부동산, 머니

휴가용 콘도 구입 늘어

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팬데믹 기간 동안 휴가에 사용할 세컨드 홈 (second home)에 대한 구입이 급증하면서 이에 관심을 갖는 사람도 늘고 있다.

코로나바이러스가 이제 일상에 자리잡는 독감처럼 된다면 아마도 세컨드 홈 구입은 하나의 추세가 될 수도 있다. 


그런데 두 번째 집이 생긴다는 사실은 좋아할 일이지만 두 집을 모두 돌봐야 한다는 사실은 달갑지 않은 현실이다. 

잔디를 깎고, 새는 파이프를 수리하고, 수영장에서 나뭇잎을 수거하는 것이 평소에서 벗어나는 것처럼 느껴지지 않을 수 있다.


이런 고충을 해결하기 위한 수단으로 등장한 것이 휴가 콘도다.

휴가 콘도는 두 번째 집을 돌보는 책임이 없는 것으로 몇 주 또는 몇 달 동안 떠나도 괜찮은 곳이다. 


전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)의 최근 보고서에 따르면 올해 1분기 휴가용 주택 구매자의 21%가 기존 콘도나 코업 (Co-op)을 구매했는데 이는 전체 부동산 구매에서 기존 콘도나 코업이 차지하는 12%보다 훨씬 높은 수치다. 


전반적으로 별장으로 구매한 콘도의 수는 2016년의 30%에 비해 감소했지만 COVID-19가 전체 부동산 시장의 추세를 부분적으로 반영하는데 기인한다.


최근에 마이애미의 서프사이드 (Surfside) 단지의 비극적인 붕괴로 인해 사람들은 콘도미니엄 협회의 신뢰성에 의문을 제기했다. 


콘도 단지는 현미경으로 자신을 발견하고, 얼마나 많은 사람들이 파손 상태에 있는지에 대한 부정적인 뉴스가 넘쳐나고 있다. 휴가용 콘도는 구매자가 구매하기 전에 몇 가지 중요한 요소를 고려하면 상당한 편리함을 준다.


콘도란 무엇?

무엇보다 먼저 무엇을 구매하려고 하는지 파악해야 한다. 즉 콘도가 정확히 무엇인지 알아야 한다. 


유닛 (아파트)은 소유자의 전적인 책임이다. 외벽, 창문, 공용 공간, 배관, 대형 기계 요소 등 모든 사람이 소유하는 공통 요소가 있다. 이런 요소는 콘도 소유주로 구성된 자원 봉사 위원회에 의해 관리된다. 


이들은 관리 회사와 엔지니어를 고용하고 부동산의 가치를 보존하고 향상하기 위해 필요한 계약을 체결한다.


위원회는 콘도 소유주가 개인 책임 외에 월 회비를 지불하도록 요구한다. 

여기에는 건물 구조에 대한 보험, 예비비에 대한 기여도를 엔지니어가 이상적으로 계산해 예측 가능한 향후 수리 비용을 지불할 누적 금액으로 정하고 공동 구역을 매일 유지 관리하는 관리 회사가 포함된다. 


여기에는 건물의 재정과 보험 관리, 건물과 부지가 표준에 부합하는지 확인하고, 필요한 경우 기계, 전기 그리고 미적 문제를 처리하는 것이 포함된다.


이를 쉽게 홈 소유자 협의회 (HOA)라고 보면 쉽다. 관리 회사가 휴가용 세컨드 홈의 모든 문제를 처리하고 해결하기 때문에 마음의 평화를 위한 열쇠라고 할 수 있다.


휴가를 모든 것이 제대로 된 상태로 만드는 일은 매우 중요하다. 장소의 외부, 조경 또는 깨진 조명 수리 등으로 보내서는 안된다. 이 모든 것은 휴가를 온 주인을 위해 처리된다.

 이런 공유와 비공개의 조합은 잘 운영된다면 훌륭한 관리가 될 수 있다. 


콘도가 가진 특수성

콘도가 개인의 라이프스타일에 맞는다면 완벽한 제2의 집이 될 수 있다. 

주로 거주하는 집이 넓은 편이라면 그다지 크지 않고 관리하기 쉬운 콘도가 이상적이다. 


관리 회사는 잔디를 깎고, 눈을 삽으로 퍼내고, 때가 되면 지붕을 수리한다. 책임감 있고 친절하며 존경받는 위원회 구성원과 같은 생각을 가진 소유주와 좋은 관계를 유지하고 있는 관리 회사가 있는 콘도 단지를 찾는 것이 그래서 중요하다.


콘도를 소유하고 있는 사람은 이상한 종류의 자유를 느낀다고 말한다. 

그러나 이런 자유라는 특혜에는 특정 제한 사항이 있다. 단독 주택을 소유하는 것과 달리 수리나 개조를 위한 작업을 수행하는 계약자를 선택하고 작업이 완료되는 시간을 결정할 수 있는 것과 달리 다른 소유주와 협력하고 타협해야 한다. 


스스로 결정하고 통제할 수 있는 것이 많지 않다. 무언가를 하기를 원할 수도 있고, 아마도 원하는 방식으로 이뤄지지 않을 수도 있다. 재산을 관리하는 위원회가 전문가 수준이라는 것을 알아야 한다.


종종 콘도미니엄 단지에는 일정 금액 이상의 비용은 특정 수의 소유자로부터 승인을 받아야 하는 조항이 있다.

위원회 구성원들이 한도를 초과하는 비용을 더 적은 비용의 여러 항목으로 분할할 수 있다고 주장하기도 한다. 


이를 테면 10만 달러의 전자 게이트 설치를 위해 실제로 두 번의 구매, 즉 5만 달러의 게이트와 5만 달러의 전자 제품으로 구성된다고 주장하고 5만 달러의 한도를 피하려고 했다. 

당연히 이와 같은 일들은 종종 큰 논쟁을 불러일으킨다. 특히 시설 위험은 의견 불일치보다 훨씬 더 심각할 수 있다. 


구매하기 전에 물어볼 질문

개발자 / 빌더의 역사: 회사의 과거에 잠재적인 잘못이 있는 지 확인하기 위해 공개 기록을 살펴볼 것을 제안한다. 이는 콘도의 구조 상의 문제나 하자에 대해 책임 소재를 명확하게 하기 위해서도 매우 중요할 수 있다.


관리와 엔지니어링 회사: 과거의 잠재적인 잘못을 찾기 위해 이력을 조사한다. 

개발사와 함께 관리 회사와 연속성이 있는 건물을 찾을 것을 권장한다. 이는 그들이 건물을 잘 알고 있고 위원회가 그들과 좋은 관계를 맺고 있음을 보여준다. 


또한 일관된 수리를 위한 계획을 찾을 수 있어야 한다. 어느 콘도는 관리 회사가 지붕 상태가 아무리 좋아도 6년 마다 지붕을 수리하는 데 이는 세심한 관리의 표시이기도 하다.


준비금 조사: 콘도 전문가들은 모두 준비금 검토의 중요성을 강조한다. 

건강한 예비금이란 소유자가 특별 평가를 위해 돈을 지불할 필요가 없음을 의미한다. 

비축량은 향후 20년까지 교체해야 할 사항을 예측할 수 있다. 


그러나 부동산 변호사는 고려해야 할 중요한 요소들을 지적한다. 준비 자금의 금액은 무엇을 해야 하는지 알지 못한다면 관련이 없다는 것이다. 

앞으로 몇 년 동안 건물 수리에 수백만 달러가 필요하다는 편지가 올 때까지는 당장 수십만 달러도 많은 금액처럼 보일 수 있다. 예비비는 건물 수리의 역사와 함께 살펴보아야 한다.


위원회 회의록: 위원회는 복잡한 기능에 대한 창구 역할을 한다. 

성공적인 콘도 단지의 가장 중요한 요소 중 하나는 소유주가 항상 무슨 일이 일어나고 있는지 알 수 있게 해주는 위원회의 강력한 커뮤니케이션과 투명성이다. 


위원회 인증 콘도미니엄 변호사는 회의록은 시간당 최소 몇 페이지가 되어야 한다고 제안한다. 더 적으면 충분히 의사 소통하지 못하는 것이라 볼 수 있다는 것이다. 

의사록의 내용은 과거에 빈대가 있었는지, 소유주가 모두 회비를 지불하고 있는지, 미래를 위한 예산, 건물 그리고 관리 회사의 일반 규칙과 규정에 대해 알려야 한다.


콘도에 누가 살고 있나? 

콘도 소유자가 전부 존재하지 않는 건물은 피할 것을 권장한다. 

재난이 발생하고 상당수의 소유자가 거주자가 아닌 단순히 투자자인 경우 그냥 방치하라고 말하고 나머지 소유자가 비용을 부담하게 할 가능성이 높다. 점유자의 수가 건물의 강도와 가치를 나타낸다고 할 수 있다.


마지막으로 전문가에게 문의

찾을 수 있는 최고의 콘도 전문가와 변호사를 고용하는 것이 필요하다. 

콘도는 일반 주택과 다르기 때문에 이에 특정화된 에이전트와 변호사를 물색하는 것이 나중을 위해서도 안전하고 골치를 피할 수 있다. 


세컨드 홈 구입은 무언가에 돈을 투자하는 것으로 가장 현명한 결과를 보이기를 원하는 것이다. 예상한 것보다 더 많이 지출해야 한다면 그만한 가치가 있다고 봐도 무방하다.


전문가들은 결함이 없는지 확인하기 위해 건물, 개발자, 관리 회사 그리고 엔지니어링 회사의 이력을 조사하는 데 도움을 줄 것이다. 또한 모든 재정 문서를 검토하는 데 도움을 줄 수 있어야 한다.


코로나로 인해 점차 휴가용 집을 구매하는 사례가 늘어나면서 전문가를 통해 투자 가치와 관리 측면에서 유리한 콘도를 구입하는 것이 가장 편리할 수 있다.



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