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주택 판매 서서히  정상 궤도 진입 중

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주택 시장이 서서히 정상 궤도로 복귀하고 있는 것으로 보인다.


6월 기존 주택 매매 요약

기존 주택 판매는 5월부터 6월까지 계절 조정된 연간 비율로 1.4% 증가했으며 판매 감소를 보인 지역은 없었다. 주택 재고는 5월부터 6월까지 3.3% 증가한 125만 채로 월간 판매 속도의 2.6개월에 해당해 조금 증가했다.


기존 주택 중간 판매 가격은 1999년 1월 이후 두 번째로 높은 수준인 23.4%의 속도로 상승했다. 시장에 나와 있는 주택은 일반적으로 17일 만에 판매되었다. 

전미 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)에 따르면 6월 기존 주택 판매가 증가해 4개월 연속 하락세에서 벗어났다. 


전국 4개 주요 지역 중 3개 지역은 전월 대비 소폭 상승한 반면, 나머지 지역은 보합세를 유지했다. 그러나 4개 지역 모두 전년 대비 두 자릿수 증가를 기록했다.


단독 주택, 타운 홈, 콘도미니엄 그리고 코업을 포함한 전체 기존 주택 판매는 5월부터 1.4% 증가해 6월 계절 조정 연간 비율인 586만 채를 기록했다. 매매는 전년 동기 477만 채 대비 22.9% 증가했다.

NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 최근 몇 달 동안 주택 공급이 증가하고 기존 주택 소유자가 매물로 등록하면서 주택 공급이 소폭 개선됐다며 이 모든 것이 판매 증가로 이어졌다고 분석했다. 

주택 판매는 팬데믹 이전보다 빠른 속도로 계속 진행되고 있다.


6월말 총 주택 재고는 125만 채로 5월 재고 대비 3.3% 증가했고 1년 전 154만 채보다 18.8% 감소했다. 판매되지 않은 재고는 현재 판매 속도에서 2.6개월 공급량으로 5월의 2.5개월 공급량보다 약간 증가했지만 2020년 6월의 3.9개월 공급량보다는 여전히 낮다.


 6월의 모든 주택 유형의 기존 주택 중간 가격은 363,300 달러로 모든 지역에서 가격 상승을 기록하면서 2020년 6월의 294,400 달러보다 23.4% 상승했다. 이는 전년 동기 대비 112개월 연속 상승한 수치다.


주요 항목별 특징

단독 주택 판매는 계절 조정된 연간 비율인 6월 514만 채로 5월 507만 채에서 1.4%, 1년 전보다 19.3% 증가했다. 


6월 기존 단독 주택 중간값은 37만 600 달러로 2020년 6월보다 24.4% 올랐다.

기존 콘도와 코업 판매는 6월에 계절 조정된 연간 72만 세대로 5월의 71만 세대와 1년 전보다 56.5% 증가한 수치를 기록했다. 

6월 기존 콘도 중간값은 31만 1,600 달러로 연평균 19.1% 올랐다.


미국 경제가 COVID-19로부터 점차 회복됨에 따라 소비자와 주택 소유자에게 최선의 이익이 되는 정책을 확보하는 것이 가장 우선시되고 있다. 


동북부 기존 주택판매는 6월에 2.8% 증가해 연율 74만 채로 1년 전보다 45.1% 늘었다. 북동부의 중간 가격은 412,800 달러로 2020년 6월보다 23.6% 상승했다.


그리고 중서부의 기존 주택 판매는 3.1% 증가한 133만 채로 1년 전보다 18.8% 증가했으며 중간 가격은 278,700 달러로 2020년 6월보다 18.5% 상승했다.


남부 지방의 기존 주택판매는 5월과 변동이 없어 6월 연율 259만 채를 기록해 1년 전 같은 기간보다 19.4% 늘었다. 

남부 지역 중간 가격은 311,600 달러로 1년 전보다 21.4% 올랐다.

서부의 기존 주택 판매는 1.7% 증가한 연간 120만 채를 기록했으며, 이는 1년 전보다 23.7% 증가한 수치다. 


서부 지역의 중간 가격은 507,000 달러로 2020년 6월보다 17.6% 상승했다.


6월 기존 주택 시장의 핵심은 재고 증가

대체로 집값은 타이트한 재고 상황으로 인해 하락할 위험은 없지만 연말까지는 느린 속도로 상승할 것으로 예상된다. 


이상적으로는 주택 비용이 소득 증가에 따라 대략적으로 증가하는 것이며, 이는 더 많은 재고 매물과 신규 건설이 가능해지면 2022년에 나타날 가능성이 높다.

첫 주택 구매자는 6월 매출의 31%를 차지해 2020년 6월의 35%에서 감소했다. 이는 가격이 여전히 비싸기 때문으로 분석된다. 


현금 판매가 많은 개인 투자자 또는 두 번째 주택 구매자는 6월 주택의 14%를 구입했는데, 이는 5월 17%보다는 줄었고 2020년 6월 9% 보다는 증가했다. 


모든 현금 판매는 6월 거래의 23%를 차지했다. 투자자 역시 조금씩 발을 빼고 있음을 보여준다.

압류와 공매도를 포함한 부실 판매는 6월 판매의 1% 미만으로 5월의 비율과 동일하지만 2020년 6월의 3%보다는 감소했다. 


주택 시장의 위험은 없는 것으로 보이며 모라토리엄이 끝나는 가을이 되어야 부실 주택의 동향을 정확히 알 수 있다.

주택과 주식 시장에서 엄청난 부를 얻으면서 모든 현금 거래가 증가했지만 모기지 융자가 필요한 첫 주택 구매자는 기록적으로 높은 주택 가격과 낮은 재고로 인해 독특한 어려움을 겪고 있다. 


이자율이 낮아 유리하긴 하지만 이런 장애물은 일부 잠재적 구매자에게 과중한 부담이 되고 있다.

6월말 현재 판매 중인 주택의 재고는 125만 채였으며, 이는 현재 판매 속도에서 2.6개월 분량이다. 

이는 5월의 2.5개월 공급량보다 소폭 개선된 것이다. 재고에 대해 방향을 틀었다고 볼 수도 있고 이로 인해 수요가 다소 완화되고 있다. 


대체로 집값은 타이트한 재고 상황으로 인해 하락할 위험은 없지만 연말까지 가격이 더 느린 속도로 상승할 것으로 예상된다. 재고는 여전히 감소세에 있지만 최근 신규 매물은 1년 전 같은 기간에 비해 9% 급증했다. 이는 점차 재고가 증가하는 추세가 지속되고 있음을 보여준다.


가격 비싼 신규 주택 판매 저조

인구 조사국 (US Census Bureau)이 발표한 데이터에 따르면 6월 신규 주택 판매는 Covid-19 펜데믹 초기인 2020년 4월 이후 최저 수준으로 떨어졌다.

신규 단독 주택 판매는 연율 676,000 채로 5월의 724,000 채보다 6.6%, 2020년 6월 839,000 채보다 19.4% 감소했다. 


이는 상대적으로 가격이 비싼 주택에 대한 구매 욕구와 경제성이 떨어졌기 때문으로 보인다. 

또한 투자자들도 주택 시장에서 관망 상태에 돌입했다고 판단된다.


1년 동안 열광적인 구매와 두 자릿수 가격 상승을 겪은 후, 신규 주택은 시장에 남아 있는 수요의 대부분을 감당할 수 없게 된 것이다.

6월에 지어진 신축 주택의 중앙값은 2020년 6월보다 6% 상승하는 데 그쳤고, 이는 역사적으로 큰 상승폭이지만 5월의 연간 15~20% 상승폭에 비하면 크게 둔화된 것이다.


 대부분의 신규 주택 구입은 가격에 달려있으며 건축업자는 치솟는 건축 비용으로 인해 저렴한 가격에 주택을 공급할 여유가 없는 상황이다.

특히 목재 가격은 전염병 기간 동안 300% 이상 급등했으며 지난 달에 급격히 하락했지만 여전히 2019년 평균보다 약 75% 높은 상황이다. 


다른 목재 제품은 여전히 훨씬 더 비싸다. 가전 제품, 노동력, 저렴한 부지가 부족한 것도 신규 주택 가격을 상승시킨 요인이다. 

주택 판매의 조절은 스티커 쇼크와 다양한 지연 요인으로 인한 주택 완성 능력의 둔화가 결합된 것일 수 있다.


판매용 신규 주택의 재고는 5월의 5.5개월 공급에서 6월의 6.3개월 공급으로 급증했다.

지난 가을에는 3.5개월이라는 최저치에 머물렀다. 6월에는 아직 착공되지 않은 주택 매매가 사상 최고치를 기록했다.


지난해 이맘때부터 시장이 급등하기 시작했고 이전에 볼 수 없었던 최고점에 도달했기 때문에 연간 비교는 앞으로 몇 개월 동안 훨씬 더 낮아질 것으로 보인다.

특히 6월 신규 주택 구매자들은 모기지 이자율이 상대적으로 한 달 동안 높아져 약 0.25% 포인트 급등했다. 


구매자가 이미 더 높은 주택 가격으로 인해 부담을 느끼고 있는 상황에서 모기지 이자의 일시적 상승은 구매를 주저하게 만드는 주요 요인이 되었다.

단독 주택 착공은 느리지만 시장 최저 수준은 아니며 계속해서 증가하고 있다. 


미래 건설의 지표인 건축 허가는 시장의 요구만큼 견고하지 않다.

의심할 여지 없이 여전히 구매자의 강력한 수요가 있지만, 그 중 많은 부분이 경제성과 공급 문제로 인해 억제되고 있다. 


이런 징후는 지난 6월 건설 현장에서 뚜렷하게 나타났고, 지난 2개월간 주택 건설 심리를 약화시키는 요인으로 작용했다. 

이처럼 주택 시장은 투자자의 수요가 조금씩 감소하고 재고가 늘면서 점차 정상 궤도로 진입하고 있다.




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