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주택구입, 서두르지 말아야

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첫 주택 구입자에게는 집 구하기가 너무나 어려운 상황이다.

특히 2분기까지 집값이 급등하면서 많은 첫 주택 구입자들이 주택 구매를 미루고 있다.

치솟는 집값과 적은 주택 매물로 인해 주택 시장에서 관망세가 이어지고 있기 때문이다.

팬데믹이 작년에 주택 시장을 뒤흔들기 전에 이미 재고는 줄어들었고 가격은 치솟았다.


밀레니얼 세대는 결혼하고 아이를 낳고 주택 구입을 준비하면서 노동 시장에서 가장 큰 연령 집단이 되었다. 

그러나 베이비 붐 세대는 더 오래 일하면서 은퇴를 미뤘고 아직 자녀를 키웠던 집에서 계속 살면서 규모를 축소하지 않았다. 


더욱이 새로운 주택 건설은 대불황에서 아직 완전히 회복되지 않았고 대부분의 사람들의 소득은 거의 증가하지 않았다. 


그러던 가운데 코로나바이러스가 찾아왔다. 

사람들은 집을 팔고 집을 떠나려 하지 않았다. 이들은 서재 공간과 홈 오피스를 추가해 집을 더 유쾌하고 안락하게 만들었다. 


지금도 수백만 명의 사람들이 예방 접종을 받고 많은 근로자들이 사무실로 복귀하고 있지만 집을 팔려는 사람은 상대적으로 많지 않다  

이들은 베이비 붐 세대일 수 있고, 현재 위치에 머무르는 데 만족하거나, 생활 공간을 업그레이드하고 더 이상 첫 번째 집에서 이사하기를 원하지 않는 사람들인 경우가 많다. 


또한 높은 주택 판매 가격의 전망에 주택 소유주들을 들뜨게 할 수 있다. 

하지만 집을 판 후 다시 집을 사야 한다는 점을 충분히 이해하고 있다. 현재의 주택 시장은 팬데믹이 기존 문제를 더 악화시킨 사례로 꼽히고 있다.


주택 시장이 과열되어 붕괴한다는 차원이 아니라 이사를 하지 않기로 결정하면서 주택 매매로 인한 순환이 안되고 이로 인해 지나치게 가격이 오른다는 우려다.

전국의 주요 대도시 지역의 첫 주택 구매자를 위한 주택 구입 가능성은 계속 악화되어왔다. 


5분기 연속 주택 가격이 오르면서 2021년 2분기에 주택 소유자가 되려는 사람들에게 안도감을 주지 못하고 오히려 좌절을 주고 있다. 


첫 주택 구매자는 일반적으로 더 빠듯한 예산과 덜 단단한 신용 기록으로 인해 주택 시장에서 제약을 받는다. 


강력한 셀러 마켓에 따른  시장의 어려움은 다른 주택 구매자보다 이들을 훨씬 더 힘들게 만든다. 

높은 가격에도 불구하고 낮은 모기지 이자율을 이용할 수 있는 재정적 여유가 있는 사람들조차도 가장 치열한 경쟁에 직면했다. 


한정된 계약금과 상대적으로 빈약한 신용으로 인해 첫 주택 구입자가 살 수 있는 주택은 실제로 거의 구하기가 쉽지 않다.


첫 주택 구매자의 현저한 경제성 악화

주택 가격은 미국에서 가장 인구가 많은 50개 대도시 지역에서 2분기에 첫 주택 구입자중간 소득의 5.5배에 달했다. 

이는 2020년 2분기의 5.2배에서 더욱 악화된 것으로 참고로 적정 주택 가격이라 하는 것은 자신의 연간 소득에 3배 되는 가격이 감당할 수 있는 수준으로 보고 있다.


2분기 동안 전국에서 가장 저렴한 대도시에 해당하는 세인트 루이스와 피츠버그의 중간주택 가격은 첫 주택 구매자 연소득의 3.5배에 달했다. 

그 뒤로 클리블랜드 3.6배, 버팔로와 뉴욕이 3.8배, 코네티컷의 하트퍼드와 매릴랜드의 볼티모어가 3.9배에 이른다.


 캘리포니아의 5개 대도시 지역은 지난 1년 동안 가장 저렴한 지역을 포함하고 있다. 

캘리포니아에서 항상 상위를 차지했던 로스앤젤레스는 2분기에 가격 수준이 일반적인 첫 주택 구매자 소득의 13배에 달했다. 


그리고 샌디에이고 9.2배, 실리콘 밸리 지역의 산호세 8.4배, 샌프란시스코 7.6배, 새크라멘토 7.5배로 그 뒤를 이었다.

첫 주택 구입자에게는 어디에 살 것인가가 중요하다. 


무제한 재택 근무가 가능하다면 더 저렴한 지역으로 검색 범위를 확장할 수도 있지만 이 역시 간단하거나 쉬운 일이 아니다. 반대로 출퇴근 시간에 묶여 더 비싼 대도시에서 일하는 사람들은 주택 구입 목표를 재고해야 할 수도 있다.


재고 증가는 미미한 수준 여전히 많지 않아

판매 목록에 올라있는 주택의 수는 실제로 가장 큰 대도시 지역에서도 분기 대비 평균 2% 증가했다. 

이는 특히 올해 최근에 나타난 매우 작은 증가일 뿐 여전히 상당한 공급 부족으로 운영되는 외곽 지역의 증가로 인해 왜곡된 수치다. 


전국적으로 액티브한 리스팅은 분기 대비 5% 감소했는데 이는 일반적으로 주택 구입 시즌에 새로 리스팅된 주택 매물이 밀려들기 시작하는 시점에 보이고 있는 현상이다.


이와 대조적으로, 2018년 1분기부터 2분기까지 최대 대도시의 액티브 목록은 10% 증가했다. 2019년에는 6% 증가했다. 그러나 작년에는 전염병과 관련된 경제 부양 효과의 첫 달에 들어서면서 2% 하락했다.


재고의 연간 변화는 더 ‘완전한’ 그림을 보여준다. 

지난해 이맘때와 비교하면 가장 큰 대도시권의 액티브 매물 수는 48% 감소했다. 

이는 2020년 2분기와 2019년을 비교할 때 이미 전년 대비 23% 하락했다는 점을 특히 주목해야 한다. 


팬데믹 이전에는 부분적으로 불충분한 신규 건설과 인구 통계학적 변화로 인한 주택 부족이 정점화된 상태였다. 그런 이후 약간의 반등이 있었으나 지난 해의 코로나 범람으로 인해 소멸되었다.

이번 분기는 50개 대도시 모두에서 구매 가능한 주택이 전년 대비 감소한 첫 번째 사례다.


전국에서 가장 뜨거운 주택 시장 중 하나인 노스캐롤라이나 주 랄리 (Raleigh)의 리스팅은 전년 대비 74% 하락해 가장 크게 떨어졌다. 


2020년 2분기에 평균적으로 4,000개 이상의 목록을 볼 수 있었으나 이제 1,000개에 불과하다.

현재 대부분의 첫 주택 구매자는 집을 찾기가 어려운 상황이라 할 수 있다.


첫 주택 구입자는 특히 기다려야 

얼마나 스트레스를 잘 견디는지, 주택 소유자가 되고자 하는 기대가 현 주택 시장에서 집을 구입하는 데 따른 잠재적인 어려움들을 겪을 만한 가치가 있는지 신중하게 고려해야 한다. 


상황이 빠르게 개선되지는 않을 수 있지만 시장의 보이지 않는 손은 결국 균형을 맞추기 위해 작동하게 된다. 

경쟁이 진정되고 가격이 안정되며 최소한 엄청난 속도의 가격 급등이 멈추고 더 많은 주택이 시장에 나오게 된다. 


구매를 최소한 1~2년 미루면 더 많은 계약금과 선택할 수 있는 옵션을 절약할 수 있는 시간을 가질 수 있다.

일부 대도시는 통계 수치상 약간의 가격 하락을 보이고 있지만 실제로 가격이 하락한 것은 아니다.

가장 큰 대도시 지역에서 물가 상승을 고려한 후 평균적으로 분기 대비 2%, 2분기에는 전년 대비 3% 주택 가격이 상승했다. 


그러나 이런 적은 수치 역시 일부를 설명할 뿐이다. 현재 주택 가격은 잠재 주택 구매자에게 시장에 발을 담그면 어떤 결과를 보게 될지에 알게 해주지만 실제 판매 가격보다 변동성이 적다. 

또한 이번 분기의 변화와 함께 이전 기간을 살펴보면 시장에서는 훨씬 더 높은 가격으로 움직이고 있는 추세를 보게 된다.


예를 들어 로스앤젤레스 지역은 최근 5분기 동안 가장 저렴한 가격으로 지난 1분기에 비해 월평균 리스팅 가격이 10% 하락했다. 

그러나 이는 4분기에서 1분기 사이에 19% 증가한 것에 뒤 이은 것이다. 전체적으로 보면, 전년 대비 9% 상승한 로스앤젤레스의 리스팅 가격이 상승 추세에 있다.


비슷한 추세가 미주리 주 캔자스시티에서도 볼 수 있다. 

리스팅 가격은 1분기에 16% 상승한 후 2분기에 8% 하락했다. 특히 리얼터닷컴 (Realtor.com)의 최근 분석에 따르면 캔자스시티의 주택은 리스팅 가격보다 9% 높은 가격에 판매되고 있다.


전국적으로 리스팅 가격은 전년 동기 대비 10%, 1분기부터 2분기까지 5% 상승했다.

주택 투자자는 그 어느 때보다 집을 확보하기 위해 캐쉬로 주택을 구입하는 경향이 높아지고 있다.

그러나 대부분의 첫 주택 구매자는 그런 위치에 있지 않다. 


그러므로 주택 구입을 미루고 저축을 늘려 계약금을 넉넉하게 확보한 후 보다 선택의 폭이 넓고 가격도 안정적인 추세에 진입했을 때 구입하는 것이 가장 현명한 결정이라고 할 수 있다.




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