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연준, 주택 시장에 개입할까?

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주택 시장을 놓고 바이든 행정부와 연방 준비 위원회도 주시를 하고 있다.

대체적으로 가격 상승이 과도한 수준이라는 점에 동의하지만 주택 시장이 위험하다 거나 거품을 만들고 있다고 판단하지는 않는 분위기다.   


공개시장위원회 (FOMC)에서 주택 시장에 관한 언급이 있었다. 많은 참가자들이 경제가 연준의 목표를 향해 빠르게 개선된다면 향후 회의에서 자산 구매 속도를 조정하기 위한 계획을 논의하는 것이 적절할 수도 있다고 의견을 제안했다.


여기서 자산 구매란 주택담보대출 즉 모기지 담보 증권 (MBS)을 사들이는 것을 말하고 속도를 조절한다는 말은 사들이는 것을 늦춘다는 말이다. 

모기지 담보 증권 구매를 늦추면 모기지 융자 기관은 새로운 자금을 마련할 수 없기 때문에 모기지 대출이 줄어들고 이자도 다소 오를 수 있다.


자산 매입은 주택 시장에 돈을 푸는 것

연준은 주택 융자 기관에 돈을 공급하기 위해 매월 1,200억 달러 규모의 주택 담보 증권을 매입하면서 주택 시장의 속도를 조절한다.


이는 지난 신용 위기를 통해 주택 시장이 무너지지 않게 모기지 시장을 살리는 수단으로 취해온 연준의 대표적인 주택 시장 관련 정책이다. 

중앙 은행이 대규모 주택 모기지 증권 매입의 속도를 줄이는 것은 주택 시장의 자금이 줄어드는 것을 의미한다. 


즉 모기지 융자할 돈이 줄게 되면 모기지 융자를 쉽게 받을 수 없게 되고 당연히 주택 매매는 줄어들게 된다. 

그런데 문제는 현재 주택 매매가 과열된 것이 아니라 가격 상승폭이 과도하다는데 문제가 있다. 

주택 거래가 점차 줄어들고 있는 상황에서 다시 매매를 위축시키는 자산 매입 축소는 주택 융자 시장만 압박하는 결과를 가져올 수 있다. 


연준 의장인 제롬 파월은 이런 이유 때문에 연준이 할 수 있는 일에 대해 솔직한 의견을 피력했던 것이다. 특히 통화 당국이 이자율 인상에 대해 생각 조차하지 않고 있다고 주장했는데 이는 당연한 이유일 것이다. 


연준은 수십 개월간 물가 상승폭이 작았기 때문에 인플레이션 목표치 2%를 당분간 그 이상으로 유지하면서 고용을 최대로 창출하기 위해 자산 구매를 포함한 정책 도구를 계속 적극 시행할 작정이다. 


이는 주택 시장에 대해서도 1200억 달러 규모의 주택 모기지 증권을 매입하고 이자도 인위적으로 올리지는 않을 것이란 의도다.

연준을 주시하는 시장 분석가들은 주택 모기지 채권 매입을 줄이는 계획에 대한 대화를 시작하라는 의견이 너무 빨리 제시되었다는 사실에 적잖이 놀랐다. 


이에 따라 캔자스 시티 연방 은행이 와이오밍 주 잭슨홀에서 개최할 예정인 8월 말 연례 정책 회의에서 일종의 발표가 있을 것으로 예상하고 있다.  


이들은 원래 주택 모기지 채권 매입의 축소가 2022년 초까지 시작되지 않을 것이라고 추측해 왔다.

연준은 2020년 3월 Covid-19 대유행의 영향으로 금융 시장이 거의 붕괴된 후 재정 상황을 완화하기 위한 정책 캠페인에 대해 임무 달성을 선언했다. 

그 이후로 주식은 급등했고 S & P 500 지수는 붕괴 저점에서 85% 이상 상승했다. 신용 시장에서 미국 국채와 투자 등급의 우량 회사채와 고수익 불량 회사채 간의 수익률 간격인 스프레드는 유래 없는 수준으로 축소되었다. 

연준이 매월 800억 달러의 재무부 채권과 함께 400억 달러의 모기지 담보 증권을 매입했기 때문에 모기지 시장에서도 위험이 축소된 것은 주식 시장과 마찬가지였다. 

그 결과 모기지 담보 증권 (MBS) 스프레드 역시 역사상 가장 축소돼 비슷한 국채에 비해 약 20bp (0.2% 포인트)에 불과했다. 
이는 주택 구매자에게 30년 고정 금리 대출 비용이 연간 3%에 불과하다는 결과로 나타났다. 이처럼 낮은 모기지 금리는 급격한 주택 시장의 한 요인이 되었다.

연준 개입없이 주택 시장 안정될까?
이미 부풀려진 주택 가격이 오르는 이유에 대해 연준의 회의에서 공식적으로 의문이 제기되었고 이에 대한 논의가 있었다.
제이피 모건 (JP Morgan)의 연구 보고서에 따르면 연준 회의에서 모기지 시장이 지금 그다지 많은 지원을 필요로 하지 않는다고 의견을 모았다고 한다. 

연준이 주택 시장에 개입해야 하는 상황은 주택 시장의 위험 징후가 보일 경우라고 보고 있다고 한다.
연준의 회의 참석자 가운데 부동산 문제에 가장 정통한 인물은 로젠그린 (Rosengren)으로 알려져 있다. 

대유행 이전에 그는 부풀려진 상업용 부동산에 대한 우려를 제기했고 실제로 상업용 부동산은 가치가 크게 하락한 상태다. 
만약 로젠그린 (Rosengren)이 주택 시장에 대해 언급을 한다면 실제로 연준이 구체적 행동에 돌입할 것으로 보고 있다.

그래서 연준이 현재의 구매 속도를 유지하면서 모기지 담보 증권 (MBS)에서 재무부 채권으로 구매 비율을 높일 수 있다고 주장한다. 
또한 재무부 채권 구매를 늦추기 전에 MBS 구매를 줄이기 시작할 수 있고 둘 다 구매를 줄이면서 MBS 구매를 더 빨리 줄일 수도 있다. 

제이피 모건 (J.P. Morgan) 이 예상하는 시나리오는 연준이 재무부와 MBS 매수를 줄이면서 똑같은 양을 동시에 줄이는 방식이다.
즉, 시장이 공급 부족으로 제약을 받는 상황에서 주택 수요를 줄이는 방식이다. 

새로운 주택 건설은 건축 자재와 노동력의 부족으로 인해 방해받고 있다. 기존 주택의 재고도 낮다. 주택 소유자는 새 이사지를 찾을 수 없을 때 집을 내놓기를 꺼린다.
연준은 모기지 증권 매입을 통해 이런 문제를 악화시킬 수 있다. 

모기지 시장에 도움이 필요한 것이 아니다. 은행들은 모기지 담보 증권의 더 큰 매수자였고 MBS 대행사의 보유 지분을 연간 5,300억 달러 또는 한 달에 약 440억 달러까지 늘렸다. 
은행들이 예금으로 가득 차 있는 동안 대출할 곳을 찾는 데 골몰해야 했다. 

따라서 이들은 순이자 소득을 창출하기 위해 현금을 고품질 자산에 투입해야 했다. 
내년에는 MBS 수익률 스프레드가 벤치 마크인 국채보다 20 ~ 30 베이시스 포인트 더 확대될 것으로 추정한다. 
이는 모기지 이자율이 0.2 ~ 0.3% 더 오른다는 것을 의미한다. 
연준이 월별 이자나 원금 재투자를 중단하고 모기지 시장에서 완전히 철수하면 모기지 증권 스프레드는 추가로 20 베이시스 포인트 (0.2% 포인트)를 추가할 것으로 보여 모기지 금리는 상승 여력이 강한 상황이다.

실제로 연준의 암묵적 주택 시장 지원 중단은 주택 시장의 안정성을 회복하는데 도움이 되려면 시중 융자 기관이 모기지 시장을 조절할 수 있어야 한다. 
이렇게 모기지 금리가 올라가도 모기지 시장에 별다른 영향이 없어야 하는데 모기지 시장이 페니메와 프레디맥의 영향력이 크기 때문에 섣불리 연준이 발을 빼지 못한다.

현재 주택 시장은 조정 중
주택 시장은 4월부터 매매가 감소해 계절적 조정된 수치로 569만 채다. 신규 주택 공급 문제는 승인되었지만 공사를 시작하지 않은 주택의 수도 반영된다. 이 수치는 2개월 연속 급격히 증가했다.
주택 관련 ETF의 실적이 저조한 것은 목재와 구리 같은 주요 건축 자재 가격이 급등해 건설사의 마진이 축소되고 있음을 반영하고 있다. 

낮은 모기지 금리에도 불구하고 높은 재료비는 경제성을 악화시켰다. 실제로 최근 미시간 대학 소비자 체감 지수의 주택 구매 조건 평가는 1971년 5월 이후 최저 수준으로 나타났다.
일부 사람들은 주택 가격이 치솟는 현상을 인플레이션으로 보고 우려하지만 주택은 자산이기 때문에 자산 가치의 상승이 인플레이션으로 보는 것은 잘못된 인식이다.

주택 가격이 오름으로 인해 상대적으로 주택 임대 가격이 급등한다면 주거 유지 비요이 오늘 것이기 때문에 인플레이션의 영향으로 측정할 수 있다. 

하지만 집값 상승만으로 인플레이션으로 연관시키는 것은 그릇된 경제 분석을 가져오게 만든다.
주식과 주택 등 모든 자산 가치가 오르고 있다. 자산 가치가 오르면 그것을 보유한 사람의 부가 증가한 것이다. 
넓은 의미의 소득이 증간한 것이므로 상대적으로 자산을 소유하지 않은 사람의 소득이 감소한 것이다. 

엄밀하게 말하면 상대적으로 소득이 감소한 것이지 물가가 상승한 것은 아니다.
현재 주택 가격의 폭등에도 불구하고 낮은 임대료로 인해 소비자 물가 지수 (CPI)는 하락했다. 
또한, 퇴거 모라토리엄은 9월에 종료될 예정이며 연기된 모기지 미납액이 가장 큰 변수다. 

과연 주택 차압으로 연결될 것인지는 주택 시장의 리스크와 직결되며 이 부분이 연준이 주시하는 부분이다.
다행히 주택 시장은 조금씩 거래가 줄고 있고 가격 상승폭도 조금씩 줄어들 것으로 보인다. 
9월까지 조금식 안정된다면 정부 지원에 따른 모기지 지원으로 인해 모기지 연체에 따른 주택 차압 위험은 그다지 크지 않을 것으로 보인다. 
이는 주택 시장 자체적으로 위험을 흡수하고 조정해 가는 힘이 있음을 보여준다.

교외로 몰려 드는 사람들의 열풍도 코로나 사태가 지전 구겸에서 극복 단계로 진입하면서 다시 도로의 복귀가 시도되고 있다.
시골 혹은 변두리 주택을 과장된 가격으로 살 이유가 이제는 점차 줄어들고 실거주자만 관심을 갖고 있다. 

노동 통계국 (Bureau of Labor Statistics)에서 계산한 주택 소유자의 임대료에 준한 주택 비용은 식량과 에너지 비용을 제외한 핵심 소비자 물가 지수 (CPI)의 약 1/3을 차지한다. 

이 임대료는 전염병의 영향으로 인해 보류되었고 다시 정부가 지원하면서 비용 부담의 압박을 덜어줌으로써 물가 상승 우려를 없애고 있다. 

주택 시장이 자체적으로 충분히 조정하는 과정에 돌입했기 때문에 연준이 나사서 금리를 올리거나 모기지 금융 시장을 위축시키는 일은 없을 것으로 보인다.


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