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집 팔 때 현금 오퍼 괜찮을까?

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집을 팔 준비가 되었다면 리스팅 가격에 상관없이 현재의 강력한 판매자 시장에서는 적어도 한 번 이상의 현금 제안을 받을 수 있다. 


전국 부동산 중개인 협회 (NAR)에 따르면 2021년 3월 부동산 투자자자를 포함한 전체 주택 구매자의 23%가 현금으로 주택 구매 자금을 조달했다. 


그러나 주택 판매자에게 현금 제안이 더 나은지는 오퍼와 판매자에 따라 상황이 달라진다.

집을 빠르게 팔고 싶거나 우발적인 상황에 대처하고 싶지 않다면 현금 제안이 이상적 일 수 있다. 


그럼에도 새 집을 찾는 데 더 많은 시간이 필요하거나 수익을 극대화하고 싶다면 모기지 구매자를 선택하는 것이 더 나을 수 있다. 수락 기준은 구매자가 자금을 조달 받는 기관 뿐만 아니라 오퍼의 세부 사항에 달려 있다.


누가 현금으로 집을 구입하나?

전통적으로 현금 구매자는 주택 시장의 양쪽 극단에 집중되는 경향이 있다. 

낮은 가격대에서는 조건, 가격 또는 둘 모두로 인해 모기지 자격이 없는 주택을 구입하는 주택 수리 판매자와 투자자를 볼 수 있다. 


더 높은 가격대에서는 모기지를 필요로 하지 않는 구매자가 항상 있다. 

그들은 주택 매매로 남은 에퀴티가 많거나, 가족 구성원으로부터 선물이나 대출을 받았거나, 단순히 부자라는 이유 때문일 수 있다.


그러나 현재 시장에서는 점점 더 많은 일반 주택 구매자가 현금을 지불하고 있다. 

주택 재고가 부족하고 구매자 수요가 높기 때문에 현금 지불은 일부 구매자가 입찰 전쟁에서 승리하기 위해 활용하는 하나의 전술이 되었다.


현재 주택 판매자는 시장에서 절대적으로 유리한 위치에 있다. 모든 부동산에 최소 10, 15 명으로부터 오퍼를 받고 있다.

어느 정도 정기적인 주택 구매자로부터 현금 제안을 받으면 처음 현금 구매를 제안하는 사람보다 더 원활하게 매매가 진행될 수 있다. 


구매 계약서 작성이나 소유권 보험 확보와 같은 작업은 경험있는 이들에게는 새로운 것이 아니기 때문이다. 그러므로 현금 오퍼인 경우 투자자의 제안을 받아들이는 것이 일의 진행에서 유리하다.


투자자 그리고 온라인 구매자 vs. 거주 목적

일반 현금 구매자의 범주에는 부동산 투자자, 주택 수리를 통해 재판매 혹은 임대하려는 하우스 플리퍼 (flipper) 그리고 온라인 주택 거래 업체 아이바이어 (iBuyer)가 포함된다. 


아이바이어 (iBuyers)는 집값을 현금으로 지불하고 몇 시간이 내지 며칠 안에 오퍼를 제공하고 판매자가 2주 안에 마감할 수 있도록 하는 온라인 매매 회사다. 

투자자와 플리퍼도 리스팅 매물을 찾지만 특히 아이바이어 (iBuyer)에게 집을 팔 때는 거래의 주도권을 잡아야 한다.


현금 오퍼를 통해 집을 사려는 구매자는 일반적으로 그 집에서 살 계획이 없다. 

그들은 투자의 일환으로 수리 또는 업그레이드를 기대하기 때문에 검사 혹은 우발적 조치를 포기할 가능성이 높다. 


수리를 의무화하지 않는 것도 아이바이어 (iBuyer)가 신속한 거래를 보장하는 한 가지 방법이다. 

그러나 이들은 집을 사서 이익을 얻고자 하는 것이기 때문에 투자자들은 살 곳을 찾는 구매자보다 낮은 제안을 할 가능성이 높다.


 지금은 세금 경매와 부실 부동산의 판매가 일시 중지되었기 때문에 일반적으로 경매에서 부동산을 구입하는 투자자가 집을 구하려면 공개 시장에 와야 한다. 

이는 주택 구매자들 사이에 더 많은 경쟁을 일으키고 가격을 높이고 비 투자자가 현금 제안을 고려하도록 부추기는 결과를 가져왔다.


주거용 주택이든 투자용 주택이든 처음으로 현금으로 집을 구입하는 주택 구매자는 실제로 그 집에 살 계획을 세울 가능성이 높다. 


이런 유형의 구매자는 주택 검사와 같은 우발 사항을 요청할 수 있다. 이미 집에 상당한 현금을 투자하고 있다는 점을 감안할 때 상당한 업그레이드가 필요하거나 대대적인 수정이 필요한 부동산을 원할 가능성이 적다. 


안전하고 견고하며 입주 준비가 되어있는 부동산은 이런 유형의 현금 구매자들이 주로 원하는 주택이다.


현금 오퍼가 모기지 융자 제안보다 나은 이유

현금 오퍼에 대한 기대는 돈더미에 뛰어 드는 환상에 부풀게 할 수도 있지만 기억할 것이 있다. 

집을 완전히 소유하지 않는 한, 그 자금 중 상당 부분이 모기지 상환에 사용된다. 그럼에도 불구하고 현금이 주택 판매자에게 관심을 더 끄는 데에는 많은 이유가 있다.


●거래 진행에 대한 자신감

현금을 사용하면 구매자에게 돈이 있거나 없는 것이다. 자금 증명을 확인했다면 쉽게 거래를 마감할 수 있다. 


전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)의 데이터에 따르면 2021년 4월 현재 대부분의 판매가 예상대로 마감되었지만 계약의 5%만이 해지되었다. 

일부 판매자는 더 높은 수준의 확실성을 원한다. 마감 지연이 훨씬 더 일반적이며 지난 3개월 동안 거래의 22%에 영향을 미쳤다.


●더 빠른 프로세스

사전 승인된 주택 구매자조차도 실제 모기지 승인을 받은 다음 인수를 거쳐야한다. 45 ~ 60 일이 소요될 수 있다. 현금 거래를 마감하는 데는 2 주 정도 걸린다.


●우발 사항 감소

현금 구매자는 평가, 주택 검사 또는 기타 우발 사항을 요청할 가능성이 적어 더 간단하게 거래를 종료한다. 


현금 구매자는 소유권과 에스크로 회사를 확보하고, 서류 작업이 완전하고 정확한지 확인하기 위해 경험이 풍부한 구매 대리인이나 가능하면 부동산 변호사를 고용하는 경우가 많다. 

대출 기관이 관여하지 않기 때문에 거래를 성사시키기 위해 검토하고 서명할 일이 훨씬 적다.


●감정 스트레스가 없다

대출을 보장하는 주택은 자산이기 때문에 대출 기관은 모기지를 승인하기 전에 주택에 대한 감정 평가를 받아야한다.


주택 가치가 급격히 상승할 때 비슷한 주택 판매를 기반으로 한 평가가 항상 보조를 맞추지 못해 구매자가 지불할 금액과 대출 기관이 융자에 동의할 금액 사이에 차이가 생긴다.

현금 제안은 주택 평가와 관련 없이 주택 가치에 대해 구매자가 지불하고자 하는 금액이다.


융자 제안이 현금 오퍼보다 나은 이유

이 모든 것을 감안할 때 현금 오퍼가 항상 유리하다고 가정할 수 있다. 하지만 집에 대한 제안을 받아들이는 데는 자금보다 더 많은 것이 작용한다. 

일반적으로 오퍼를 수락하기 위해 고려하는 몇 가지 변수로는 다음과 같은 것이 있다.


●타임 라인에 더 좋은 것 

집을 비워야 하거나 새 집으로 이사하기 위해 서둘러야 하는 경우 빠른 클로징이 유리하다. 

그러나 판매하면서 동시에 집을 구하려는 경우 시간이 더 필요할 수 있다. 오퍼한 마감 날짜와 타임 라인을 비교해 가장 적합한 제안을 받아들이는 것이 필요하다.


●많은 돈을 오퍼하는 것 

캘리포니아 샌디에이고 대학의 경영대학 연구원은 1980년부터 2017년까지 평균적으로 판매자가 융자가 있는 오퍼보다 12% 낮은 현금 오퍼를 수락했다는 사실을 발견했다. 

빠른 마감에 관심이 있더라도 테이블에 남겨 두는 돈과 그 편의를 가장 먼저 고려하게 된다.


●구매자가 어떤 사람인지 

현금 거래가 일반적으로 더 빠르고 쉽다는 점은 숙련된 현금 구매자와 함께 작업하는 경우 해당하는 것이다.

 

처음 현금으로 구매하는 경우에도 여전히 우발적인 상황이 발생할 수 있다. 주택 구매자가 부동산 중개인과 협력하지 않는 경우 거래가 더 복잡해질 수도 있다. 

이 시나리오에서는 현금 구매자에 대한 경험이 있는 리스팅 에이전트를 보유하는 것이 주요 장점이 될 수 있다.


현금 오퍼를 거부할 수 없다고 가정하면 현금 구매자는 잠재적으로 서두르려고 할 수 있다. 

곧 리스팅에 오를 예정인 투자 부동산 매물에 대해 현금 구매자가 하루 정도 시한을 주고 오퍼를 받아들이면 리스팅 가격보다 높게 주겠다는 사례도 있다. 


이런 경우에도 현금을 받기보다는 보류하기로 결정한 판매자들이 의외로 상당수다. 

모든 현금 제안을 수락해야 하는 것은 아니라는 것을 보여준다. 모든 사람의 상황이 다르므로 자신에게 가장 중요한 것이 무엇인지 결정하고 승낙을 해야 한다. 


현금 오퍼를 수락하든 융자가 있는 오퍼를 수용하든 간에 여러 제안을 기대할 수 있으나 올바른 제안이 올 때까지 기다리는 것이 좋다.

클로징까지 시간이 걸리고 다른 여러 진행 과정에서 필요한 것들이 있기 때문에 이런 것을 모두 갖춘 잠재적 오퍼를 승인하는 것이 필요하다.


어떤 사람들은 리스팅 가격보다 높은 오퍼 가운데 가장 높은 것을 받아들이는 경우가 많다. 하지만 가장 높은 가격을 제안하는 오퍼가 의외로 매매가 좌절되는 경우가 많다. 

그래서 전문가들은 판매자가 가장 높고 좋은 제안을 잠시 보류하고 하루 이틀 정도 시간을 내도록 장려한다.




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