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주택 구입 언제가 좋을까?

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부동산 시장이 지나치게 뜨거울 때는 언제든 주택을 구입할 준비가 되어 있어야한다.

그런데 주택 구입 경험은 계절에 따라 크게 바뀐다. 구매하려는 시점에 따라 가격, 주택 재고 그리고 다른 구매자와의 경쟁 수준이 달라지기 때문에 적절한 시기를 파악하는 것도 중요하다.


특히 군인 가족은 주택 구입 일정을 항상 선택할 수 있는 것이 아니다. 현역 군인은 2~3년에 한 번씩 이사를 하는 경우가 많아 군인 가족이 민간인보다 2.4 배 자주 이사를 한다. 


대부분의 사람들은 봄이나 여름에 집을 구매하지만 이것이 반드시 적절한 시기라는 의미는 아니다. 각 시즌마다 장단점이 있으며, 최적의 구매 시기는 자신의 상황에 따라 다르다.

부동산 구매의 4계절에 따른 장단점을 요약하면 다음과 같다.


집이 눈으로 뒤덮이지 않아 잠재적인 문제를 훨씬 더 쉽게 발견할 수 있다는 점이 장점이다. 

날씨가 쾌청하고 온난해서 난방과 냉방 채광이나 집의 어두운 곳도 잘 볼 수 있다. 


특히 궂은 날씨에는 잘 보이지 않거나 드러나지 않던 것들도 맑고 적정한 기온에서는 문제들이 쉽게 드러나는 경우가 많다.

지붕, 에어컨 그리고 수영장과 관련된 문제가 봄철 해빙 후에 더 쉽게 감지할 수 있다.


또한 스트레스도 훨씬 적다. 봄에는 특히 시즌 초반에 구매자가 줄어들 가능성이 높다. 따라서 주택 구입 광란이 시작되기 전이라 여유 있게 집을 둘러볼 수 있다. 


단점으로는 매물이 상대적으로 많지 않다는 점이며 판매에 적극적이지 않다는 사실이 지적될 수 있다. 그러나 일부 시장에서는 슈퍼볼 직후 봄 시즌이 주택 열기를 가져오는 시기가 된다는 점을 유의할 필요가 있다.


 재고가 최고조에 달하는 여름보다 선택의 폭이 약간 적다는 재고 부족이 가장 두드러진 단점이다.


여름

시중에 많은 주택이 있다는 점이 장점이다.

재고는 6월, 7월, 8월에 최고조에 달한다. 평균적으로 전국 지역에서 주택 구매자는 이 시기에 더 많은 주택 선택권을 갖게 되는 것으로 통계 수치는 보여준다. 


여름에 주택 구입과 이사가 많은 것은 신학기를 대비해 자녀의 학군에 따라 이사를 결정하기 때문이다. 

이 시기에 은퇴자들은 더 적은 짐으로 이사하기 위해 집을 내놓는다. 


물론 집을 구입하는 사람이 많기 때문에 가격이 다른 시즌보다 높아지고 결과적으로 셀러에게 유리할 수 있다. 

특히 특정 기능을 찾거나 특정 지역에 살고 싶을 때 이 시기를 활용하는 것이 매우 유용할 수 있다. 

더 많은 주택이 시장에 나올 때 꿈의 집을 찾을 가능성이 높기 때문이다.


여름이 부동산 성수기인 데는 이유가 있다. 자녀가 있는 경우 가족이 이사를 할 가능성이 더 높다. 

여름방학 일정은 학교 일정과 충돌할 가능성이 적어 주로 이 시기에 자녀의 학교 근처에 집을 주로 찾는다. 


좋은 학군에 속하는 학교가 있는 동네는 평상시보다 가격이 더 높아지는 것도 이 때문이다. 

이는 집을 구하려는 사람이 많아 더 경쟁적이고 가격도 더 오른다는 단점으로 이어진다. 


바쁜 늦은 봄과 여름 시즌에는 입찰 전쟁의 가능성이 더 커질 수 있으므로 기대했던 거래를 얻지 못할 수도 있다.

다른 사람이 급습해 더 높은 액수를 제안할 수 있으므로 협상하지 못할 수도 있다. 


또한 판매자가 특정 우발 상황 (contingency)이나 요청과 함께 제공되는 제안을 거부할 가능성도 다른 시즌보다 높다.


주택 시장이 뜨거워짐에 따라 바쁜 에이전트, 대출 기관 그리고 주택 조사관의 관심을 끌기 위해 경쟁해야 하는 것도 단점이 될 수 있다. 

그리고 셀러들이 확고한 리스팅 가격을 요구한다는 점을 예상해야 한다. 그럼에도 여전히 여름은 주택 성수기로 여전히 인식되고 있다.


가을

가장 큰 장점은 협상하기 가장 좋은 시기라는 점이다.

비수기 주택 판매자는 일반적으로 더 동기가 부여되어 거래를 성사할 의향이 더 많다.

즉 비수기에 집을 내놓는 경우 불가피한 상황이나 다른 집을 팔아야 하는 동기가 더 높다고 볼 수 있다. 


이는 거래를 위한 딜에서도 구매자가 유리할 수 있음을 의미한다. 

구매자가 적기 때문에 판매자는 더 낮은 제안을 받거나 필요한 수리 비용을 지불하려는 경향이 더 높다. 


대출 기관은 소규모 구매자 풀로부터 모기지 융자를 수주하기 위해 폐쇄 비용을 기꺼이 협상할 수도 있다.

다만 현재 주택 시장은 모기지 금리가 오를 것이란 전망에 따라 주택 구매가 수그러들지 않고 있으며 상대적으로 주택 구입이 쉽지 않은 상황이다. 


가격도 별다른 변화를 보이지 않으면서 셀러 중심의 시장 분위기가 이어지고 있다.  

때때로 가족의 죽음이나 갑작스러운 직업 변경과 같은 긴급한 일로 인해 비수기 동안 집이 시장에 나오는 경우가 일반적이다. 


대규모 직원 해고를 처리하거나 회사가 도시를 떠난 지역에 있는 경우 판매 가격이 책정된 주택이 넘쳐날 수 있다. 

제법 규모가 있는 기업이 본사를 이전하는 경우 인근의 주택 가격은 한동안 큰 영향을 받는다.  


 이 시기의 단점은 재고가 적다는 사실이다. 대부분의 구매자는 집을 보러 다니기 위해 최소한 봄이 될 때까지 기다리는 것을 선호하므로 완벽한 집을 찾는데 어려움이 있을 수 있다.

따라서 자칫 적당한 집을 구하지 못하고 봄까지 연장될 가능성이 높다. 


비수기 동안 시장에 나와 있는 일부 주택은 본질적으로 이미 시장에서 팔리지 않는 장기 재고에 가깝기 때문에 쉽게 구할 수는 있지만 마음에 들지 않을 가능성이 크다.


학교에 다니는 자녀가 없다면 학군에 신경 쓸 필요가 없으므로 가격이 싼 이 시기가 적절할 수 있다. 그래서 이들에게는 집 쇼핑하기에 좋은 시간이 될 수 있다.


학교 일정에 민감하지 않다면 가을과 겨울에 집을 찾는 것이 더 쉬워 이 시기를 선호하는 것을 볼 수 있다. 그러나 자녀가 있는 경우 학기 중에 이사하는 것은 큰 도전이 될 수 있다.


겨울

경쟁이 적다는 것이 가장 큰 장점이다. 

집을 찾는 사람들이 줄어들면서 잠재적인 구매자는 부동산 시장에서 귀하게 대접받을 가능성이 높다. 


다른 구매자를 방해할 필요가 없을 때 더 나은 거래를 성사시키는 것이 더 쉬울 수 있다. 

모기지 기관 역시 귀한 고객에 대해 더욱 친절할 수 있고 부동산 중개인 역시 판매 기회를 놓치지 않으려고 크고 작은 배려를 할 가능성이 크다.


특히 겨울은 투자하기 좋은 시기로 간주된다. 

영원히 살 곳이 아니라 투자 가능성이 있는 집을 찾고 있다면 비수기가 구매하기에 현명한 시기다. 

투자자들은 비수기 동안 주택 압류와 REO를 할 가능성이 더 크다.


단점으로는 역시 매물이 적어서 적정한 집을 찾기가 쉽지 않다는 점이다. 

시장에 나가는 주택의 흐름은 연말로 갈수록 점점 줄어들고 일반적으로 12월에 최저점에 도달한다. 


그리고 겨울에는 집을 보러 다니는 것이 쉽지가 않고 매우 번거로울 수 있다. 날씨가 춥거나 눈이 많이 내리면 대부분 주택 둘러보는 계획을 취소할 가능성이 커진다. 

연말연시를 맞아 이어지는 연휴 분위기 역시 주택 검색 속도가 느려지고 집을 검사하기가 더 어려워진다. 


지상과 지붕에 내리는 눈은 검사관의 업무를 훨씬 더 불편하고 어렵게 만든다는 것도 유의할 필요가 있다. 

추운 날씨와 눈은 검사가 따뜻한 날씨에 수행된다면 쉽게 놓칠 수 없는 집의 측면을 숨길 수 있다. 구조적인 문제가 아닐 수도 있지만 조경에 대해서도 마찬가지다.


궁극적으로 집을 사기에 가장 좋은 시기는 자신의 특정한 필요에 달려 있다. 

특정한 필요라는 것은 직장을 옮기거나 다른 생활 여건에 변화가 있음을 말한다. 

이런 점을 차치하고 가장 중요한 점은 집을 살 경제적 재정적 조건을 충족하는 것이다. 


직장을 잃게 되어 모기지 융자가 어려워질 수도 있고 갑자기 아파 목돈을 써야 할 수도 있다. 

재정적으로 집을 마련할 준비를 갖춰 놓았을 때 집을 사기에 가장 적절한 시기다. 


주택 비용 준비

집을 사는 데는 큰 돈이 든다. 처음에 필요한 현금의 양은 사용하는 자금 조달 유형, 구매 지역 등에 따라 다르다.

특히 이런 비용은 시기에 따라 달라질 수 있기 때문에 이에 대한 고려도 시기를 결정하는 데 필요하다.

일반적으로 비용과 수수료에는 다음과 같은 항목이 포함된다.

계약금: 일반적으로 기존 대출의 경우 5%의 계약금이 필요하다. 

FHA 융자는 3.5%의 계약금이 필요하며, 자격을 갖춘 재향 군인은 VA 대출을 사용해 계약금 없이 주택을 구입할 수 있다.

보증금: 구매자는 종종 구매 제안과 함께 보증금 또는 진지한 돈을 포함한다. 일반적으로 100 달러에서 1,000 달러 이상이며 마감 비용에 적용한다. 

주택 감정과 검사: 주택 감정은 자산의 공정한 시장 가치를 결정하는 데 도움이 되며 일반적으로 마감 시간 외에 지불된다. 

검사는 필수는 아니지만 실시하는 것이 만일의 상황에 대비해 문제를 해결하는 근거가 된다. 비용은 다양하지만 주택 감정에 약 400 달러, 검사에 약 500 달러를 지불할 것으로 예상된다.

마감 비용: 개시 수수료와 선불 재산세부터 신용 보고서 비용 등에 이르기까지 구매 마감과 관련된 많은 비용 항목이 있다. 

판매자가 이런 비용의 일부 또는 전부를 지불하도록 협상하는 것도 시기에 따라 가능하다. 일반적으로 비용은 구매자가 지불한다.

소득, 부채 그리고 구매력 검토: 대출 기관은 감당할 수 있는 주택의 규모를 결정하기 위해 소득과 현재 월별 부채 간의 관계를 살펴본다. 

필요한 부채 비율은 대출 기관, 대출 유형 그리고 기타 요인에 따라 달라진다. 

현재 지출로 인해 매월 저축이 전혀 없다면 새 집을 사기 전에 부채를 갚는 것이 좋다.

주택 구입에는 재산세, 주택 소유자 보험 그리고 유지 관리 비용을 포함한 새로운 비용도 수반된다.  

이런 비용을 충당할 수 있는 재정 능력과 소득이 있어야만 집을 산 뒤 어려움을 겪지 않는다.




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