부동산, 머니

주택 구입 광풍이 맞다

모바일 App 사용자에게는 실시간 전송!




집을 사는 사람의 가장 관심은 시세보다 싸게 산 것인 지이며 집을 판 사람은 제 값보다 조금 후하게 받았는지 여부다.


그런데 현재 주택 시장의 분위기를 감안하면 이 질문에 답하기가 매우 어렵다. 

다만 집 가격이 높은 상태이므로 평상시보다 높은 가격이란 것은 확실한데 이 높은 가격을 시장의 정상 수준이라 보면 역시 싸게 산 계약과 후하게 판 계약을 가늠하기는 쉽지 않다.  


 봄철 주택 구입 성수기에 접어들면서 주택 시장에 참여한 사람들은 주택 시장의 상황에 집중하고 있다. 구글 검색 트렌드 데이터를 통해 사람들이 지금 시점이 주택을 사고 팔기에 좋은 시기인지 알아보고 있는 흐름을 검색해 본 결과를 보여주는 그래프다.


지난 해 코로나바이러스로 펜데믹이 있은 직후 주택 구입에 대한 관심이 폭발적으로 늘어난 것을 보여준다. 지난 해 이 즈음에는 COVID-19 제한으로 인해 많은 주에서 주택 판매를 진행할 수 없었기 때문에 부동산 거래가 상당히 느려졌다. 


그러나 주택 구입은 여름, 가을과 겨울로 폭주세가 이어지면서 반발 매입을 일으켰다.

사실, 전염병이 시작될 때 초기 주택 매매 둔화 이후 부동산 시장의 활동은 예전에 비해 둔화되지 않았다. 


코로나는 더 많은 공간을 확보하기 위해 더 많은 교외 지역에 있는 집을 보기 위해 몰려 드는 사람들의 시간을 재촉했다. 

또한 많은 사람들이 원격으로 일할 수 있는 새로운 능력을 활용하고 전국의 밀집된 도시 중심부에서 더 멀리 이사해 긴 통근 시간에 대해 걱정할 필요가 없어졌다. 


이는 비용을 절약할 수 있는 더 많은 농촌 지역으로 이사하려고 계속 집을 알아보는 유행을 만들고 있다. 지금 당장 집을 사고 파는 사람들에게 이 모든 것은 무엇을 의미할까? 


셀러 주도 시장이 의미하는 것

판매자가 주도하는 주택 시장의 분위기가 만들어졌지만 셀러에게 전적으로 유리한 지는 생각보다 복잡한 문제다. 집값은 대유행 기간 동안 치솟았고 조만간 하락할 것으로 예상되지도 않는다. 


케이스-쉴러 주택 가격 지수 (S & P CoreLogic Case-Shiller home price index)에 따르면 2021년 1월 주택 가격은 11.2%나 올랐다. 주택 가격 상승은 대불황 이후 가장 빠른 속도로 일어나고 있다.


집값이 왜 이렇게 빨리 오르나? 주택에 대한 수요는 높지만 팔려고 내놓은 주택은 많지 않다. 

수년간의 주택 건설 중단은 전국이 심각한 주택 부족에 직면하고 있음을 의미한다. 수요 증가와 공급 감소는 가격 상승을 가장 잘 설명하는 시장의 모습이다. 


지금 당장 집을 팔 수 있는 사람들에게는 후한 가격을 받을 수 있어 좋은 소식이다. 

하지만 대부분의 판매자에게는 한 가지 문제가 있다. 이들은 집을 팔 고 난 후 여전히 살 곳을 구해야 한다는 것이다. 소수의 주택을 놓고 경쟁하는 모든 구매자들의 대열에 합류해야 하는 것이다.


대유행 기간 동안 이미 주택을 소유하고 있는 사람들은 자신의 집을 매물로 등록하는 것을 주저했다. 이는 어느 정도 COVID-19와 관련된 건강 위험을 반영한 주택 소유주의 태도를 보여주는 것이다. 확실히 많은 사람들이 오픈 하우스를 통해 가족이 바이러스에 노출되는 것을 걱정했다. 


그러나 판매용 주택의 공급 부족은 악순환이 되어 판매자가 주택을 리스팅하지 않고 매물을 낮게 유지하게 만들었다. 집을 팔아야 하는 사람은 공이 자신의 코트에 있다는 것을 기억해야 한다. 


현재 시장의 치열한 경쟁으로 인해 구매자는 제안을 더 매력적으로 만들기 위해 많은 양보를 할 의향이 있다. 현명한 판매자는 다음 주택 구입과 형평성이 맞도록 거래 마감일을 변경하는 요청을 활용할 수 있다.


이렇게 강력한 판매자의 시장 (Seller’s market)이 아니었다면 구매자가 시장에 매력을 느끼지 않았을 것이다. 하지만 구매자는 판매자가 구매자 목록을 정리해 두고 있다는 것을 알고 있다. 판매자는 집을 구매할 다른 사람을 얼마든지 찾을 수 있다는 것이 셀러 시장의 의미다."


시장 타이밍 사실 쉽지 않아

주택 판매자는 시장 타이밍에 대해 과신해서는 안된다.

높은 가격은 확실히 일부 주택 판매자를 시장으로 끌어들이고 있다. 주택 소유자 6 명 중 약 1 명이 향후 18개월 동안 주택을 판매할 계획이다. 


이들 중 45%는 주택 가격 상승과 재고 하락으로 인해 원래 계획했던 것보다 일찍 판매를 고려하게 된 것이다.


그러나 주택 소유자는 시장을 노리는 데 주의를 기울여야한다. 주택 시장 타이밍은 주식 시장 타이밍만큼이나 어렵다는 것을 모두 간과하고 있다.


그리고 거래 비용은 주식보다 훨씬 더 높다.
일부 주택 소유자는 높은 가격에 고정하기 위해 지금 주택을 매물로 내놓고 다음 거주지를 찾을 수 있을 때까지 임대할 필요가 있는지 궁금해한다.  

하지만 이는 위험한 행동이다. 두 시장이 항상 나란히 움직이지 않기 때문에 주택 임대 비용과 주택 소유 비용을 적절하게 비교하는 것은 거의 불가능하다.
 
주택 구매자는 여러 방법을 준비해야 
집을 사기에 가장 좋은 시기는 삶에 변화가 생겨 생활 여건이 집을 필요할 때다. 
많은 사람들이 결혼 후 또는 자녀가 생겼을 때 주택 소유주가 되는 것을 선택하고 주택 비용을 통제하면서 부를 쌓아간다.

즉, 많은 사람들이 주택 구매를 한가롭게 기다릴 여유가 없이 여건이 닥치면 집을 사고 있다. 그러므로 대부분 시장 타이밍을 맞추는 것은 현실적으로 어렵다.
동시에, 오퍼 전쟁 중에는 꿈의 집을 확보하려는 감정에 사로 잡혀 들떠 있기 쉽다.

우선 주택 구매자가 현지 시장의 동향과 전국적인 상황을 비교해야 한다. 
최근에 매각된 주택을 찾아서 자세히 훑어봐야 한다. 시장에 나온 지 얼마나 되었고 얼마에 팔렸으며 구입 이후에 대대적 인 수리가 필요한 지 이런 세부 정보를 통해 구매자는 현지 시장의 경쟁력을 알 수 있다.

그런 다음 엄격한 예산을 책정하는 어려운 작업을 수행해야 한다. 주택 가격이 매우 빠르게 상승하는 환경에서 많은 구매자들에게 예상을 맞추는 것은 어려운 일이다. 

모기지, 보험 그리고 주택 관리에 매달 얼마를 지출할 수 있는지 결정해야 한다. 이것을 사용해 얼마를 감당할 수 있는지 결정할 수 있다. 그리고 예산이 가장 높은 집은 피해야 한다. 많은 시장의 주택들이 리스팅 가격보다 훨씬 높은 가격에 입찰하고 있어서 구매자가 감정에 따라 오퍼를 하게 되면 재정 문제에 대비할 수 없게 된다.

가능하면 많은 계약금을 지불
많은 사람들이 주택 시장 붕괴 가능성에 대해 걱정한다. 
구글에서 '주택 시장이 언제 붕괴될 것인가'와 같은 문구를 검색하는 검색어는 지난 한 달 동안 2,000% 이상 증가했다. 

빠르게 가격이 상승하는 것을 본다면 일부 사람들에게는 지난 신용 위기에 대한 기억을 촉발시킬 수 있다.
부동산 전문가들은 특히 모기지 금리가 계속 상승할 경우 시장이 다소 냉각될 수 있지만 대불황 때처럼 시장이 하락할 가능성은 적다는 데 동의한다.

 구매자는 자신과 오늘날의 시장에 대해 투자를 보호할 수 있다. 
핵심은 더 큰 계약금을 지불하는 것인데 저금리는 미래의 주택 소유자가 감당할 수 있는 만큼 비싼 집을 사서 아주 적은 금액을 계약금으로 내길 유혹한다.  

그렇지만 집에 최소한 10%를 계약금으로 내는 것이 현실적으로 유리하다. 
주택 소유의 첫 몇 년 동안 주택 구매자는 모기지 지불액의 더 큰 덩어리가 대출 원금이 아닌 이자를 갚는 데 사용되기 때문에 자산을 거의 만들지 못한다.  

따라서 주택 구매자가 주택에 3%의 계약금을 내고 3.2%의 모기지 이자율로 집을 산 후 매각해야 하는 상황이 닥친다고 가정해 보면 쉽게 이해가 간다. 

상황에 따라 집값이 올라 약 9%의 에퀴티를 쌓았다고 하더라도 집을 팔기 위해 7%까지 비용을 써야 할 수 있다. 에이전트 비용은 셀러의 몫이며 다른 비용도 추가로 들기 때문이다. 

이 경우 다음 주택을 사기 위해 계약금을 충당할 금액은 거의 없거나 줄어들 수밖에 없다. 그렇다고 이것이 주택 가치 하락의 가능성을 설명하지도 않는다. 
더 큰 액수의 계약금은 이런 가능성에 대한 완충 작용을 해주는 역할을 한다.

물론 더 큰 계약금을 저축하는 것은 간단하지 않다. 
근로자가 중간 가격 주택의 5% 계약금을 모으는 데 11년이 걸리는 것으로 조사됐다. 이렇게 큰 계약금을 쌓는 데 평균 14년이 소요될 것으로 예상되는 흑인 가구에게는 훨씬 더 적정 여건에서 주택 사기가 어렵다.

현재 상황에서 낮은 계약금으로 높은 가격에 집을 사는 것은 사실 현명한 판단이라고 보이지 않는다. 다소 수요가 누그러진 다음 주택 가격 상승폭이 다소 줄어들면 구매에 나서는 것도 현명하다.

주택 판매자에게 절대 유리하지도 구입자에게 절대 불리하지도 않은 주택 시장의 상황이다. 각자의 경제적 여건이 과연 현재 주택 시장의 광풍을 충분히 버틸 수 있는 여력이 되는지에 따라 판단하는 것이 현명하다.


List
Today 0 / All 316


워싱턴 미주경제 - 4115 Annandale Rd. suite 207 Annandale, VA 22003 703)865-4901

뉴욕 미주경제 - 600 E Palisade Ave. suite 3 Englewood Cliffs, NJ 07632 201)568-1939