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신규 주택과 기존 주택  가격이 거꾸로?

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월 주택 매매 데이터에서 이상하고 흥미로운 예외적안 결과가 나타났다. 

새로 지은 주택의 중간 가격이 기존 주택의 중간 가격보다 약간 낮게 나타난 것인데 이것은 보다 자세히 들여 다 볼 필요가 있다. 


오래된 기존 주택보다 새로 지은 신규 주택을 더 싸게 구입할 수 있다면 그 보다 더 좋은 일은 없을 텐데 이는 현재 주택 시장의 현상을 그대로 반영하는 결과라 할 수 있다.


상대적으로 비싼 기존 주택이 매물로 나와

인구 조사에 따르면 3월에 판매된 신축 단독 주택의 전국 평균 가격은 330,800 달러다. 

그리고 전국 부동산 중개인 협회 (NAR)에 따르면 3월에 판매된 기존 단독 주택의 전국 평균 가격은 334,500 달러로 집계되었다. 


그러나 중고 집보다 새 집에 더 적은 비용을 지불할 가능성은 실제로 거의 없다. 이는 주택 시장에 나온 기존 매물이 저렴한 가격으로 나온 집이 부족하기 때문에 나타난 현상이다.

전미 주택 건설 협회의 시장 분석에 따르면 평방 피트 당 기준으로 비슷한 지역에서 신규 주택은 여전히 기존 주택보다 가격이 비싸다는 것이 객관적인 입장이다. 


전국 평균 주택 가격이란 시장에 나온 주택의 절반이 더 싸게 팔리고 절반은 더 비싸게 팔렸다는 것을 의미한다. 

가장 널리 사용되고 주시된 케이스-쉴러 (S & P Case-Shiller) 주택 가격 지수와 같은 재판매 지수를 의미하는 것이 아니다. 


재판매 지수는 시간이 지남에 따라 유사한 장소에 있는 유사한 주택 가격의 상승 또는 하락을 측정한다.

현재 중앙값의 문제는 현재 전례 없는 주택 부족을 겪고 있다는 것에서 비롯된 것인데, 이는 저가 주택 시장에서 가장 심각하게 나타난다. 


매매용 저가 주택이 너무 적어서 시장 활동이 더 높은 쪽으로 치우쳐 있기 때문에 나타난 현상이다. 

즉 시장에 매물로 나온 주택들이 상대적으로 비싼 집들이란 의미다.


예를 들어, 전국 부동산 중개인 협회 (NAR)에 따르면 3월에 판매된 10만 ~ 25만 달러 사이의 기존 주택 수는 수용에 비해 단순히 판매된 주택이 너무 적어 1년 전보다 10%  매매가 감소했다. 


한편, 가격이 75만 달러에서 100만 달러 사이인 주택의 판매수는 1년 전보다 82% 증가했다.

더구나 100만 달러 이상의 주택 판매는 놀랍게도 108%나 증가했다. 이는 팔린 모든 주택 가격의 중앙값을 훨씬 더 높게 왜곡시키는 결과를 만든다.


신규 주택 관심 늘면서 가격도 올라

저렴한 신규 주택도 공급이 부족하다. 

그 이유는 두 가지다. 10여년 전 주택 붕괴 이후 비교적 오래되지 않은 저가의 저당 주택 판매가 급증했고 건축업자가 다시 집을 짓기 시작했을 때 그들은 상대적으로 비싼 주택 시장에 집중했다. 


건축 자재와 토지 가격이 치솟고 있었기 때문에 값싼 집을 짓는 것도 어려웠을 뿐만 아니라 비싼 집을 짓는 것이 더 이윤이 높기 때문이다. 

신규 주택의 액면 가격은 여전히 가파르게 상승하고 있는 상황이다.


그러나 전국 주택 건설 협회 (NAHB)에 따르면 2월 신규 건설 시장에서 신규 주택 구매자는 43%로 증가했다. 

이는 기존 주택 시장에서 차지하는 31%보다 높은 수치다. 


이것은 부분적으로 역사적으로 낮은 모기지 금리와 건축업자들이 마침내 보급형 주택을 생산하기 시작했기 때문으로 분석하고 있다. 그리고 이것은 신규 주택의 중간 가격을 조금씩 낮추고 있다. 

당연히 신규 주택 가격은 지역에 따라 그리고 거주 동네에 따라 크게 차이가 있다. 


주택 가격이 전반적으로 더 저렴한 남부 지역에서는 신축 공사가 가장 활발해 전국 중앙값을 낮추는 데 반영되고 있다.

주택 시장이 경쟁이 심해짐에 따라 잠재적인 구매자는 신규 주택으로 관심을 바꾸고 있지만 몇 가지 요인으로 인해 주택 가격이 그 어느 때보다 비싸지는 것도 사실이다.


첫 번째는 기존 주택의 기록적인 부족으로 인한 시장 구성의 변화다. 

판매용 주택 4채 중 약 1 채는 새로 지은 신규 주택으로 사상 최대 점유율을 기록했다.


역대 추세를 보면 신규 주택은 전체 주택 매매의 10 분의 1 정도를 차지했지만, 이런 변화 뒤에는 치열한 구매 경쟁에 기인한다. 이로 인해 신규 그리고 기존 주택 모두 가격이 사상 최고치를 기록하고 있다.


그러나 신규 주택 가격을 높이는 것은 구매 경쟁만이 아니다. 

집에 들어가는 비용과 재료와 토지 가격이 급등함에 따라 가격 상승이 추가된다.

목재 가격은 거의 매일 새로운 기록을 세우는 것으로 보인다. 


목재 제품 산업 시장 분석 회사인 랜덤 랭스 (Random Lengths)에 따르면 올해 67%, 1 년 전보다 340% 가격이 상승했다. 


목재는 주택 건설 뿐만 아니라 집을 꾸미는 데 사용되는 캐비닛, 문, 창문 그리고 바닥 비용에 영향을 미치고 있다. 가구 가격 역시 큰 영향을 받고 있다.


목재 비롯 주택 비용 상승 이유

목재 가격은 주택 건설 업자와 리모델링 업자의 높은 수요 이외에 다양한 이유로 급등하고 있다. 

목재 관세는 이미 1년 전에 가격이 상승했지만 그 후 전염병이 닥치자 생산이 중단되었다. 

주택 수요가 장기적으로 멈출 것으로 예상했던 탓도 있다. 하지만 주택 수요는 잠시 멈춘 후 다시 급증하기 시작했다. 


집을 짓는 사람들과 목재 생산자들이 예상을 못한 결과가 닥친 것이 가격 급등을 가져온 또 하나의 이유가 된 것이다.

한마디로 주택 수요를 잘못 예측했고 목재 수급을 맞추지 못한 것이 결정적 이유다.


당연히 관세를 통한 수입 비용 증가도 가격 안정에 도움이 되지 않았다. 

국내 목재 생산을 늘리고 무역 분쟁을 해결하는 등 국내 목재 공급을 늘리기 위해 할 수 있는 모든 일을 해야 하는 상황이다. 


당장 주택 가격을 조금이라도 낮추는 것이 시급한 문제가 되었기 때문이다.

전국 주택 건설업자 협회 (NAHB)에 따르면 지난해 목재 가격이 급등하면서 평균 신규 단독 주택 가격에 35,872 달러, 평균 신규 다가구 주택 가격에 12,966 달러가 추가되는 영향을 주었다.


일부 건축업자들은 엄청난 비용에 직면해 건설을 늦추고 있다고 하지만 인구 통계 조사에 따르면 3월 단독 주택 착공은 전년 대비 41% 증가했다. 


건축업자들은 급증하는 수요를 충족하기 위해 최대한 빨리 건설을 늘리려고 하고 있으나 그럴수록 건축 자재 수요가 늘어나 비용은 상승하게 되는 결과가 나타나고 있다.


현재 신규 주택은 물론 기존 주택 역시 시장에 충분한 공급이 없는 것이 가격 상승을 만든 요인이며 이는 수년간 억눌린 주택 수요를 잘못 예측한 탓도 있다.


주택 수요 증가는 첫 주택 구매자들인 밀레니얼과 55세 이상의 중년층에서 집을 사려는 사람이 급증했기 때문이다.

이런 수요 증가에 비해 신규 주택 공급은 단기간에 늘어나지 못하고 건설 비용은 통제 할 수 없는 것이 가격을 더욱 상승시키는 이유다.


지난 4 ~ 5개월 동안 목재 가격은 하루가 다르게 가격이 오르는 현상이 빚어졌다.

국내에서 전체 생산 능력을 회복하기가 쉽지 않아 상당 부분 수입에 의존해야 하는 것도가격을 당장 안정시킬 수 없는 요인이다. 


필요한 목재 공급을 모두 얻을 수 있다면 목재 가격은 다소 안정될 수 있다는 면에서 한시적인 대책도 필요한 상황이다.

그러나 신규 주택 가격의 상승 이유는 단지 목재가 아니다. 건식 벽체인 석고 가격도 1년 전보다 거의 7% 상승했다.


철제 빔, 판금 제품 그리고 배선에 사용되는 제철소 제품 가격은 3월에 전년 대비 거의 18% 상승해 사상 최고치를 기록했다. 구리 가격도 최고치를 기록했으며 현재까지 27% 상승을 기록했다.

그리고 무엇보다 땅 가격이 가장 큰 요인이다. 


토지 수요가 너무 높고 공급이 적기 때문에 단일 랏 (lot) 당 가격은 지난 해에 비해 11% 상승했다. 부동산 데이터와 개발 자문 회사인 잔다 (Zonda)에 따르면 신규 랏 공급은 1년 전보다 20% 감소했다.


토지 재고는 샌디에고, 볼티모어 그리고 샌프란시스코에서 가장 타이트하다. 

또한 내슈빌은 현재 가장 큰 공급 감소를 보이는 지역 중 하나로 보고 있다. 

상위 시장의 90%에서 랏 (lot) 공급은 상당히 부족한 것으로 간주되고 있어 신규 주택 공급은 수비지 않을 전망이다.


건축가들이 주택 공급과 수요를 더 잘 맞추기 위해 한정된 땅에 많은 것을 퍼부면서 기발한 건축이 개발되고 있다. 

부지 공급 부족이 엄연한 현실이며, 이로 인해 가격이 상승하고 건축업자들은 교외로 더 멀리 이동하는 것도 새로 나타난 현상이다. 


이로 인해 아직 신규 주택 시장이 잠재력을 충분히 발휘하지 못하고 있는 데 부지 부족이 지속되는 한 이런 현상은 계속될 것으로 보고 있다. 


이는 당분간 신규 주택 가격이 더욱 상승할 수 밖에 없으며 고급 역시 점차 감소할 것이란 전망을 가능하게 한다.  



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