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주택 건설 여전히 지지부진

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주택이 모자라 원활한 신규 주택 건설로 공급이 늘어야 하지만 건설 경기는 지지부진하고 느리다. 

신규 주택 건설 활동이 7월에 둔화되었는데 이는 전국 주택 건설 회사가 직면한 지속적인 공급 제약을 반영한 것으로 보고 있다. 


주택 건설업자들은 7월에 계절 조정된 연간 153만 건의 주택 건설을 시작했다. 이는 미국 인구조사국이 발표한 6월의 수정된 수치보다 7% 증가한 것이다. 


2020년 7월과 비교하면 주택 착공은 2.5% 증가했다. 

그러나 이런 전년 대비 비교는 여전히 COVID-19 대유행의 시작 효과에 따른 기저 효과를 반영하고 있다.


신규 주택 건설 예상보다 느려

신규 주택에 대한 건축 허가는 계절 조정된 연간 비율인 164만 건으로 6월보다 2.6%, 1년 전보다 6% 증가했다.

그런데 실제로 건축 허가를 받았다고 하더라도 건성 체감 경기가 좋지 않으면 실제로 착공에 나서지 않을 가능성이 크다. 


그런데 신규 주택의 분양 가격이 너무 높아 점차 미분양 물량이 증가하고 있다. 이 때문에 건설 체감 경기도 좋지 않은 상황이어서 신규 주택 건설은 당분간 느린 행보를 할 것으로 보인다. 더구나 목재 가격이 크게 떨어졌음에도 건설 비용의 상승에 부담을 느끼고 있는 것으로 나타났다. 


주택 착공과 허가 수치는 연간 비율로 표시되는데 건축업자가 1년 동안 이 건설 속도를 유지하면 해당 주택의 전체 물량이 건설되거나 건축이 허용된다. 

경제학자들은 주택 건설 착공이 159만 건의 속도로 시작되고 건축 허가가 161만 건의 속도로 진행될 것으로 예상했다.


그런데 단독 주택과 다가구 주택 건설 프로젝트 모두에서 주택 착공이 감소했다. 

남부는 신규 건설 활동이 전체적으로 2.1% 증가한 유일한 지역이었다. 

한편, 북동부 지역의 주택 착공은 월간 기준으로 49% 감소했다.


건축 허가의 증가는 승인된 다가구 건물 수가 11% 증가했고 실제로 월 단위로 단독 주택의 수가 11% 증가했기 때문이다. 

그럼에도 건축 허가는 지역별 편차가 커 서부는 13% 증가했고 남부는 1.9% 감소했다.

아직 공사가 시작되지 않은 승인된 건축 프로젝트의 수도 2.6% 증가했다.


목재 가격 하락 불구 건설 비용 올라

부분적으로 주택 착공의 감소는 건설 회사가 건설 활동의 속도에 맞춰 노동력의 공급과 가용성을 위해 브레이크를 밟아야 할 필요성이 있는 상황을 반영한 것으로 보인다.


전국 주택 건설 업자 협회 (National Association of Home Builders)의 주택 건축업자 신뢰 지수 (Home-Builder Confidence Index)를 보면 현재 판매와 유동인구 상황에 대한 태도를 측정하는 지수가 감소했다. 

그렇지만 일부 분석가들은 이런 결과에 대해 그다지 부정적이지 않았다.


투자 은행 BTIG의 애널리스트는 시장 분석 노트에서 건설업체가 판매할 주택이 더 적거나 강한 수요에 따라 의도적으로 따라가기 때문에 현재의 판매 둔화가 여전히 공급 제약에 더 많이 기인한다고 분석했다. 

생산 능력으로 수요를 충족시키기 위해 판매가 둔화되고 있다. 


이 같은 신규 주택의 판매 저조는 최근의 주택 매매 준화와 관련이 있고 비싼 주택에 대한 구매 의사를 접었기 때문이다. 

또한 팬데믹의 진전 상황에 따라 거주 지역이 민감해지기 때문에 사태를 관망하기 위해주택 구입을 멈춘 결과라고 볼 수 있다. 


한편, 건축 허가 증가는 주택 구매자가 주택 시장을 악화시키고 있음을 시사하는 다른 지표를 고려할 때 긍정적인 신호다. 


모기지 은행가 협회 (Mortgage Bankers Association)의 데이터에 따르면 몇 주 전에 주택 구입을 위한 모기지 대출 신청 건수가 감소했다. 지금 가장 큰 질문은 주택 판매와 주택 구매를 위한 모기지 신청에서 보이고 있는 최근 추세가 본질적으로 근본적인 형세인지 혹은, 다소 수정이나 통합에 불과한 것인지 아니면 계절적 조정 어려움으로 인한 팬데믹이 반영된 것인지 여부다. 


이것이 중요한 이유는 주택 산업에서 관련 추세가 일반적인 계절적 패턴보다 더 중요하고 강하기 때문이다.

주택 시장이 여전히 상대적으로 견고한 기반을 유지하고 있지만 앞으로 과열되지 않을 것이며 최근처럼 오랫동안 계속 하락하지 않을 것으로 보는 것이 지배적이다. 


그렇다면 부택 구입을 위한 모기지 융자 신청이 감소하는 것은 주택 수요가 줄고 있음을 보여준다.

주택 수요가 줄어드는 이유는 가격이 너무 비싸고 이를 감당하기 어렵기 때문인데 펜데믹이 더 지속될수록 적정 가격 수준을 넘는 주택의 거래는 감소할 수밖에 없다. 


상대적으로 가격이 비싼 신규 주택이 팔리지 않는 것은 당연하고 재고가 소진될 때까지 오랜 기간 동안 새로운 착공을 미룰 수밖에 없다.


BMO 캐피털 마켓의 이코노미스트는 분석 노트에서 주택 건설은 공급 문제와 자재 비용 상승으로 3월 15년 최고치에서 후퇴했지만 팬데믹 이전 상태는 유지하고 있다고 분석했다.


건축업자들은 토지, 자재 그리고 노동에 대한 지속 불가능한 비용으로 인해 최종 신규 주택 가격이 높아지는 것을 우려해 주택 착공을 철회했다. 

그러나 허가 신청과 완성된 주택의 등록된 이익은 앞으로 기대가 낙관적이라는 표시다.


건설 체감 지수

높은 주택 가격과 공급망 갈등의 확실한 결론이 없는 상황에서 주택 건설 업자들은 주택 시장의 상태에 대해 점점 더 우려하고 있다.

전국 주택 건설 협회 (National Association of Home Builders)의 월간 신뢰 지수는 8월에 5포인트 하락한 75로 나타났다. 이는 13개월 만에 최저 수준을 의미한다. 


당시 주택 시장은 여전히 대유행의 시작과 함께 시장 가동을 위해 씨름하고 있었고 이 과정에서 주택 구매 열풍은 이제 막 형성되기 시작했다.

그런데 주택 구매자 트래픽이 2020년 7월 이후 가장 낮은 수치로 떨어졌다. 


플로리다주 탬파에 기반을 둔 맞춤형 주택 건축업자이자 전국 주택 건축 업자 협회 회장인 척 포크는 이에 대해 일부 잠재적 구매자가 높은 건설 비용으로 인해 높게 책정된 스티커 가격에 충격을 받았기 때문이라고 했다. 


그래서 정책 입안자들은 공급망 문제에 대한 장기적인 해결책을 찾아야 한다고 제언한다.

건설 체감 지수가 50보다 크면 자신감이 향상되고 있다는 신호다. 

작년 4월과 5월에는 대유행이 시작되면서 지수가 50 아래로 떨어졌지만, 많은 사람들이 지난 여름 새 집을 찾기 시작하면서 체감 지수가 다시 높아졌다.


 전체 건축업자 신뢰 지수를 뒷받침하는 3가지 척도 가운데 현재 판매 상황을 측정하는 지수와 잠재적 구매자의 트래픽을 추적하는 2가지 구성 요소도 5포인트 하락했다. 

향후 6개월 동안의 판매 기대치를 측정하는 지표는 전월과 변함이 없다.

지역적으로는 남부의 3포인트 하락을 필두로 전국 각지에서 신뢰가 하락했다.


일부 잠재적 구매자가 높은 건설 비용으로 인해 스티커 쇼크에 직면함에 따라 구매자 트래픽이 2020년 7월 이후 최저 수준으로 떨어졌다.


주택 시장의 동향에 신중한 건설 업체

일부 다른 데이터는 주택 건설 업자가 주택 시장에 대해 보다 신중한 접근 방식을 취하고 있음을 보여준다. 

BTIG의 애널리스트가 전국의 중소 규모 주택 건설업자를 대상으로 한 월별 조사에 따르면 판매와 유동인구에 관계없이 주택 판매 트래픽 추세가 앞서는 것으로 나타났다. 


이는 다수의 건설업자들의 낮은 기대치와 상반된 결과를 보이고 있다. 이는 속도가 느려지는 현상이 발생하고 있음을 보이는 것이다.

특히, BTIG가 조사한 건설사 중 86%만이 7월 기준 가격을 인상했다. 


이는 지난달 건설사의 94%와 비교되는 데 점차 가격이 낮이지는 모양새다. 이런 가격 인상 활동의 완화는 긍정적인 것으로 보고 있다. 

건설업자가 가격을 낮추면서 수요 감소의 위험을 줄여야 하는 부정적인 위험을 완화하는 것이라고 볼 수 있다. 


연준이 팬데믹 관련 경제 조치를 완화하기 시작할 경우 모기지 이자율이 인상될 가능성을 감안해야 한다. 

이는 주택 구매자가 더 높은 주택 가격을 얼마나 기꺼이 감당하려고 할 것인지에 달려 있다. 판매할 기존 주택의 부족과 건축업자의 공급망 문제로 인해 주택 가격이 상승할 가능성이 있다. 


이것은 주택 구입에 뛰어들기 전에 시장이 진정될 때까지 기다리기로 결정하는 일부 주택 구매자를 겁먹게 할 수도 있다.

인구 통계와 주택 구입에 대한 관심은 여전히 견고하지만 높은 비용과 물질적 접근 문제로 인해 주택 건설 수준이 낮아졌고 주택 공급이 줄었다. 


일부 신규 주택 판매는 보류되기도 했다. 이런 공급 측면의 한계가 그럭저럭 시장을 지탱하고 있다. 

하지만 신규 주택 공급 제약이 앞으로 몇 달 안에 완화되면 시장이 보다 정상적인 상태로 돌아올 것으로 보인다.



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