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주택 시장의 레드라인 (Redline) 정말 있나?

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주택 소유는 많은 사람들의 주요 삶의 성취 과정이다. 

집은 사람들이 가장 많이 구매하는 것일 뿐만 아니라 집을 소유하는 것은 부를 쌓고 이전하는 가장 보편적인 방법이다.


인구 조사국에 따르면 2020년 기준으로 백인의 거의 75%가 주택 소유자였지만 주택 소유율은 아시아계는 거의 60%, 히스패닉계는 49%를 약간 넘었다. 

특히 흑인은 2020년에 44%를 약간 넘는 비율로 모든 소수 민족 그룹 중 주택을 소유할 가능성이 가장 낮았다.


이런 극명한 차이를 보이는 것은 소득 수준이 큰 부분을 차지하지만 부분적으로 흑인, 이민자 그리고 가난한 가족이 수십 년 동안 주택을 구입하는 것을 어렵게 만든 차별적인 주택 정책인 레드라인 (redline)에 기인한다. 


레드라이닝 (redlining)은 금지된 지 50년이 넘었지만 그 부정적인 영향은 오늘날에도 여전히 느껴질 정도로 관행으로 남아있다.


레드라이닝 (redlining) 정의

레드라이닝 (Redlining)은 인종이나 살고 싶은 특정 지역을 이유로 신용도가 높은 차용인에게 모기지 융자를 거부하는 것을 뜻하는 용어다.


이 용어는 1960년대 사회학자 맥나이트 (John McKnight)에 의해 만들어졌다. 은행이 돈을 빌려주지 않는 지도에 빨간색으로 표시된 지역을 지칭하지만, 차별 관행은 훨씬 더 일찍 시작됐다. 

가장 흔한 것은 행사나 특정 장소에 붉은 구분선으로 선별 입장하는 모습이다. 


특별한 손님이나 인사를 행사 진행 차원에서 우대한다는 의미이지만 역에서 쓰이는 빨간색 띠는 전형적인 레드라인을 상징한다. 


1930년대에 뉴딜의 일환으로 연방 정부는 주택 산업을 안정시키기 위해 주택 소유자 대출 공사 (Home Owners’ Loan Corporation)와 연방 주택 관리국 (FHA)을 설립했다.

주택 소유자 대출 공사 (HOLC)는 압류 위기에 처한 주택 소유자에게 낮은 이자율로 긴급 대출을 제공하기 위해 설립했다. 


또한 연방 주택 관리국 (FHA)는 20세기 초의 고금리 대출을 낮은 이자율의 장기 정부 보험 모기지로 대체하기 위해 만들었다.

대출 결정을 안내하기 위해 주택 소유자 대출 공사 (HOLC)는 색상으로 구분된 "주거 보안" 지도를 제작했다. 


이 지도는 대출하기에 안전한 것으로 간주되는 영역과 상환이 어려워 피해야 하는 영역을 구분했다. 

주택 소유자 대출 공사 (HOLC)는 지도가 대출 기관이 상환 위험과 재산 가치를 평가하는 데 도움이 되기 위한 것이라고 했지만 여기에는 인종적 편견이 분명히 작용했다.


주로 백인들이 거주하는 지역과 동네는 일반적으로 녹색 또는 파란색으로 색칠되어 가장 덜 위험한 것으로 간주되었다. 


이 지역에서는 주택 융자를 받기가 훨씬 쉬웠다. 종종 오래된 주택이 있거나 산업 지역에 가까웠던 흑인, 유대인 그리고 아시아인 가족이 많이 거주하는 지역은 일반적으로 빨간색으로 음영 처리되어 "위험"으로 표시되었다. 


거의 어떤 대출 기관도 이 지역에 거주하는 사람이 융자를 신청하면 모기지를 받을 가능성은 전혀 없었다. 

흑인 이웃과 접한 지역은 노란색으로 칠해져 있었고 대출 승인도 거의 받지 못했다.


레드라이닝의 효과

인지된 신용 위험을 기반으로 한 이웃의 색으로 구분한 등급은 흑인과 기타 소수 집단이 저렴한 대출을 받거나 특정 지역에서 임대하는 능력을 제한했다.


우선 정부 대출 프로그램에서 제외되었다.

연방 주택 관리국 (FHA)와 민간 은행과 보험사는 주택 소유자 대출 공사 (HOLC)의 레드라인 관행을 사용해 인수 결정을 내리는 기준으로 삼았다. 


그 결과, 백인이 아닌 사람이 연방 주택 관리국 (FHA) 혹은 재향군인회 (Veterans Administration)과 같은 기관에서 제공하는 저렴한 정부 대출에 접근하는 것이 거의 불가능했다.


사실, 비백인들은 1934년에서 1962년 사이에 정부 기관에서 자금을 조달한 1,200억 달러의 주택 자금 가운데 단 2%만 받았다.


인종을 제한하는 계약도 존재했다.

인종 제한 계약은 부동산 소유자가 특정 인종 그룹에 판매하거나 임대하는 것을 방지하는 계약으로 종종 부동산 증서에 포함되었다.


이런 계약은 흑인과 기타 그룹이 전국 여러 도시에서 부동산을 구매하거나 점유하는 것을 금지함으로써 레드라이닝을 강화했다. 


제2차 세계대전 참전용사들에게 저비용 주택 융자를 약속하는 법도 있지만, 차별과 인종 제한 계약을 통해 흑인 군인들은 개발이 진행중이던 도시 외곽 교외에서 집을 살 수 없었다.

1948년 대법원은 인종 제한 계약이 효력이 없다고 판결했지만 일부 부동산 증서에는 인종을 제한하는 계약이 여전히 남아있다.


수십 년 후 베트남 전쟁에 참전했던 흑인과 히스패닉 용사들과 그 가족들은 특정 지역에서 집을 사고 임대하려고 할 때 비슷한 인종 차별을 겪었다. 

지금도 일부 지역은 관행적으로 자행되고 있다.


레드라인 (redline) 불법인가?

유색 인종 베트남 전쟁 참전용사들이 주택을 구할 수 없는 것에 분노한 전국 유색인종 향상 협회 (National Association for Advancement of the Advancement of Colored People)와 같은 단체는 정부에 1968년 공정 주택법 (Fair Housing Act)을 통과시키도록 압력을 가했다.


민권법의 일부로 공정 주택법은 모기지 대출 기관과 집주인이 인종, 피부색, 종교, 성별 또는 출신 국가를 이유로 차별하는 것을 불법으로 규정한다.


브루킹스 연구소는 그럼에도 레드라인 지도는 사용되지 않을 수 있지만 주택 차별은 여전히 존재한다고 밝혔다.

집을 구하는 동등한 자격을 갖춘 사람들을 대상으로 다른 인종의 쌍을 이뤄 테스트한 연구에 따르면 일부 부동산 중개인은 백인 지역의 부동산을 보여주지 않거나 더 적은 수의 집을 보여줌으로써 유색 인종을 차별했다. 


또한 2018년의 연구 결과 흑인 대다수 지역의 주택이 평균 48,000달러 저평가되어 누적 손실이 1,560억 달러에 이르는 것으로 추정했다. 

법이 바뀌었다고 흑인 지역의 주택 가치를 평가 절하할 수 있는 관행과 절차가 사라진 것은 아니다. 

궁극적으로, 레드라이닝의 가장 해로운 측면은 유색 인종 소유 주택의 저평가에 따른 부의 감소다.


레드라인이 인종적 부의 격차 강화

인종적 자산 가치의 격차는 중위 소득의 백인이 다른 집단과 비교했을 때 차이를 나타내는 용어다. 

연방 준비 제도 이사회 (FRB)의 2019년 데이터에 따르면 흑인 가족의 중위값과 평균 순자산은 백인 가족의 15% 수준 미만에 불과했다.


흑인들이 레드라이닝 (redlining)에 의해 주택 소유가 차단되고 세대를 이어갈 부를 축적할 수 없었기 때문에 이런 격차가 오늘날 존재한 것이다.


백인 가족과 유색인종 가족 간의 주택 소유 기회의 지속적인 격차는 말 그대로 백인 가족이 먼저 출발했다는 사실에 뿌리를 두고 있다.


전국 공정 주택 연합 (National Fair Housing Alliance)에 따르면 흑인과 백인 사이의 주택 소유 격차는 1890년으로 거슬러 간다. 

그리고 그 격차는 공정 주택법이 제정된 1968년보다 훨씬 더 커졌다.


비영리 연구기관인 도시연구소 (Urban Institute)는 레드라이닝이 남긴 주택 소유와 인종적 부의 불평등을 해결하려면 국가, 주 혹은 지역 단위의 정책이 필요하다고 분석한다.


도시연구소가 제안한 사안에는 저렴한 주택에 대한 접근성을 개선하기 위한 구역 설정법, 차용인이 주택 소유 비용을 대비할 수 있도록 주택 구입 전후 상담, 주택 소유자가 수리와 유지 관리를 할 수 있는 금융 상품을 개발하고 계약금을 지원하는 프로그램 확대가 포함되어 있다. 


주택 소유는 여전히 가장 중요한 부를 쌓는 도구임에 틀림없다. 

흑인 커뮤니티가 그 차이를 메우고 싶다면 주택 소유가 핵심이 되어야 한다. 오늘날의 흑인 주택 구매자를 위한 전략적 정책 역시 필요하다.


제도적 차별로 인해 유색 인종은 집을 사기가 더 어려워졌다. 

그렇기 때문에 잠재적 주택 소유자는 시스템적 문제를 극복할 준비를 할 수 있어야 한다.

모기지 사전 승인은 판매자가 진지하고 대출 기관이 해당 제안에 자금을 지원할 의향이 있음을 보여주는 것으로 구매자의 융자 가능성을 높여준다. 


받을 수 있는 가능한 모기지 유형을 가급적 충분히 알아봐야 한다. 

다양한 대출의 계약금과 자격 요건을 알면 구매자는 신청 대상에 대해 보다 선택적이고 모기지 거부 가능성을 줄일 수 있다. 여러 대출 기관을 쇼핑하면 금리 경쟁력이 보장된다. 


이것은 구매자가 표준보다 높을 수 있는 이자율이나 수수료를 식별하는 데 도움이 된다. 

정부가 지원하는 첫 주택 구매자를 위한 프로그램은 주에 따라 구매자에게 계약금이나 마감 비용을 지원하고 할인된 이자율로 특별 대출을 받을 수 있게 해준다. 


이런 프로그램은 주택 구입의 초기 비용을 줄여 주기 때문에 저축이나 소득이 제한된 사람들도 주택 소유에 쉽게 접근할 수 있게 해준다. 재정 상태가 양호하더라도 주택 차별은 여전히 발생할 수 있다. 


차별이 의심되는 경우 주택 도시 개발부의 웹사이트나 차별 핫라인 800-669-9777 그리고 지역의 공정 주택 지원프로그램을 통해 도움을 받을 수 있다.



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