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외곽 집값 계속 오를까 떨어질까?

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주택 가격은 전국에서 급등세를 보여 거의 두 자릿수 가격 상승을 기록했다.

특히 지난 2분기 거의 모든 지역에서 주택 가격이 급등했는데 이는 강력한 수요가 판매용 주택 공급을 압도하면서 가격 상승이 계속된 결과다.


전미 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)가 추적한 183개 대도시 지역 중 182개 지역에서 단독 주택 기존 주택의 중간 판매 가격이 1년 전보다 상승했다. 그리고 가격이 오른 대도시 지역의 94%에서 중간 가격이 1년 전에 비해 10% 이상 상승했다.


전국 부동산 중개인 협회 (NAR)에 따르면 전국적으로 단독 주택의 중간 판매 가격은 1년 전보다 22.9% 증가한 357,900 달러로 이런 상승폭은 1968년으로 거슬러 올라간다.

저금리와 재택 근무 증가로 신규 주택 구입 수요가 증가하면서 주택 가격이 지난 해에 급등하기 시작했다. 


동시에, 잠재적인 판매자가 이사 계획을 취소하거나 연기하면서 시장에 나와 있는 주택 재고가 감소했다. 시장에 나온 주택은 종종 입찰 전쟁 후에 빠르게 팔려 나갔다.

그럼에도 불구하고 주택 구매 열풍은 최근 몇 달 동안 둔화 조짐을 보이고 있다. 높은 가격은 더 많은 판매자를 시장으로 끌어들이고 일부 구매자를 관망하도록 내몰았다.


주택 시장 진정세 고급 주택 인기

전국 부동산 중개인 협회 (NAR)는 주택 시장이 '슈퍼 핫 (superhot)'에서 '웜 (warm)'으로 이동하면서 가격 상승 속도가 현저히 느려질 것으로 전망했다. 


이는 첫 주택 구매자의 주택 구입 가능성이 줄어들 것으로 보기 때문인데 가격이 너무 높아 경제성이 악화된 이유다. 

2분기에 가장 큰 가격 상승을 기록한 대도시 지역은 남부와 서부 지역이 많았지만 가장 큰 상승을 보인 곳은 매사추세츠주 피츠필드로 전년 동기 대비 46.5%의 중간 가격 상승을 기록했다.

 

피츠필드 다음으로 텍사스 오스틴 대도시 지역이 45.1% 상승했으며 플로리다 네이플스가 41.9% 상승했다. 2분기에 1년 전보다 가격이 하락한 대도시 지역은 일리노이주 스프링필드로 중간 가격이 6.9% 하락했다고 밝혔다.


급등하는 집값은 일부 구매자를 시장에서 몰아내고 더 많은 사람들을 실망시키고 있다.

7월에 페니 매 (Fannie Mae)가 조사한 소비자의 약 28%가 지금이 집을 사기에 좋은 적기라고 답했는데, 이는 2010년 중반으로 거슬러 올라가는 기록적인 최저 수치다.


가격이 너무 빠르게 상승해 낮은 모기지 융자의 이점을 능가하고 있는 것이다. 2분기에 단독 주택에 대한 일반적인 월 모기지 지불액이 1년 전의 1,019 달러에서 1,215 달러로 상승했다.

고급 주택 판매의 증가는 많은 시장에서 중간 주택 가격을 높이는 데 결정적인 역할을 했다. 


버크셔 해서웨이 홈서비스는 코네티컷주 그리니치에서 재택근무를 계속할 것으로 기대하는 구매자들이 더 많은 사무실 공간이 있는 더 큰 집을 찾고 있다고 말했다. 

그리니치는 코네티컷 주 브리지포트 (Bridgeport) 대도시 지역의 일부에 속하는 작은 마을로 2분기 가격이 1년 전보다 37.1%나 올랐다. 


올해 판매 증가의 대부분은 더 높은 가격 수준에 있으며 모기지론을 사용하지도 않는 경우가 많다. 대부분 큰 폭의 상승을 보고 있는 곳은 현금 구매자들이다.


교외의 주택 가격이 높게 유지될까 아니면 하락할 것인가?

 COVID-19 대유행이 부동산 시장을 뒤집어 놓았고, 대도시는 주택 가격과 임대료가 급락하면서 매력을 빠르게 상실한 반면 가장 멀고 한적한 교외 지역은 갑자기 주택 구입자들에게 새로운 핫스팟이 되었다.


주택 거래 정보 업체 리얼터 (Realtor.com)에 따르면 이런 외곽 교외 지역은 지난 1년 동안 가장 높은 가격 상승을 경험했다. 

도시 중심부에 더 가까운 교외 지역이 구매자에게 가장 인기 있으면서도, 교외 지역은 홈 쇼핑객의 관심이 가장 크게 증가했다.


이런 관심의 급증은 COVID-19에 대한 두려움, 원격 근무의 증가, 온 가족이 지낼 수 있는 충분한 규모의 저렴한 주택을 찾는 데서 비롯되었다. 
건축업자들은 또한 토지가 더 저렴하고 더 풍부한 이런 지역에 새 집을 짓고 있다.
그러나 팬데믹 이후 세계에서 교외 지역의 미래는 여전히 불확실하다. 

많은 근로자가 결국에는 사무실로 돌아가야 하며, 이는 일주일에 한 두번이라 하더라도 출퇴근 문제를 만들 것이다. 
또한, 교외 지역은 역사적으로 경기 침체에 더 취약했다. 거품에 대한 두려움은 가능성이 희박하지만 구매자를 잠시 멈추게 할 수는 있다.
이 지역은 다시 도시 생활의 매력과 경쟁하게 될 수 있다. 백신이 출시되고 기업과 엔터테인먼트 장소가 다시 문을 열면서 대도시가 더욱 매력적으로 변하기 시작했다.

그러나 델타 변종의 출현은 상황을 더욱 복잡하게 만들 수 있다. 펜데믹 상황이 더 지속되고 코로나가 극복되지 않는다면 교외 지역은 더욱 개발되고 확장될 가능성이 크다.
교외 지역은 펜데믹 기간 동안 특히 매력적이어서 가격이 상승한 일부 지역은 높은 가격을 계속 유지하지 못할 수도 있다. 

공간이 넓고 다른 모든 것과 멀리 떨어져 있는 것과 같이 사람들을 그 영역으로 끌어들이는 요인이 바뀔 수 있다.

교외의 집값은 결국 떨어질 것인가?
많은 사람들에게 가장 큰 질문은 그래서 교외 지역의 가격이 계속 오를 것인지 아니면 하락할 것인지다. 
집을 사는 것은 대부분의 사람들이 할 수 있는 가장 큰 투자이기 때문에 대부분의 구매자는 그 투자의 가치가 떨어지지 않기를 원한다. 

가까운 교외와 도시의 판매용 주택 부족과 높은 가격으로 인해 예산이 부족한 주택 소유자를 꿈꾸고 어려움을 겪고 있는 세입자는 더 저렴한 주택을 찾기 위해 더 멀리 이사해야 할 수 있다. 

이런 수요는 교외의 가격이 떨어지는 것을 막을 수 있다. 금리가 올라갈수록 더 중요해지는 경제성에 대한 열망은 교외 지역에 대한 높은 관심을 유지하게 될 것이다. 그들은 항상 도시의 높은 가격에 대한 탈출 밸브였다. 

사람들이 도시를 살 여유가 없을 때 더 멀리 외곽으로 나가는 것은 새로운 현상이 아니다.
재택근무 현상의 잠재적인 유지력도 가격이 너무 많이 떨어지는 것을 방지하고 있다. 
근로자가 완전히 원격지나 일주일에 한두 번만 출퇴근할 수 있다면 더 전원적인 환경에서 더 저렴한 주택을 찾을 가능성이 더 커질 수 있다. 

그러므로 긍정적인 신호와 부정적인 신호를 모두 고려하면 가격이 급격하게 떨어질 것이라고 생각되지 않는다.



일반적으로 집을 구입하고 플리핑을 하거나 임대할 수 있는, 저렴한 주택을 찾는 투자자들로 인해 이런 지역에 활력을 줄 수 있다. 
당분간 원만한 수준의 가격 상승을 보게 될 것이라고 부동산 관계자들은 보고 있다. 

물론 지나치게 급격한 가격 인상을 경험한 특정 지역에서는 작은 조정을 볼 수 있다.
반면에, 더 많은 실내공간과 더 넓은 뒤뜰은 더 많은 유지 관리가 필요해, 현금이 부족한 많은 구매자는 잔디를 깎거나 눈을 치는 데 추가 비용을 지불하고 싶어하지 않는다.

또한 3,000 평방 피트 주택의 난방 비용은 절반 크기의 것보다 훨씬 더 비싸다.
더 높은 모기지 이자율은 또한 교외 지역의 가격을 떨어뜨릴 수 있다. 팬데믹 기간 동안 평균 30년 고정 모기지 금리는 3% 미만으로 떨어졌다. 
낮은 이자율이 높은 비용의 일부를 상쇄해 월 모기지 지불금을 저렴하게 유지하는 데 도움이 되었기 때문에 초고가 가격을 더욱 매력적으로 만들었다. 

그러나 주택 전문가들은 가격이 약간 조정되더라도 본격적인 폭락을 예상하지 않는다.
주택에 대한 수요가 더 많아 2000년대 중반에 일어난 것과는 정반대다. 그리고 지난 부동산 거품과 달리 적격한 구매자에게 모기지 승인을 받고 있어 또 다른 압류 위기는 발생할 가능성이 희박하다.
건축업자들이 교외에 더 많은 집을 짓고 있는 것도 교외의 발전 요인이 된다.

외딴 교외 지역에 대한 문제는 개발 잠재력이 있어 건축업자들이 주목하고 있다. 교외 지역에는 건물을 지을 수 있는 토지가 도시보다 더 있다.
전국주택건설협회 (National Association of Home Builders)에 따르면 2021년 2분기에 단독 주택 건설의 약 9.2%가 외곽 지역에 건설되었다. 

더 많은 집을 지으면 새로운 거주자가 생겨 식료품점, 상점, 레스토랑, 오락거리가 늘어난다. 
이런 편의 시설은 주택 공급이 수요를 초과하지 않는 한 이런 지역 사회를 더욱 바람직하게 만들고 이 지역의 주택 시장을 강하게 유지할 수 있게 한다.

건설업체는 교외 지역의 인기가 얼마나 지속되는지에 대해 회의적이며 교외에 주력하는방향으로 전환하는 것에 대해 매우 보수적이다. 

그래서 과잉 건설은 가능성이 높지 않은 것으로 보고 있다. 건축업자들은 수요를 충족시키기 위해 해야 할 일이 많고 지난 부동산 불황 이후로 신중한 추세를 보이기 때문이다.


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