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모기지 금리 3%대... 시장에 미치는 영향은 

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●30년 고정 금리 모기지 (548,250 달러 이하)의 평균 계약 이자율은 20% 계약금이 있는 대출의 경우 3.23%에서 3.26%로 증가했다.

●주간 금리 변동에 덜 민감한 주택 구입 모기지 신청은 일주일 동안 7% 증가했으나 1 년 전 같은 기간에 비해 2% 증가한 수준이다.

●재융자는 급속도로 축소되는 모습을 보여주고 있는데 이는 모기지 시장이 주택 구입이라는 원래 융자 시장의 모습을 회복하는 모양새로 변화하는 것을 의미한다.

●모기지 금리 상승 압박은 코로나 백신 접종이 일정 단계에 오르면서 경제 회복에 대한 이른 전망 때문이며 실제로 실물 체감 경기가 나아지는 것과는 거리가 있다.


최근 모기지 이자율의 급격한 상승은 모기지 재융자 수요에 타격을 주는 모습을 보여주고 있다. 이는 실제로 재융자 혜택을 받을 수 있는 차용인의 수가 줄어들고 있음을 의미하며 점차 원래의 모기지 시장의 모습으로 되돌아가는 것을 볼 수 있다.

실제로 지난 해 같은 시기보다 모기지 이자율은 낮은 상황이기 때문에 여전히 모기지는 정상 수준보다 낮다.


모기지 이자율 상승에 따른 재융자 감소

모기지 은행 협회 (Mortgage Bankers Association)의 계절 조정 지수에 따르면 주택 재융자 신청은 지난 주에 비해 5% 감소했다. 또한 1년 전 같은 기간에 비해 43% 감소했다.

이는 2019년 3월 8일 이후 처음으로 전년 대비 재융자가 하락한 것이다. 


작년에는 코로나바이러스에 대한 두려움이 금융 시장을 강타하면서 이 시기에 모기지 금리가 급격히 떨어졌다. 이로 인해 재융자 수요가 비정상적으로 급증했기 때문에 올해 수준과 비교해 줄어든 것으로 나타나고 있는 것이다. 


이는 여전히 정상 수준에 접하는 것으로 재융자가 비정상적으로 줄어든 것은 아니라는 것을 기억할 필요가 있다.


모기지 재융자 비율은 한 주 전 전체 모기지 신청의 67.5%에서 지난 주 64.5%로 감소했다. 

여전히 주택 구입 모기지 신청보다 높은 것을 볼 수 있으며 이는 아직 모기지 금리가 상대적으로 낮은 수준임을 알 수 있게 해준다. 


융자 금액 548,250 달러 이하의 30년 고정 금리 모기지 평균 계약 금리는 3.23%에서 3.26%로 증가했으며, 20%를 미만의 계약금을 낸 융자의 경우 모기지 포인트가 0.48에서 0.43으로 감소했다. 


주간 변동폭은 그다지 크지 않지만 모기지 금리는 올해 초보다 40 베이시스 포인트 (bp) 상승했다. 즉 이자율이 0.4% 포인트 상승해 2.8% 수준에서 3.2% 수준으로 상승했다

모기지 금리의 급등으로 재융자 신청에 대한 수요를 계속 냉각시키면서 지난 주 재융자는 5주 만에 네 번째로 감소했다. 


모기지 금리가 상승하면 재융자 혜택을 받을 수 있는 전체 차용자 대상자가 줄어든다.

모기지 시장 분석 업체 블랙 나이트 (Black Knight)에 따르면 차용자의 약 15%는 모기지이자율이 3% 미만인 30년 고정 모기지를 보유하고 있고, 전체 차용자의 약 절반은 모기지 이자율이 4% 미만 수준이다. 


그러므로 4% 모기지대가 평균적으로 대부분을 차지하는 정상 수준이란 것을 알 수 있다. 

주간 금리 변화에 덜 민감한 주택 구입을 위한 모기지 신청은 일주일 동안 7% 증가했지만 1년 전 같은 기간에 비해 2% 증가했다. 


주택 구입 모기지는 증가

주택 판매는 2020년 4월과 5월 초기 코로나로 인한 펜데믹 폐쇄 기간 동안 정체되어 지난 여름에 강하게 반등했다.


봄 주택 구매 시즌이 다가옴에 따라 4주 만에 가장 강세를 보였는데 기존과 정부 융자 프로그램 모두 상승했다. 대출 규모가 2주 연속으로 완화되면서 첫 주택 구매자가 시장에 진입하고 있다.


모기지 금리는 10년 만기 재무부 채권에 따라 변하는데 입찰 경매 이후 별다른 영향이 없이 지나갔고 연준의 경제 동향 발표에 민감하게 반응할 것으로 보인다.


현재까지는 연준의 금리 상승에 대한 계획 변화가 없는 상황이고 경제 전망 역시 섣불리 판단하는 것을 미루면서 물가 상승 우려와 경기 과열 조짐도 경계하는 분위기다.

이는 채권 수익률을 진정시키면서 모기지 금리를 완만하게 진정시킬 것으로 보인다.


이는 본질적으로 시장이 최근의 금리 인상이 전염병에 대한 진전과 경제 강화를 반영하기에 충분한지에 대한 정확한 연준의 태도를 파악하려는 것으로 판단된다.

그러므로 주택 구매 신청에 대해서도 마찬가지다. 


주택 매매와 주택 가격 상승에 대한 지속적인 수요는 주택 구매 관련 모기지 규모가 계속해서 증가할 것으로 보인다.


재융자가 상대적으로 줄어들고 주택 구매를 위한 모기지 융자가 늘어나는 추세를 보서 서서히 모기지 시장은 주택 구매 위주의 융자로 변하는 추세를 보일 전망이다.


이는 실제로 금리가 3%로 유지되면서 재융자는 줄고 주택 구매 융자는 그래도 증가하는 모습에서 그대로 나타나고 있다.

그리고 모기지 금리가 3%를 유지하더라도 주택 시장은 정상 수준보다 약간 높은 매매를 보일 것으로 판단하는 근거가 된다.


높은 주택 수요와 주택 가격 상승으로 인한 재융자 규모가 감소하고 주택 구매가 여전히 강세를 보이면서 주택 시장에 접근할 수 있는 능력이 입증된 사람에게는 오히려 더 좋은 기회가 된다.


3%대 모기지 금리와 주택 경제

모기지 금리 상승은 예상보다 빠른 경제 성장 전망, 개선된 일자리 시장과 증가된 백신 배포의 신호로 인한 것이다. 

빠른 경제 회복 전망은 아직 확실한 것으로 보면 위험하다. 


경제 회복은 최소 2 분기 이상 강한 상승세를 보이면서 지난해의 감소된 부분을 넘어서야만 하는데 아직 그렇게 판단하기엔 이르다. 일자리 개선 역시 큰 시각으로는 실업률이 펜데믹 이전 수준으로 회복되어야 하는데 한달 고용이 늘었다고 고용 시장이 정상으로 돌아왔다고 보는 것은 적절하지 않다.


다만 백신 배포는 이전 트럼프 행정부 보다는 빠르고 신속하게 개선되고 있는 것이 확실하다. 

그렇지만 집단 면역에 진입하려면 국민의 70%가 접종 상태에 진입해야 하는데 여전히 1억 6,000만 명이 접종을 받아야 한다. 추가적으로 4개월 이상은 걸릴 것으로 보여 여름 시즌인 7월말은 되야 판가름 날 것으로 보인다.


그러므로 경제 회복과 관련시킨 금리 상승은 월가를 중심으로 한 금융 시장의 투자자들이 시장의 수익성을 높이기 위해 벌인 행동으로 볼 수 있다.


최근 몇 주 동안 모기지 금리와 10년 국채의 차이는 좁아졌지만 여전히 간격이 있어서 대출 기관이 모기지 금리를 인상하지 않아도 될 여지는 남아 있다.


이는 채권 수익율 급등이 일시적인 현상으로 나타나더라도 모기지 금리가 더 이상 오르지는 않을 것으로 판단할 수 있다.

현재 모기지 금리는 3.2%대를 보이는데 상반기에는 이런 수준을 유지할 가능성이 높으며 후반기에 접어들면 다소 오른 3.4% ~ 3.5%를 유지할 것으로 보인다.


현재 모기지 시장에서 이용 가능한 이자율은 매우 광범위하다. 

이는 모든 모기지 신청자들이 시장 평균 이자율의 혜택을 받는 것이 생각보다 쉬운 일이 아니라는 것을 알아야 한다. 


2%대 모기지 금리를 받은 사람이 전체 모기지의 15%에 불과하다는 사실은 신용과 계약금이 중요하다는 것을 보여준다. 

절반 이상이 3%를 가지고 있다는 것은 모기지 금리가 3%를 유지한다고 하더라도 여전히 낮은 수준임을 나타낸다.


이는 모기지 금리가 3%가 되더라도 실제 주택 구입을 위해 융자를 받는 이들은 여전히 낮은 수준으로 인식한다는 의미다.  

모기지 대출 기관은 신용을 강화하고 코로나바이러스로 인해 대출 자격에 대한 엄격한 기준을 적용하고 있다. 


모기지 금리가 3%대로 유지되면 재융자 신청자가 줄기 때문에 오히려 주택 구입자에게는 융자 문턱이 오히려 낮아질 수 있다.  

전염병의 대유행이 시작될 때 대출 기관은 회사가 원격으로 일하는 것처럼 엄청난 재융자 신청을 겪었다. 


그리고 대유행이 진행되면서 주택 모기지 대출은 실업 증가에 따라 재정에 대한 우려가 커지면서 모기지 산업은 일정 기간 동안의 지불 요청을 견뎌내야 하는 어려움을 겪었다.

코로나바이러스에 의해 생성된 불확실성으로 인한 모기지 시장의 불안정은 앞으로 조금씩 줄어들 것이다.


즉, 융자 기관들이 현재 모기지 이자율을 불안과 불확실성이 서서히 가라앉는 장기 경기 전망을 가늠하는 기준점으로 파악하고 있다는 사실이다.


주택 모기지 대출 기관이 융자를 주저하던 것이 사라지고 원래의 관행대로 모기지 융자에 나설 가능성이 있다. 코로나바이러스에 의한 불안정성이 서서히 사라지고 있다고 판단하기 때문에 시장도 불안정한 모습을 지운다는 의미다.


재융자가 줄어든 것은 모기지 수요가 감소하는 것을 의미하며 주택 구입 융자에 기회가 더 많이 주어지는 것을 말한다.




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