부동산, 머니

코로나 끝나기 전 집 사야 하나

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COVID-19 유행 기간 동안에도 사람들은 집을 사고 싶어하고 필요해했다. 

주택 시장은 한동안 뜨거웠지만 현재의 시장 상황은 그 어느 때보다 구입을 어렵게 만들고 있다.

많은 시장에서 주택이 부족해 이로 인해 입찰 전쟁, 요청에 대한 제안 그리고 평가 격차(appraisal gap)이 발생하고 있다. 그럼에도 주택은 빠르게 거래가 진행되고 있다. 

하지만 인내심이 있고 훌륭한 부동산 중개인과 대출 기관을 만난다면 여전히 많은 기회가 있다.


지금은 집을 사기에 좋은 시기? 

경제 상황과 불확실한 시기에 관계없이 소비자들은 항상 주택을 구매할 필요가 있는 상황에 직면한다.결혼이나 직장에 따른 이주 그리고 노후 생활을 위한 투자가 목적인 경우 그리고 자녀의 진학에 따른 학군 근처에 이사해야 하는 필요가 생기기 때문이다.


그러므로 집을 구매하기 가장 좋은 시기는 인생에서 이와 같은 변화에 따른 합리적인 선택이 필요할 때다. 그런 의미에서 집은 자신은 가장 적절한 시기에 구입하는 것이므로 언제든 적절한 시기가 된다.


그러나 집을 구매하는 것이 조금이라도 가치 상승의 의도가 있다면 적절한 시기는 분명히 존재한다. 일반적으로 주택 매매가 활발한 시기를 보면 주택 가격이 상승세를 유지하고 있을 때다. 

지난 신용 위기로 오랜 기간 주택 가격이 폭락했음에도 불구하고 매매가 저조한 경우를 보면 알 수 있다. 가격이 오르기 시작할 때 조금식 조금씩 주택 매매가 증가했다.


현재 코로나로 인해 예상보다 주택 매매가 활발한 것은 주택 가격이 상승세를 유지하고 있기 때문이라고 볼 수 있다. 어느 순간 가격이 떨어지는 추세를 보이면 거래도 한산해진다.

이는 주택이 어느 정도 자산으로써 투자 가치 상승의 기회가 보일 때 매매가 증가한다는 것을 반영하고 있다. 


주식 시장도 마찬가지로 활황일 때 매매가 증가하며 하향 시장에서는 거래가 한산하다.

그러므로 지금은 주택 구입에 적절한 시기임에는 틀림없고 그래서 주택 매매가 증가하고 있다. 

전염병으로 인한 일상 생활의 변화도 주택을 소중하게 여기게 만들고 가치를 더욱 상승하게 만드는 요인이 되었다. 


한마디로 코로나 시대에 가장 안전한 피난처는 안락하고 남의 방해를 받지 않는 고유한 공간이라는 것을 깨닫게 만들었는데 이는 다름아닌 단독 주택이다.


홈 오피스나 야외 공간으로 사용할 수 있는 두 번째 거주 공간이 필요하게 됐고 많은 사람들이 이사하거나 집을 구매하게 되었다.

그리고 현재 주택 가격이 높지만 시장이 계속해서 상승하고 있다는 점에서 오히려 투자 가치 상승의 기회로 여기고 있다.

더구나 모기지 금리를 감안한다면 주택 가치의 10% 정도는 구매가 유리한 상황으로 판단하고 있다. 


주택 산업이 장래에 더 안정적?

 주택이 턱없이 모자라 주택 가격이 상승했다고 하는데 그렇다면 내년에는 주택이 넉넉할까?

그렇지 않다 집을 새로 짓는 것도 시간이 걸리기 때문에 주택 공급의 부족은 단시일에 해결될 수 있는 문제가 아니다. 


그렇다면 내년에도 다소나마 주택 가격이 오를 것으로 전망할 수 있다. 주택 가격이 조금이라도 오르면서 모기지 금리도 오른다면 이는 올해 높은 가격에 주택을 사는 것보다 결코 유리한 상황이 아니다.


주택 공급 부족이라는 점을 감안하면 아직 모기지 금리가 충분히 상승하지 않은 지금 주택을 구입하는 것이 훨씬 유리할 수 있다.

주택 거래 업계는 코로나 사태에 빠르게 적응해 바이러스에 대한 노출을 최소화하는 접근 방식을 신속하게 도입했다.


예를 들어, 많은 에이전트가 현재 원격으로 작업하고 대부분의 비즈니스를 가상으로 수행하고 있다. 구매자와 판매자 상담이 성공적으로 가상 회의로 전환되었고 이는 주택 매매에 따른 거래 진행 과정을 앞당기는 결과를 가져왔다.


주택 매매가 더 빨라진 것은 이런 비대면 업무 증가에 따른 진행 속도가 빨라진 것에 기인하며 이로 인해 주택 재고는 빠르게 소진되는 모습을 보였다.

검역 또는 기타 안전 문제로 인해 오픈 하우스 또는 주택 구경이 쉽지 않을 수 있지만 부동산 매물 리스팅은 가상 투어를 제공해 성공을 거두었다.


주택을 둘러보는 것도 손 소독제와 예약된 시간에 개별적으로 진행되기 때문에 곧바로 의사를 결정하고 오퍼를 넣어야 하는 상황이다.


투어 중에는 리스팅 에이전트가 모든 문을 여는 것이 일반적이므로 주택 구매자는 보이는 대로 아무것도 건드리지 않고 벽장이나 기타 밀폐된 공간을 둘러봐야 한다. 

오퍼를 넣고 수락이 되면 마감 테이블로 향하는데 부동산 중개인과 변호사도 혼잡한 회의실에서 벗어나 원격 마감에 이미 적응했다. 이는 앞으로 주택 거래 방식과 절차가 달라질 것이란 점을 미리 보여주는 대목이다.


즉 주택 매매는 빨라지고 집을 둘러보는 일은 점차 희소해지며 매물 정보는 빠르게 손에 닿아 시장은 점차 발로 뛰기 보다는 기술에 더 많이 의존하게 된다.

현재는 주택 거래 방식이 완전히 바뀌기 직전의 과도기적 모습을 보여주고 있다는 점에서 지금 주택 구입이 더 수월하고 편하게 느껴질 수도 있다.


경제적 우려는 주택 가격 변동

코로나바이러스는 제쳐 두고, 주택 구입을 생각하는 사람은 경제가 하락세에 있을 때 집을 사는 것이 과연 현명한 결정인지 아닌지 이에 대해 무게를 두고 있다. 


불황이든 아니든 주식을 사든 부동산을 사든 시장의 변동 시기를 정확히 맞추는 것은 불가능하다. 그럼에도 대략 예상되는 큰 흐름은 알 수 있는데 모기지 금리는 오르는 방향으로 가고 있으며 주택 가격 역시 오름세가 다소 줄어들 수는 있으나 하락세는 아니라는 사실이다. 

현재의 시장 상황은 주택 구매자가 모기지에 대해 역사적으로 낮은 금리를 고정할 수 있는 놀라운 기회를 제공하고 있다. 


하지만 많은 사람들이 재융자를 하고 있기 때문에 금리가 실제로 빠르게 상승하고 있음을 명심해야 한다. 주택 모기지 금리 외에도 주택 구매자들은 정리 해고에 대한 두려움이 커지면서 소득의 안정성에 대해 가장 큰 신경을 쓰고 있다.


주택을 지금 계약하고 저금리로 고정하면 구매자가 상대적으로 불확실한 시기에 어느 정도 재정적인 통제권을 갖게 된다.

그래서 노후 생활을 위한 투자로 주택 구입을 하는 경우 예산을 정확하게 계산하기 위해 모기지 사전 승인을 받는 것이 그 어느 때보다 중요하다.


은퇴자의 주택 구입 

은퇴로 인해 걱정된다면 예산보다 적은 집을 사야 클로징 비용을 충당하고 주택 유지 보수 자금을 위한 돈을 남길 수 있다. 지금은 그 어느 때보다 더 신중하게 숫자를 계산할 때다.

집을 둘러보고 나서 맘에 들면 집을 사고 싶은 유혹을 받게 되고 당장 모기지가 필요하다. 


즉, 은행, 크레딧 유니언 또는 기타 금융 기관과 모시지 융자를 얻기 위해 알아보게 된다. 집을 사려고 뛰어들기 전에 전문가들이 권고하는 몇 가지 사항이 있다.


마감 비용을 줄이는 방법도 찾아야 한다. 예를 들어, 많은 대출을 통해 판매자는 마감 비용 크레딧으로 판매 가격의 최대 6%를 구매자에게 기부하는 방법도 있다.

연간 주택 유지 보수와 수리를 위해 얼마를 확보해야 하는지 파악해야 하는데 현명한 예산은 집 구입 가격의 1%에서 4% 사이다.


예기치 않은 수리를 위해 별도의 자금을 따로 보관해야 한다. 평균적으로 주택 가치의 1 ~ 3%를 현금으로 모아 두는 것이 좋다. 최대한 빨리 모기지 융자 사전 승인을 받아 둬야 한다.

오퍼를 생각하기 전에 재정적 생존 가능성에 대한 증거가 있어야 한다. 전문가들은 잠재적인 구매자가 첫 번째 할 일은 사전 승인이라고 말한다. 


그렇게 하면 무턱대고 집과 사랑에 빠지기 전에 대출이 충분한지 가늠하게 된다. 일부 시장에서는 집을 보기 위해 사전 승인을 필요로 하는 경우도 있다. 

사전 승인을 받으면 주택 소유자가 되는 것에 대해 진지하고 대출 기관이 재정과 신용도를 확인하는데 필요한 조치를 취했음을 보여준다. 


전국의 바이어들은 오퍼를 넣은 후 입찰 전쟁에 직면하고 있다. 

이는 낮은 모기지 금리와 낮은 재고로 인해 구매자로부터 강력한 수요가 발생하기 때문이며 일부 판매자는 수십 개의 현금 제안을 받고 있다. 


잠재적인 구매자는 부동산 중개인과 사전에 주택의 가치를 논의해 준비해야 한다. 그래야 가장 강력한 오퍼 전략으로 입찰 전쟁에 참여할 수 있고 가격이 상승할 경우 물러날 시기도 알 수 있다. 


요즘 주택 시장에서 흔히 벌어지는 일이 감정 평가 격차 (appraisal gap)이며 이를 이해할 필요가 있다. 감정 평가 격차 (appraisal gap)는 주택에 대한 오퍼와 대출 기관이 평가한 주택 가치 간의 차이다. 주택 평가가 낮아지면 그 차이를 메울 것인지 결정해야 한다. 


오퍼를 할 때 가격을 적고 지불할 의사가 있는 금액을 별도로 명기할 수 있다. 이는 판매자에게 집을 구입하기를 원하며 집을 사기 위해 최고 가격을 지불할 수 있음을 보여주는 것이다.

현재 시장의 매매 계약에 많은 평가 격차가 나타나고 있다. 


동의하기 전에 이에 대해 충분히 이해할 필요가 있다. 또한 동의하기 전에 대출 기관에 확인하고 그 돈을 감정 격차에 사용하면 모기지 자격을 얻는 능력이 바뀔 수 있다는 것도 알아 둘 필요가 있다.


모기지 금리는 몇 달 동안 역사상 최저치를 기록했지만 점점 오르기 시작했다. 지난 6주 동안 이자율이 오르고 있으므로 더 높은 이자율로 지불할 금액이 얼마인지 확인해 대략적인 모기지 상환액을 알아 두는 것이 중요하다.


투자용 주택에 대한 세금이 바뀌기 때문에 융자 조건도 주거용 주택과 달라진다는 것을 알아야 한다. 약관 변경을 염두에 두고 매일 변경될 수 있는 이자율을 체크하는 것이 중요하다.




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