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8월 주택, 델타 변이로  셀러 바이어 모두 관망

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8월 기존 주택 매매는 잠재 셀러와 바이어 모두에게 관망하는 모양새를 보이면서 감소했으나 여전히 정상 수준을 웃돌고 있다.


셀러가 움직이지 않으면서 재고가 적었고 이로 인해 가격은 다시 두 자릿수 상승세를 보였다. 

전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)에 따르면 기존 주택 판매가 지난달보다 2% 감소해 계절적 요인을 반영한 연간 비율인 588만 채를 기록했다. 


2020년 8월과 비교하면 주택 판매는 1.5% 감소했다. 588만 채는 정상 수준으로 간주되는 550만 채보다는 약간 높은 것으로 여전히 주택 시장은 뜨겁다고 볼 수 있다.


전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 주택 구매가 감소했지만 잠재적 구매자는 주택 구매에 집중하면서 재정적 한계에 대해 훨씬 더 신중하고 더 많은 재고를 기다리고 있다고 평가했다. 

기존 주택의 중간 판매 가격은 356,700 달러로 전년 대비 거의 15% 상승했다.


재고가 감소 그나마 증가 추세

8월말 주택 총재고는 129만 채로 7월보다 1.5%, 1년 전보다 13.4% 감소했다.


최저 수준이었던 68만 채보다는 점차 늘어나는 추세를 보이고 있다. 월 공급으로 표현하면 현재 판매 속도를 기준으로 2.6개월분의 주택 공급이 있고 이는 7월과 변함이 없다. 


6개월치 주택 공급은 일반적으로 균형 잡힌 시장을 나타낸다.

모든 지역에서 월별 주택 판매가 감소했으며 남부 지역이 가장 높은 3% 감소했다.

그럼에도 재고는 전반적으로 개선되고 있다.


구매자가 되려는 사람들에게 희소식은 판매용 주택의 재고가 개선되고 있다는 것이다.  

겨울에 최저점에 도달한 이후 재고가 약 16% 증가했다. 동시에 계산에 따르면 집값이 시장 최고점에 월 2% 이상 오르지 않고 현재 1% 미만으로 오르면서 가격 상승이 둔화되고 있다. 재고와 가격이 가장 밀접한 관계가 있음을 알 수 있다.


판매자들이 가장 좋은 가격으로 현금화할 수 있는 기회가 닫히는 것처럼 보이기 때문에 이런 추세는 계속될 것으로 보인다.


이는 시장에 나와 있는 몇 안 되는 주택에 대한 급격한 주택 가격 상승과 치열한 경쟁과 씨름해 온 주택 구매자에게 이익이 된다.


이런 조건으로 인해 일부 구매자는 주택 검색을 일시 중지했으며 사람들은 앞으로 몇 달 안에 다시 검색을 재개할 것으로 예상된다.


시장 관망을 의미하는 '델타 딥'

팬데믹 경제와 주택 시장의 관계는 복잡하다. 경제 불확실성이 높아짐에 따라 소비자 신뢰가 흐려지고 신용이 타이트해질 수 있지만 모기지 금리에도 하락 압력이 가해진다. 


증가하는 노동 수요에 비해 노동 공급 부족이 가계 소득 증가를 부추겼다. 경제가 델타 변이에 의한 정체 즉 ‘델타 딥 (Delta dip)'을 겪을 수 있지만 예상치 못한 주택 구매력 증가로 주택 시장 잠재력이 높아졌다.


지난 2개월 동안 보류 중인 주택 판매가 시들해지면서 주택 가격의 급등과 공급 제약으로 인해 활동이 다소 제한되었음을 시사한다. 


전반적으로 주택 시장은 연초에 비해 냉각되었지만 고용 증가와 낮은 금리로 인해 주택 시장이 견고하게 유지될 것으로 예상한다.


앞으로 주택 비수기에 집을 찾는 사람들은 보다 유리한 가격과 매물의 혜택을 볼 수 있을 것이다. 

봄과 여름 주택 구매 시즌의 경쟁력에서 일반적인 계절적 휴식을 볼 수 있을 뿐만 아니라 초가을이 주택을 사기에 가장 좋은 시기가 될 것이다. 

다만 팬데믹이 수그러들지 않는다면 이런 추세를 악화시킬 수 있다.


8월 매매 동향

전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)에 따르면 기존 주택의 판매는 7월보다 2% 감소한 588만 가구를 기록했다.

매매는 2020년 8월보다 1.5% 낮아 14개월 만에 처음으로 연간 하락세를 보였다. 


그러나 매매는 여전히 팬데믹 이전 수준을 상회한다. 이런 측면에서 주택 부문이 확실히 안정세를 보이고 있다고 볼 수 있다.


판매용 주택 매물 즉 공급은 8월 말 129만 채로 전월 대비 1.5% 감소했다. 2020년 8월과 비교해 재고는 13% 감소했지만 몇 달 동안 꾸준히 늘어나고 있다. 현재 판매 속도에서 2.6개월 공급이 있었다.

퇴거 모라토리엄이 끝나면 더 많은 재고가 생길 것으로 예상한다.


타이트한 공급으로 인해 8월에 판매된 기존 주택의 중간 가격은 356,700 달러로 2020년 8월보다 15% 증가했다. 


이득은 매우 크지만 판매가 둔화되면서 연간 비교는 완화되고 있다. 

또한 중간값은 시장의 상단에서 더 강력한 활동으로 인해 왜곡되고 있다.


250,000 달러 이하의 주택 판매는 1년 전보다 감소한 반면, 1,000,000 달러 이상의 주택 판매는 40% 증가했다. 

첫 구매자는 높은 가격으로 어려움을 겪고 있는 것이 분명해 2019년 1월 이후 가장 낮은 29%의 점유율로 하락했다. 


역사적으로 첫 구매자는 일반적으로 구매자의 40%를 차지한다. 

구매자 트래픽이 감소하고 주택 인스펙션을 포기하는 구매자의 수도 감소하면서 시장이 전반적으로 경쟁력이 떨어지고 있다. 일반 주택의 오퍼 수는 한 달 전 4.5개에서 현재 3.8개로 다소 경쟁이 줄었다.


모기지 뉴스 데일리 (Mortgage News Daily)에 따르면 모기지 금리는 6월에 3.25%에서 8월 초까지 고정된 인기 있는 30년 만기 2.78%까지 하락하기 시작했다. 


이런 하락은 재정적으로 가장 덜 흔들리고 금리에 가장 민감한 경향이 있기 때문에 최초 구매자에게 가장 도움이 되었을 것으로 보고 있다. 


인구 조사에 따르면 마감이 아닌 서명된 계약을 기반으로 하므로 최신 기존 주택 판매 수치와 일치하는 7월에 새로 지어진 주택의 판매는 매월 약간 증가했지만 2020년 7월보다 27% 감소했다. 


건축업자들은 치솟는 토지, 노동력 및 자재 비용을 따라잡기 위해 가격을 인상해 왔다. 최대 건설업체 중 일부의 최근 수익 보고서는 생산을 방해하고 신규 주택 폐쇄를 줄이는 공급망 문제에 대해 언급하고 있다.


이런 전반적인 동향은 주택의 매물 부족과 가격 상승이 당분간 지속될 것으로 판단하게 해준다.


메트로 지역의 특징

주택 시장 가운데 메트로 지역에서 나타나는 특징은 보다 정확한 주택 시장의 흐름을 알 수 있게 해준다.


판매된 주택을 기반으로 한 데이터의 특징은 다음과 같다.

▶중간 주택 판매 가격은 356,663 달러로 전년 대비 13% 증가했다. 이는 본질적으로 추세에는 변동이 없었다.

▶새로 상장된 주택의 리스팅 가격은 1년 전 같은 기간보다 11%나 오른 359,724 달러로 사상 최고치를 기록했다.

▶보류 중인 주택 판매는 전년 대비 6% 증가했다.

▶신규 매물 목록은 전년 동기 대비 6% 감소했고 신규 매물이 2020년 수준 이하로 떨어졌다.

▶특정 기간 중 판매를 위해 리스팅에 올라온 주택 수는 2020년보다 21% 감소했다.

▶계약을 체결한 주택의 46%가 시장에 나온 첫 2 주 이내에 제안을 수락했고 이는 1년 전의 43%를 웃돌았다.

▶계약을 체결한 주택의 3 분의 1에 해당하는 33%가 시장 출시 후 1주일 이내에 제안을 수락했다.

▶판매된 주택은 6월 말과 7월에 보여준 사상 최저치인 15일보다 늘어났으나 1년 전의 32일보다 짧아진 평균 20일 동안 시장에 나와 있었다.

▶주택의 49%가 리스팅 가격 이상으로 판매되어 1년 전의 34%에서 증가했다.

▶주택이 원하는 가격에 얼마나 가깝게 팔렸는지 측정하는 평균 매매 가격 비율은 101.2%로 떨어졌다. 즉, 평균 주택은 리스팅 가격보다 1.2% 높게 판매되어 점차 가격은 둔화되고 있다.



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