부동산, 머니

과도한 주택 값 상승 손볼 듯

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2008년 주택 거품이 터지면서 미국은 최악의 경기 침체에 빠졌다. 

그 후 여러 국가들이 부동산 거품이 터지기 전에 공기를 조절하도록 설계된 새로운 장치를 개발했다. 


미국은 오히려 트럼프 행정부의 관리 집중으로 어떤 면에서는 새로운 장치 마련이 뒤처져 왔다.

펜데믹 기간 보여준 급격한 주택 가격 상승으로 위험을 감지한 일부 개혁가들은 바이든 행정부와 연준이 새로운 주택 시장 조절 도구를 개발하고 시장을 안전시키는 조치를 취하기를 원하고 있다. 

주택 거품이 결국 빈곤층과 중산층에게만 피해를 줄 것이라고 우려하기 때문이다.


집값이 역사상 가장 빠른 속도로 오르면서 새로운 부동산 거품이 형성되었다는 우려를 불러일으키고 있다. 이 때문에 아마도 바이든 행정부와 연준은 주택 시장의 과열에 대해 근본적인 조절 장치를 마련하기 위해 혀의하고 있는 듯하다. 


융자 자금이 넘쳐나는 주택 시장

두 자릿수 주택 가격 상승으로 인해 일부 사람들은 연준에 금리 인상을 요구했다. 

지금까지 제롬 파웰 연준 의장은 Covid-19의 영향으로 이미 수백만 명의 사람이 실직 상태에 있는 상황에서 더 높은 금리가 경제 전체에 타격을 입히고 더 많은 실직으로 이어진다고 주장하면서 금리 인상 요구에 저항했다.


연준이 자산 거품을 해결하기 위해 금리를 인상하는 일은 없을 것이라고 했었다. 

그런데 파월 의장은 약간 태도를 바꾸었는데 연준은 금융 안정성 문제를 해결하기 위해 거시적 관리와 기타 도구에 의존할 것이라고 했다.


이 발언은 매월 매입하는 주택 담보 모기지 증권의 액수를 탄력적으로 관리 내지 조정하는 것을 의미한다.

주택 담보 모기지 증권 매입으로 모기지 시장에 넉넉한 자금을 공급했고 이는 낮은 모기지 이자율로 이어져 집을 더 많이 사도록 부추겼다는 비판에 따른 연준의 대응이라 볼 수 있다. 


보스턴 연방 은행 에릭 로젠그렌 (Eric Rosengren)과 일부 연준 관리들은 최근 부동산의 호황과 주택 열풍이 금융 안정성과 양립할 수 없다고 주장했다.


또한 연준이 이미 보유하고 있는 경기 대응을 위한 자본 완충 장치를 사용하지 않는 것에 대해 연준을 비판하는 목소리가 커졌다. 

이 규칙을 통해 연준은 은행이 더 많은 양의 주식을 보유하거나 부채가 적은 주주로부터 자금을 조달할 수 있다.


호황기에 자본 요구 사항을 증가시켜 폭등하는 부동산 가격을 억제할 수 있지만 연준은 다른 나라와 달리 이 재량 완충 장치를 발동한 적이 없다. 

그래서 지금이 이 정책적 수단을 활성화하기에 좋은 시기라고 관계자들은 보고 있다.


정부가 주택 시장의 거품을 표적으로 삼을 수 있는 보다 구체적인 다른 방법이 있다.

미국진보센터 (Center for American Progress)의 경제 정책 전문가는 금융 위기에 대응해 설립된 규제 기관의 수장인 금융 안정성 감독 위원회가 의회에서 승인하면 더 효과적일 것이라고 주장했다. 


은행이 부동산 구매자에게 대출할 수 있는 금액에 대한 전국적인 제한을 설정할 수 있는 권한이 주어지기 때문이다.

규제 당국이 보유한 주택 시장 조절 수단은 불완전하므로 의회가 부여하 다른 효율적이고 보다 완전한 정책 도구가 있다. 


영국과 유럽의 일부 국가의 규제 기관은 경제 상황에 따라 변하는 가치 대비 대출 비율(LTV)에 제한을 둘 수 있다. 

평상시에는 하나의 상한선이 있지만 시장이 가열될 때 이의 상한을 규제할 수 있다. 미국도 이런 가변적인 대출 규제를 도입할 가능성에 대해 논의하고 있다.


LTV와 DTI 상황에 따라 탄력 적용

워싱턴 주택 시장 규제 당국은 대출 기준을 완화할 때 가치 대부금 (LTV)과 소득 대비 부채 (DTI) 측정에 제한을 부과하는 권한이 필요하다고 여긴다. 

주택 대출이 은행 시스템 외부에 별도로 존재하기 때문에 금융과 경제적 안정을 위협하는 상황이 생길 수 있다는 것이다. 


실제로 2008년 서브프라임 모기지 사태 역시 이런 주택 대출 시장의 효율적인 규제와 관리가 제대로 이뤄지지 않았기 때문에 발생했다. 

그 후 효율적으로 모기지 시장을 규제하고 관리하려는 법안 역시 커다란 반발에 부딪혀 제대로 개혁 법안이 마련되지 못했다. 


그 결과 현재 두 자릿수 주택 가격 폭등 현상이 재현되고 있다.  

대출 대 가치 비율 (LTV)은 주택 구입에 사용된 자산 가치에 대한 모기지론의 규모를 측정한다. 

높은 LTV 비율은 구매자가 부동산 가치가 상승할 것이라는 기대에 따라 위험한 대출을 받을 수 있으므로 주택 구입이 투기적 행동이란 것을 암시할 수 있다.


국제통화기금 (IMF)에 따르면 유럽 19개 국가의 주택담보대출 한도는 30%에서 생애 첫 주택 구입자의 대출 한도는 100%로 더 높고 두 번째 주택 그리고 투자 부동산 구매자의 대출 한도는 더 낮다. 

IMF 연구에 따르면 이런 정책의 결과는 특정 부동산 시장의 가격 상승 속도를 늦추는 경우가 많지만, 신규 주택 공급에 심각한 제약이 있는 일부 국가에서는 가격 조절 영향이 미미했다.


약탈적 모기지로부터 대출자를 보호하기 위해 도드-프랭크 (Dodd-Frank) 금융 개혁법에 의해 설립된 소비자 금융 보호국 (CFPB: Consumer Financial Protection Bureau)은 이런 유형의 기준을 설정할 권한이 있다. 


2013년 규제 기관은 대출 기관이 고객 소송으로부터 보호받는 자격을 소득 대비 부채 한도 (DTI)를 43%로 규정했다. 


소득 대비 부채 비율 (DTI)은 차용인이 월 소득과 비교해월 상환액을 결정하도록 설계되어 있다.

그러나 트럼프 행정부에서는 차입자가 모기지론을 불이행할 가능성이 있는지 여부를 민간 보험업자에게 의존하는 시장 기반 접근 방식으로 바꾸기 위해 소득 대비 대출 (DTI) 한도가 사라졌다.

도시 연구소 (Urban Institute)의 주택 금융 전문가는 대출 한도가 사리짐에 따라 실제로 영향을 받는 모기지는 거의 없었다고 주장한다. 


그저 규칙을 채택해 신용 긴축을 피한 것 분이며 이는 자율적으로 자신들의 책임하에 무한 융자에 나선 것이다.

민간 학자, 전직 규제 기관 그리고 업계 실무자로 구성된 금융 안정성에 관한 협의 그룹이 발표한 보고서에는 LTV 한도의 비용과 이점에 대해 논의한 결과가 언급되어 있다. 


부실 대출 예방 조치는 현금화 재융자와 투자자 대출로 제한되어야 한다고 보고 있다.

부를 쌓기 위한 방법으로 주택 소유가 중요하기 때문에 구매 대출을 포함해서는 안 된다고 언급했고 다른 많은 국가에서 모기지 구매에 LTV 제한을 두지만 미국에서는 첫 주택 구입이 매우 어려울 것이라고 파악했다. 


또한 모기지 대출이 연방 정부에서 의무화한 대출 한도가 없더라도 이미 너무 보수적으로 운영되고 있다는 견해도 있다. 


이는 모기지 대출 기관이 최근 몇 년 동안 지나치게 높은 계약금과 신용 점수를 요구하고 있다는 점을 지적한 것이다.


업계, 금융 당국, 소비자 모두에게 유리 

2005년부터 2007년까지 신용이 매우 느슨했다는 점은 의심의 여지가 없다. 

정부 규제와 지난 10년 동안의 위기의 반복에 대한 업계의 두려움에 의해 주도된 현재 은행 대출 표준으로 인해 많은 사람들이 가장 큰 자산 창출 도구인 주택 소유에 접근할 수 없다.


실제로 소비자 권리와 민권 단체는 엄격한 DTI 한도를 폐지하기로 한 CFPB의 결정에 박수를 보내며 공정한 가격의 주택 융자를 더 잘 이용할 수 있는 대출 정책을 일관되게 옹호해 왔다. 


이는 트럼프 행정부에서 CFPB의 권한을 지나치게 무력화시킨 결과에 따른 반작용에 기인한다. 

금융 대출과 관련해 소비자는 전혀 보호를 받지 못했고 불공정한 관행에 대해서도 전혀 호소할 수 없었다.


적격 모기지론에 대한 불필요한 제한적 정의는 유색 인종 차용인의 상당수를 포함해 신용도가 높은 차용인의 상당수를 대출에 접근하지 못하도록 문턱을 높이는 결과를 가져왔다.

이런 불완전한 개염이자 차별의 도구가 되었던 자격을 갖춘 모기지는 모기지 시장에서 사라져야 한다고 보고 있다. 


자격을 갖춘 모기지는 계약금이 20%을 충족하지 못하면 추가적인 비용을 내야 하기 때문에 대출 기관만 배불리고 위험을 소비자에게 떠넘기는 악덕 기준이었다.

한편, 대출을 생성하고 제공하지만 장부에는 기록하지 않는 비은행 모기지 서비스 회사가 느슨한 대출 기준과 재정 안정성에 더 큰 위협을 가한다. 


이런 민간 대출 기관 중 가장 큰 업체를 시스템적으로 관리하는 대상으로 지정하는 것을 고려하고 결과적으로 더 엄격한 규제를 받아야 한다.  

신용 위기 당시 가장 큰 모기지 대출 기관인 컨추리와이드가 대출 관련 부실 또는 불법으로 인해 주택 시장의 폐해가 나타났고 이를 통해 모기지를 얻은 소비자의 피해는 더욱 커졌다.


현재 주택시장이 저금리와 느슨한 규제로 인해 또 다른 잠재적으로 재앙적인 부동산 거품이 형성되고 있지는 않다. 

오늘날의 집값 상승이 주로 새로 주택을 하나 더 마련하려는 수요 증가의 부분적인 결과라는 사실은 분명하다. 


부유한 여유 있는 가족들은 전염병을 피해 안전한 집을 찾아 도시를 떠나고 있다. 

반면 저축했던 자금이 부족하거나 다른 여건이 주택 시장의 뜨거운 현실에 미치지 못하는 사람들은 주택 구입을 포기하고 있고 이것이 문제다. 


주택 금융, 즉 모기지 시장의 조정과 관리는 당국과 대출 기관 그리고 소비자 모두에게 혜택이 되는 방향으로 바뀌어야 하는 것이 시급하다. 이를 통해 지나친 주택 시장의 열기와 불안정도 해소할 수 있게 된다. 




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