부동산, 머니

주택 매매 감소 속 가격 오름세

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전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)에 따르면 4월 기존 주택 판매는 3월보다 2.7 % 감소해 계절 조정된 연간 585만 채를 기록했다.

이로써 3개월 연속 주택 매매가 감소하는 추세를 보이고 있다.


주택 판매량은 2020년 4월보다 33.9% 증가했지만 전염병이 시작될 때 주택 시장과 경제가 멈췄기 때문에 이 비교는 예외적인 것으로 봐야 하며 2019년 4월보다는 11% 더 증가한 것이다. 

주택 매매는 지난해 여름부터 강하게 반등해 과잉 조짐을 보여 왔고 올해 2월부터 조금씩 매매가 줄어들기 시작해 3개월 연속 매매가 감소하고 있다.


그럼에도 여전히 평년보다는 약간 높은 수준을 보여 여름 추세가 정상 수준으로 돌아오는 기점이 될 것으로 전망된다.


주택 거래 여전히 높아 점차 줄어들 듯

전국 부동산 중개인 협회 (NAR)의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤 (Lawrence Yun)에 따르면 주택 매매가 줄었으나 모든 리스팅에 대해 평균 5개의 구매 제안이 들어오고 주택의 절반이 리스팅 가격보다 비싸게 팔리고 있어 여전히 뜨거운 시장이라고 분석했다. 


4월 말 판매용 주택 공급은 20% 감소했다. 판매용 주택 매물의 재고는 116만 채로 현재 판매 속도에서는 2.4개월 공급 물량에 해당한다.

높은 구매 수요와 낮은 매물 공급이 계속해서 주택 가격을 상승시키고 있다.  


4월에 판매된 기존 주택의 중간 가격은 341,600 달러로 2020년 4월보다 19.1% 상승했다. 이는 기록상 가장 높은 중간 가격이자 기록상 가장 큰 연간 상승 수치다.


중간 가격의 급등 이유는 대부분 판매되는 주택의 혼합 양상 때문이다. 공급이 상대적으로 많은 상위 시장에서는 훨씬 더 주택이 팔렸고 저렴한 주택은 매물이 희박해 팔린 주택 수가 적었다.

예를 들어, 10만 달러에서 25만 달러 사이의 주택 판매는 전년도와 거의 변화가 없었다.


그런데 75만 달러에서 100만 달러 사이의 주택 판매는 전년 대비 146%가 증가했으며 100만 달러 이상의 주택은 212%나 판매가 증가했다. 

비싼 주택의 판매가 늘어나 상대적으로 평균 주택 매매 가격을 올린 것이다.


주택 구입 경쟁은 또한 믿을 수 없을 정도로 치열하다. 

부동산 매매 통계가 작성된 이후 가장 빠른 17일 만에 주택이 판매되었다. 전액 현금으로 판매된 주택 점유율은 1년 전 13%에서 25%로 증가했다. 투자 목적의 구입자도 모든 거래의 17%를 차지했다. 


첫 주택 구매자는 구매의 31%를 차지했으며 이는 전월 대비 약간 감소했다. 

이는 밀레니얼의 주택 구입이 조금씩 줄고 있고 투기 목적의 투자용 구매가 늘어나고 있음을 보여주는 것으로 앞으로 주택 구매가 조금씩 둔화될 수 있음을 예상하게 한다. 

 4월 거래가 체결된 2월과 3월의 모기지 금리는 빠르면서도 극적으로 상승했던 시기다.

 

모기지 데일리 뉴스에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 2월에 2.80%에서 시작해 3월에 3.42%로 끝났다. 이는 이미 높은 가격으로 경쟁하고 있는 잠재 구매자로부터 구매력을 앗아가는 결과를 가져왔다. 


앞으로 모기지 이자율이 계속 상승한다면 주택 구매도 주춤해질 것으로 예상할 수 있다.

계약 체결로 측정되는 신축 주택 판매는 2월보다 3월에 21% 증가했다. 건축업자들은 기존의 판매용 주택 부족으로 반사적 이익을 받고 있지만 신규 주택 가격도 급등하고 있어 안심할 수는 없는 상황이다.


건축업자들은 토지와 자재 비용 상승과 점점 더 구하기 힘든 노동력 부족으로 인해 모든 수요를 충족시킬 만큼 주택 건설을 늘리지 못했다. 


이제 희망은 더 많은 사람들이 코로나 예방 접종을 받고 사회적 상호 작용에 대해 안심하면서 많은 잠재적 판매자가 집을 리스팅에 올리는 것이다. 

즉 매물이 늘어나는 것을 기대해야 하지만 이사를 하지 않는 것은 지난 신용 위기 이후 두드러진 특징이기 때문에 만족할 만한 매물 증가는 기대하기 어렵다.

판매 심리가 상승하려면 코로나가 완전히 정복될 즈음인 올해말이 되어야 가능할 것으로 보인다. 
주택 매물 부족을 끝내는 것만으로는 뜨거운 주택 시장의 불균형을 해소하는 데 충분하지 않다. 하지만 이런 판매 물결은 주택 구매자에게 더 많은 선택을 제공할 것으로 보여 가격 안정에 유리하다.

가격 상승세 다소 누그러질 듯
이미 낙관적인 주택 전망은 급격한 가격 급등으로 경고등을 예고하고 있다.
주택 가격은 불과 3개월 전에 예상했던 속도의 거의 두 배로 급등했다. 문제는 주택 매매가 감소하면서 가격이 더 높이 상승하고 있는 것이 우려를 보이는 대목이다.

전염병, 초저금리, 막대한 재정 지원과 수백만 명이 집에서 계속 일하면서 더 많은 생활 공간에 대한 지속적인 수요로 인해 지금까지 강력한 회복과 함께 올해 주택 가격을 상승시킬 것이라고 전망했다. 그런데 그 속도가 너무 빨라 문제가 된 것이다.

케이스-쉴러 주택 가격 지수 (S & P CoreLogic Case-Shiller home price index)의 20대 도시 주택 가격은 작년 중반 이후 꾸준한 상승세를 보여 2021년까지 평균 11% 이상 상승했다.
또한 주택 가격 측정치는 경제성장률과 소비자 인플레이션을 능가할 것으로 예상된다. 이에 따라 2013년 이후 가장 빠른 연간 주택 가격 인플레이션이 될 전망이다.

모기지 이자율이 매력적이고 재정 부양책으로 인해 소득이 높아졌기 때문에 주택 시장은 펀더멘털과 일치하고 있다. 
부채 상환이 상대적으로 저렴하고 구매자가 더 큰 모기지를 얻을 자격이 되면서 주택 구입에 적극 나선 동기다.

 향후 전망에 대해 내년에 상승과 하락을 예상하는 부동산 전문가들이 양분되고 있다.
현재의 가격 상승 속도가 올해에도 지속될 것으로 보는 이가 지배적이다.
모기지 시장 전문가들은 30년 모기지 이자율은 올해 평균 3.3%, 내년 3.6%까지 상승할 것으로 예상한다. 2023년까지 코로나 이전 최고치인 3.8%에 도달하지는 않을 것으로 예상한다.

이는 낮은 모기지 비용으로 당분간 주택 수요가 강세를 유지할 것이며 공급 부족은 주택 가격을 더욱 압박할 것임을 시사하는 것이다.
전체 판매량의 약 90%를 차지하는 기존 주택 판매량은 585만 채로 2020년 6월 이후 가장 낮은 최저치다.

주택 판매는 올해 평균 600만 채가 조금 넘을 것으로 예상되는데, 이는 올해 지금까지의 월간 수준과 멀지 않은 수준이다. 
수요의 강점과 재판매 시장의 매물 리스팅 수가 기록적으로 적다는 사실을 감안할 때 내년에는 경제성이 떨어질 것이라고 보고 있다. 이는 가격 둔화가 나타난다는 의미다.

그럼에도 애널리스트의 상당수는 올해 주택 시장 활동이 계속 가속화될 가능성이 더 높다고 전망했다. 일부만 둔화될 것으로 보고 있다.
올해 이후 주택 가격은 내년에 평균 5.6%, 2023년에는 4.0% 상승할 것으로 예측되었다.

올해 말과 내년에 접어들면 주택 시장이 다소 냉각되고 판매와 가격 상승이 둔화될 것이란 전망이 합리적이다. 

최근 가격 상승은 장기적으로 지속 불가능한 것으로 펜데믹이 막바지에 다다를수록 주택 시장도 이성적으로 돌아올 것으로 보고 있다.


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