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집 포기하고 아파트 임대로 돌아선다

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주택 구입 열기가 식으면서 동시에 아파트 임대가 급격히 증가하고 있다.

2021년 1월 이후 전국 아파트 중간 임대료는 13.8%나 증가했다. 상황에 따라 다르지만 팬데믹 이전 시기인 2017 ~ 2019년 동안 1월부터 8월까지의 임대료 증가율은 평균 3.6%에 불과했다.


거의 모든 곳에서 임대료가 상승하면서 전염병 이전보다 더 저렴해진 도시는 소수에 불과했다. 

그리고 거기에서도 임대료가 빠르게 반등하고 있다. 예를 들어, 샌프란시스코의 임대료는 2020년 3월보다 여전히 12% 낮지만 올해 1월부터 가격이 20% 인상되었다. 


대유행을 통해 임대료가 빠르게 증가하는 것을 목격한 아파트 흐름의 다른 한적한 시장에 있던 지역인 많은 중간 규모 시장도 계속 호황을 누리고 있다. 


아이다호 주의 보이시 임대료는 현재 2020년 3월 이후 39% 상승했다. 미국의 100대 대도시 중 98곳에서 2021년 임대료가 펜데믹 이전 평균을 훨씬 앞질렀다.

이렇게 아파트 임대료가 상승하는 것은 주택 시장의 뜨거운 열기와 관련이 있다.


주택 시장은 올해 들어 다소 주택 구입 열기가 수그러드는 추세를 보이고 있다.

지나치게 가격이 올라 상당수가 주택 구입을 포기하고 관망세로 돌아섰기 때문이며 다른 하나는 임대료 지불 유예에 따른 모라토리엄의 불확실한 상황으로 인해 이미 상당수가 새로운 거처를 찾아 임대에 나선 결과다.


팬데믹으로 이런 추세는 당분간 지속될 것으로 보이며 아파트 임대 시장은 전국적으로 새로운 호황을 맞고 있다. 


공실 줄고 임대료 상승세 뚜렷

임대료가 계속 상승하는 동안 아파트 공실은 역사적으로 최저치에 도달했다.

지난 여름, 많은 도시에서 세입자 가구들이 임대료 지불 연기에 따라 아파트 수요가 갑자기 감소하면서 공실률이 상승했다. 


그러나 올 여름에는 수요가 지속적으로 가열되어 공급이 제한된 셀러 시장을 이끌고 있다. 

작년 이맘 때와 달리 펜데믹의 불확실성으로 인해 가구 형성이 다소 느려지고 있지만 현재 미국의 총 가구 수는 1억 3,100만 가구로 그 어느 때보다 많다. 


그러나 이들은 작년보다 재고가 48% 감소한, 역사적으로 타이트한 판매 시장에 직면해 있다. 

잠재적인 주택 구매자는 주택 매매 시장에서 가격이 높게 형성됨에 따라 계속 임대를 하고 있다. 


이는 아파트 목록에서 검색하는 세입자의 소득과 예산 증가의 동력이 되고 있다. 이런 높은 수요는 타이트한 시장을 만들어냈고, 그 결과 가격이 급격히 상승함에 따라 2021년 내내 공실 지수가 급격히 하락했다. 


올해 아파트 임대료는 현재 13% 이상 인상되어 전체 인플레이션율의 두 배 이상을 보이고 있다.

전국 아파트 임대료의 상승세는 이미 공고화되고 있고 극히 일부 도시에서나 임대료 하락을 보이고 있다.


전국 임대료 지수는 항상 일부 지역적 편차를 가지고 있지만 2021년 임대료 붐은 거의 모든 주요 시장에 영향을 미치고 있다. 이는 2020년에 비해 비싼 시장에서 임대료가 급격히 하락하고 더 저렴한 시장에서 빠르게 성장한 것과 비교하면 큰 변화다. 


2021년에는 임대료가 전반적으로 상승하고 있다. 

2018년 1월부터 2021년 8월까지 전국 100대 도시의 월세 변화를 보면 해당 기간 동안 도시의 가격이 상승한 경우가 하락한 경우보다 더 많게 나타났다. 


2020년의 임대료가 폭등한 대도시로는 뉴욕, 샌프란시스코, 보스턴이지만 2021년 아파트 임대료 증가가 전국을 휩쓸면서 해당 지역은 상대적으로 빠르게 가격 상승이 둔화되는 모습으로 바뀌었다. 


2020년에는 이 가운데 75개 도시들이 8월 평균 0.9%의 임대료 상승을 보였다. 그에 반해 올해 8월에는 100개 도시 모두가 임대료가 비싸졌고 평균 임대료 상승률은 두 배 이상 증가했다.


팬데믹 고려한 임대료 인상 이제 끝나

8월에 가격이 다시 상승한 후, 미국에서 가장 큰 두 도시인 뉴욕과 로스앤젤레스를 포함해 펜데믹 시대에 임대료가 극적으로 하락한 일부 도시들은 전염병 이전의 가격으로 돌아갔다. 


뉴욕시의 임대 가격은 지난달 5.8% 상승해 전국 어느 곳보다 빠르게 올랐다. 그곳의 시 전체 평균 임대료는 현재 2,052 달러로 작년 3월 이후 처음으로 2,000 달러를 넘어섰다.

한편, 로스앤젤레스는 이번 달에 2.5%의 임대료 상승을 경험했으며 현재 중간 임대료는 1,874 달러다. 


이번 달에 전염병 이전의 임대료를 능가하는 다른 주요 도시에는 매사추세츠주의 보스턴, 오리건 주 포틀랜드, 미네소타 주의 세인트 폴이 포함된다.

이는 오늘날 대부분의 주에서 펜데믹을 고려한 가격 책정이 끝났음을 의미한다. 


임대료는 8개 대도시에서 전염병 이전 수준 이하로 유지되고 있다. 

샌프란시스코 베이 지역의 캘리포니아 4개 도시 (즉, 샌프란시스코, 오클랜드, 산호세 그리고 프리몬트), 미네소타주 미니애폴리스, 워싱턴 DC, 워싱턴주 시애틀, 그리고 뉴저지주 저지 시티 등이다. 


오클랜드와 샌프란시스코는 엄청난 임대료 하락으로 대유행 기간 동안 지속적으로 헤드라인을 장식했다. 

오늘날 두 자릿수 가격 인하를 유지하고 있는 유일한 도시들이다. 


이들 지역은 전국에서 소득이 가장 높은 지역의 하나로 주택 소유나 주택 임대가 주를 이루기 때문에 상대적으로 아파트의 수요는 적은 지역이다.


나머지도 펜데믹 이전 가격으로 돌아가야 정상적인 주택 비용을 지출하게 된다. 그렇지 않으면 주거 비용의 부담이 커져 전반적인 가계 소비에 영향을 미치고 경기 둔화를 가져올 수도 있다. 


이런 팬데믹 초기에는 아파트 임대료가 빠르게 하락하고 2021년 초 이후로는 빠르게 상승한 가격 변동은 일반적으로 렌트 시장에서 볼 수 있는 계절적 가격 변동보다 훨씬 더 변동성이 큰 경향을 보이고 있다. 


2018년부터 2021년 8월까지의 월별 가격 변동을 보면 대유행 이전 몇 년 동안 +/- 2%의 월간 변동은 비교적 드물었지만 2020년과 2021년에는 가격이 오르락내리락하는 변동폭이 2배 이상의 비율로 훨씬 커졌다.


저렴한 중형 시장은 계속 임대료 증가 있을 듯

저렴한 중형 아파트 시장은 계속해서 호황을 누리고 있다.

오늘날 임대료 상승은 새로운 것이 아니다. 팬데믹과 원격 근무가 더 많은 공간과 더 나은 경제성에 대한 수요를 촉발하면서 전국의 많은 소규모 시장이 1년 전부터 가열되기 시작했다. 


콜로라도 산맥의 서쪽과 선밸트 지역에서는 2020년 주변 경제가 어려운 상황에서도 임대료가 상승했으며 2021년에도 꾸준히 상승세를 이어가고 있다. 전염병이 시작된 이후 가장 큰 임대료 상승을 보인 10개의 개별 도시들은 애리조나와 캘리포니아 그리고 워싱턴과 아이다호 주에 속해 있다.


특히 이런 추세를 주도하는 도시는 아이다호 주의 보이 (Boise)시로 몇 달 동안 이 목록에서 1위를 차지했다. 보이시의 임대료는 전염병이 시작된 이후 현재 39%나 올랐다. 


그리고 근처의 워싱턴주의 스포캐인 (Spokane)의 임대료는 35%나 올랐다. 이곳의 임대료는 계속 오르고 있지만 상승 추세는 지난 몇 달 동안 상당히 둔화되고 있다. 8월 임대료는 보이시 (Boise)에서 0.8%, 스포캐인 (Spokane)에서 2.1% 상승했는데, 이는 임대료가 매달 5%씩 오르던 올해 초와 크게 다르다.


다른 도시의 임대료 상승은 냉각될 조짐을 보이지 않았다. 

플로리다주 탬파는 8월에 전국에서 세 번째로 빠른 월세 상승률 +4.4%로 빠르게 성장하는 애리조나 도시 3 곳을 제치고 있다. 


네바다주 헨더슨 (라스베가스 외곽)과 캘리포니아 프레즈노 (캘리포니아 센트럴 밸리)는 여전히 붐 타운으로 남아 있으며 플로리다주 잭슨빌은 탬파에 이어 플로리다의 두 번째 높은 임대료 상승을 보이는 도시다. 


8월 현재 이 목록에 있는 10개 도시 모두 2020년 3월 이후 가격이 25% 이상 상승했다.

이런 시장 중 많은 곳에서 펜데믹은 기존 추세를 가속화할 뿐 아니라 새로운 추세를 보이지는 않고 있다. 


예를 들어, 2017년부터 2019년까지 애리조나주 메사의 임대료는 25.5% 증가해 해당 기간 동안 전국에서 가장 빠른 성장률을 보였다. 

마찬가지로, 캘리포니아 주 프레즈노는 가장 빠른 임대료 상승률에서 3위를, 애리조나 주 챈들러는 6위를 차지했다. 


팬데믹이 이런 매력적인 시장으로 새로운 수요를 이동시키기 전에도 경제성은 약화되고 있었다. 앞으로 이 목록에 있는 도시들이 이주 수요를 흡수할 수 있는 충분한 주택 건설을 위한 강력한 계획을 세우지 않는 한 펜데믹은 공급 부족과 경제성 문제를 악화시킬 뿐이다.


팬데믹이 작년에 임대 시장에 약간의 소강 상태를 일으켰지만 2021년은 기록적으로 가장 빠른 임대료 증가를 가져왔다. 

전국적으로 거의 모든 개별 도시에서 2021년의 임대료 증가율은 전염병 이전 연도의 평균 증가율을 초과했다. 


지난해 가장 큰 폭으로 하락한 도시들에서도 가격이 빠르게 반등하면서 아직까지 임대료가 펜데믹 이전 수준을 넘지 못한 도시는 거의 찾기 힘들다.

전국에서 가장 빠른 월간 성장률을 보인 뉴욕시 임대료는 공식적으로 이번 달 2020년 3월 수준으로 회복되었고 로스앤젤레스, 보스턴, 시카고와 같은 주요 경제 허브 도시도 회복세를 보이고 있다.


서부와 선밸트 그리고 남동부의 아파트 호황을 누리고 있는 시장에서는 임대료가 계속 상승하고 있다. 


겨울이 다가옴에 따라 임대 시장의 계절적 침체는 이런 압력을 일부 완화할 것으로 보이지만 역사적으로 낮은 아파트 공실률과 증가하는 가구 이동으로 인해 겨울이 되더라도 임대료의 계절적 변동은 별로 나타나지 않을 것으로 보인다.




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