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팬데믹 끝나면  주택 매매 줄어들 듯

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코로나바이러스 대유행에 따른 경기 침체로 많은 사람들의 재정 계획에 혼란이 왔다.

하지만 운 좋게도 일을 할 수 있었던 밀레니얼은 주택 구입 계획을 빠르게 실행에 옮겼는데 부분적으로는 전염병이 오히려 주택 장만을 부추겼기 때문이다.


더구나 신용이 좋은 젊은 세대는 낮은 모기지 금리의 혜택을 상대적으로 많이 받아 주택 구입에 적극적인 관심을 가질 수 있었다.

또한 재택 근무에 대한 관대한 배려는 속박에서 벗어나는 자유를 누릴 수 있는 기회를 제공하는 것으로 여겨 과감히 외곽 지역에 관심을 두게 했다.

외출 비용이 나가지 않는 대신 그 돈을 모아 집을 살 수 있을 것이란 판단도 늘어 재정 관리의 변화도 가져왔다.


팬데믹이 거의 막바지에 다다르면서 주택 시장에도 변화가 있을 것으로 예상할 수 있다.

특히, 경제 활동이 제자리로 돌아가면서 이전과 똑같지 않을 것이란 전망이 지배적인데 이는 주택 수요에도 당장 영향을 줄 수 있다. 경제가 안정될수록 오히려 주택 시장의 열기도 식으면서 냉정한 이성을 되찾을 가능성이 높아 보인다. 


특히 밀레니얼은 주택 수요의 추세를 주도하면서 경제 회복에 따른 상황 변화를 관망할 것으로 보여 주택 시장은 수요가 다소 줄고 가격 급등세가 진정될 가능성이 크다.


팬데믹 기간의 밀레니얼 주택 수요

펜데믹 기간 동안 주택 시장에 적극 관심을 보인 계층은 밀레니얼이다.

물론 경제적으로 여유 있는 부자들이 또 하나의 집을 마련하는 추세가 한 몫 했고 집 가격이 계속 오르면서 재테크 수단으로 투자 수단으로 더욱 관심을 가진 이들도 많았다.


집을 살 계획을 세웠거나 집을 산 밀레니얼은 실업 사태에 영향을 받지 않고 상대적으로 안전한 재택 근무를 해오던 이들이다.


일자리를 유지하면서 전염병을 잘 극복한 이들은 주택 소유자가 될 수 있는 기회가 높았다. 

이들은 낮은 모기지 금리를 이용해 외출 비용이 나가지 않아 모인 돈을 계약금으로 더 보탤 수가 있었다. 


물론 이 돈이 뉴욕이나 샌프란시스코 시애틀이나 워싱턴 DC같은 대도시에 집을 사기에는 부족했으나 외곽으로 나가는 데 전혀 문제가 없었다. 


COVID-19에 감염될 위험으로 인해 밀레니얼의 약 3/4가 원격 근무를 했고 이들 가운데 거의 2/3가 집을 사려고 시도했다.

그러나 실업률이 사상 최고치에 가깝기 때문에 다른 밀레니얼이 여전히 어려움을 겪고 있어 이들의 주택 수요는 더 이상 늘어날 수 없었다. 


이는 팬데믹 기간이 지속될수록 밀레니얼의 주택 구입이 증가하지 않고 조금씩 줄어든 것에서 쉽게 알 수 있다. 

팬데믹 기간 동안 밀레니얼이 원하는 주택은 뒷마당, 홈 오피스, 아이들 학교 공부를 할 수 있는 공간 그리고 독립된 각자의 공간을 갖춘 곳이었다.


이런 주택은 기존 주택 중에서는 찾기가 쉽지 않을 뿐만 아니라 심지어 다시 개조를 해야만 가능했다. 자연스럽게 이들이 원하는 수요를 충족시키는 집은 찾기가 어려워졌고 시간이 지나면서 어느덧 코로나 사태는 막바지에 접어들고 있다.


이런 와중에 무리해서 집을 살 필요가 없다고 판단한 밀레니얼은 일상 생활이 제자리로 돌아오면서 나타날 변화와 경제 여건을 주시하는 쪽을 택하고 있다.

그것은 올해 주택 매매가 조금씩 줄어드는 것에서 그대로 나타났다.


팬데믹이 사라질 즈음 경제 여건 변해

올해 들어 모기지 금리가 변동을 계속했고 이는 주택 수요자에게는 불안한 요소로 작용했다.

낮은 모기지 금리를 활용해 가격이 더 오르기 전에 구매하려던 주택 구매 타임 라인을 놓친 격이 된 것이다. 

프레디 맥 (Freddie Mac)에 따르면 30년 고정 금리 모기지의 평균 금리는 3%를 넘었다가 다시 하락한 뒤 물가 상승 우려가 커지면서 다시 3%를 넘어서는 모습을 보이고 있다. 이는 주택 구입을 망설이고 보다 안정적인 추세를 파악하기 위해 관망하는 잠재 소유자를 더욱 많아지게 만들고 있다.


 또한 급격한 주택 가격의 상승은 비용 조달에 스트레스로 작용하고 있는 데 가족과 친구로부터 재정 지원을 받아야 하는 액수를 더 늘려야 하기 때문이다.


이른 재정적 부담은 다시 주택 구입을 관망

하게 만드는 요인이 되면서 주택 임대를 늘리는 결과를 가져오고 있다. 

경제가 재개되더라도 당장 재택 근무를 그만두고 직장으로 출근하는 것이 아니기 때문에 과도기가 필요할 것이란 진단에 따른 것이다. 


실제로 많은 기업들이 경제가 재개되더라도 서서히 복귀하는 방안을 추진하고 있기 때문에 이전처럼 사무실에 대부분이 근무하는 모습을 보이기는 당분간 불가능한 상황이다.

 직장이 서서히 복귀되는 것을 감안한다면 재택 근무에 익숙한 밀레니얼 역시 서서히 상황을 살필 수밖에 없다.


여전히 거리 두기와 다른 공중 보건 규칙을 따라야 할 것이고 이는 직장 생활의 모습이 달라지는 것을 말하기 때문에 이에 적합한 생활 여건을 갖추는 것도 필요하다. 

집을 아직 사지 않은 이들은 구태여 무리해서 집을 살 것이 아니라 이런 여건에 적응하면서 주거를 결정하려고 한다. 


대도시는 과거와 달리 보다 안전하고 보다 덜 붐비는 모습으로 변할 것이며 보다 쾌적한 여건을 만들어 갈 것으로 전망된다. 

또한 부족한 주택 건설을 위해 과감한 대책을 마련할 것이란 희망도 커지면서 이왕 늦어진 것이라면 확실하게 상황이 정돈된 다음 집을 사려는 계획으로 수정하고 있다.


도시에 주거 시설이 부족한 것은 전국적인 현상으로 각 지자체들이 경제성 있는 주택 공급을 최우선 과제로 삼고 있다.

도시에 저렴한 주택 공급이 된다면 굳이 시골로 나갈 필요도 없기 때문에 정상으로 돌아가는 펜데믹 회복 기간 동안 충분히 상황을 파악하려고 하는 의도가 강하다.


펜데믹 기간 동안 거리 두기와 집에서 지내야 하는 폐쇄로 인해 소비가 줄었고 이는 대부분 저축으로 돌아갔다. 집을 사려고 마음만 먹으면 충분히 계약금으로 조달할 수 가 있다. 


그런데 주택 가격이 너무 비싸고 원하는 주택을 구할 수 없는 상황에서 무리해서 집을 살 필요가 없어진 것이다. 펜데믹이 사라질 즈음 이런 현상이 조금씩 생겨 나면서 주택 매매는 조금씩 감소할 가능성이 크다.


경제 재개의 모습이 결정할 듯

팬데믹 기간 동안 주택 수요가 늘었지만 사실 도시와 농촌 외곽 지역의 분포는 사실 별다른 차이가 없다.

도시에 집을 가진 사람이 시골에 집을 하나 더 샀고 취학 연령이 된 자녀가 있는 가정은 학군 따라 이사를 했으며 시골은 여전히 시골만의 수요를 충족시켰다.


팬데믹이란 전염병이 독립적 공간에 대한 중요성을 부각시켜 단독 주택에 대한 관심과 수요를 늘렸다. 일시에 늘어난 집에 대한 관심이 급격한 가격 상승을 가져온 것이고 이제 전염병에 대한 두려움이 어느 정도 해소되면서 집을 이성적으로 생각할 기회가 생긴 것이다.


경제 활동이 펜데믹 기간의 위축된 모습속에서도 제대로 굴러간다면 아마도 주택 수요는 더욱 늘어날 것이라고 추측할 수 있다.


그런데 팬데믹 기간 동안 보여준 경제 활동이 비정상적인 것으로 모두가 여기기 때문에 코로나가 끝나는 시점에서는 펜데믹 기간 보여준 모습은 사라진다고 할 수 있다. 이는 이전 방식을 찾아가는 모습을 것이며 똑같지는 않더라도 유사한 방향으로 추진될 가능성이 높다.

주택 시장도 이제 정상적으로 돌아가야 하는 데 그것은 적절한 매물과 적절한 주택 가격을 보장하는 적절한 주택 수요를 의미한다.


적절한 주택 시장의 모습은 바이어가 주도하는 시장도 셀러가 주도하는 시장도 아니다.

바이어와 셀러가 적절한 균형을 이뤄 리스팅과 오퍼를 교환할 때 나타나는 모습을 말한다. 그렇게 되려면 우선 수요가 줄어들 수밖에 없다. 


물론 매물이 늘어나는 방법도 있지만 이 상황에서 매물이 늘어난다고 가격이 안정화도지는 않는다. 과도한 주택 수요가 줄어들 때 주택 가격이 안정된 모습을 찾을 수 있다.


펜데믹이 끝나면 주택을 둘러보는 것도 가능해지고 둘러보지도 않고 무턱대고 집을 구매하는 모습은 많이 사리질 것이다. 집을 직접 둘러보고 인스펙션도 하고 감정도 하면 자연스레 주택 가격에 대한 적정성도 회복될 가능성이 있다.


또한 펜데믹이 완전히 사라지고 세컨드 홈으로 장만한 집을 다시 내놓는다면 주택 가격의 급등세는 가라앉을 가능성이 크다. 투자 목적으로 사들인 주택은 다시 임대용으로 내놓으면서 임대를 낮춰야 하는 상황도 가능하다. 


이사를 하지 않는 추세가 많아 주택 재고가 적지만 상대적으로 주택 구입에 대한 관심이 줄어들면 이는 정상적인 재고 수준으로 간주될 가능성이 있다. 이 모든 것이 과도한 가격을 낮추는 역할을 할 것으로 보인다.


밀레니얼의 고용 수준도 영향을 주는데 아직 수백만 명의 실업자가 있으며 이들이 일자리를 잡고 안정적인 궤도에 들어서려면 시간이 필요하다. 

살고 있던 임대 아파트에서 당분간 머물러야 한다. 펜데믹에서 벗어나 경제가 정상으로 돌아가는 과정은 예상보다 급격한 변동이 따를 수도 있다.

이는 주거를 옮기지 않고 안정될 때까지 기다리는 태도로 주택 시장에 영향을 줄 가능성이 높다. 


정상으로 가는 과정의 변동은 모기지 금리의 빈번한 변동과 연결되고 이는 자연스레 주택 매매에 부정적인 영향을 미친다. 아직 실현되지는 않고 있으나 꾸준히 제기되고 있는 인플레 우려도 간과할 수 없다. 


실제로 인플레이션이 나타나면 집을 사기 위한 계약금을 더 모아야 하는 상황이 생긴다. 고용 시장의 변화와 새로운 형태의 비즈니스 등장도 전반적인 경제 활동의 변화를 가져올 수 있다. 

이래저래 밀레니얼은 변하는 경제 환경 속에서 변동을 줄이고 안정된 모습을 보일 때까지 주택 구입을 미루는 태도를 보일 것으로 보인다.




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