고했다. 


그런데 연준은 2022년 상반기까지는 제로 금리를 유지할 전망이라 밝혔기 때문에 당분간 모기지 금리는 크게 차이는 없을 것으로 보인다.


 예비 모기지 신청자가 새로운 모기지를 신청하는 시기는 돈을 절약할 수 있는 하나의 요소일 뿐 대출 규모는 또 다른 고려 사항이다. 

잔고가 350,000 ~ 450,000 달러인 대출은 일반적으로 100,000 달러 미만의 모기지 융자에 비해 기준 모기지 금리에서 23 포인트 정도 할인 받는 것으로 나타났다.


할인은 실제로 대출 기관이 대출을 시작하는 비용을 반영한다. 

대출을 시작하기 위해 누군가에게 지불하는 비용은 500,000 달러 모기지의 경우와 동일하지만 100,000 달러 모기지의 경우는 모기지 제공 업체에게 더 적은 수익을 제공한다. 이 고정 비용을 충당하기 위해 대출 기관은 낮은 액수의 모기지 융자에 대한 금리를 인상할 가능성이 높다.


물론 차용인은 대출 신청 시기나 대출 규모에 관해서만 직접적으로 결정할 수 있다. 

특히 새 주택을 구입하는데 사용하는 경우에는 다른 요인이 모기지 이자율 결정에 영향을 미친다. 예를 들어 신용 점수가 800점 이상인 사람은 650점 이하의 차용인보다 평균 42bp 낮은 모기지 이자율을 받는다.


그리고 비용을 절약하는 가장 쉬운 방법은 여러 융자 업체를 문의하는 것이다. 

전국에서 가장 비싼 대형 모기지 대출 기관과 가장 저렴한 대출 기관 간에는 75 베이시스 포인트 (BP)의 차이가 있다. 


이는 동일한 차용자가 가장 비싼 대출 기관이 제시하는 4%의 이자율에 비해 가장 낮게 제시하는 이자율 3.25%를 받을 수 있다는 것을 말한다.




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